ich spiele seit geraumer Zeit mit dem Gedanken ein 3-Familienhaus zu kaufen welches schon seit ca. 6 Monaten zum Verkauf steht.
Alle 3 Wohnungen sind im Moment vermietet, Mieteinnahmen Monatlich ca 1600€.
Mein Gedanke ist das eine Wohnung von mir und eine Wohnung von meinen Eltern bezogen werden sollen.
Mein Vater(1950) ist Rentner, meine Mutter (1959) Krankenschwester. Eine weiter Wohnung soll vermietet werden.
Wunschobjekt:
ca 35 km Von Frankfurt/M entfernt
300qm Wohnfläche
Bj 1975
Alle Wohnungen Saniert
Preis 340000€
Zu meiner Person:
Single 1982 keine Kinder
Nettoeinkommen 2300€ (Befristetes Arbeitsverhältnis bis 10/2016 jedoch kann ich dieses in ein unbefristetes Arbeitsverhältnis umwandeln)
Konsumentenkredit 450€ (letzte Rate 07/2021)
Bausparvertrag mom. Guthaben 3500€ (Bausparsumme 8000€/Habensaldosumme per 12/14 23100 wobei ich nicht weiß was das heißen soll)
EK: ca 10000€
Meine Eltern sind noch im Besitz einer Eigentumswohnung diese soll jedoch Verkauft werden und ist noch nicht abgezahlt (restschuld ca 80000€).
Mein Vater bekommt Mon. 1400€ Rente und aus nicht regelmäßiger Freiberuflichen Arbeit ca. 2000€.
Meine Mutter hat Mon. Netto 2000€.
Benötigtes Kapital: 427.000€
Haus 340000€
Außendämmung/Dach/Kleine Reparaturen (wird von mir selbst gemacht) 40000€
Grunderwerbssteuer 6% 20000€
Markler 5,9% 20000€
Notar 1,5% 5000€
Grundbucheintrag 0,5% 1700€
Meine Frage ist wie ich am besten eine 100% Finanzierung anstelle ob überhaupt Aussicht auf Erfolg besteht.
Meine Eltern könnten Bürgen. Mit welchen Monatlichen kosten muss ich rechnen?
Ich bitte um Entschuldigung für evtl. Rechtschreibfehler und Unübersichtlichkeit.
Bei einer Finanzierung einer Kapitalanlage wird bankseitig oft zuerst die Schulden Vermögenswaage geprüft.
Man sollte bei einer Kapitalanlage freies Vermögen haben. Sinnvoll sogar bis 20% vom Kaufpreis für einen Mietausfall.
Hier ist Ihre Schulden Vermögenswaage negativ. Ratenkredit über EUR 30.000 Restschuld wenn ich richtig gerechnet habe und Bausparguthaben und EK EUR 13.000.
Das passt somit bankseitig überhaupt nicht.
Jedoch weiß man hier wer Mieter ist (Eltern) und aufgrund des gesamten Einkommen besteht hier wieder etwas Hoffnung.
Muss man aber sehen wie auch beispielsweise nachhaltig das Einkommen des Vaters ist.( Rente und ab und zu EUR 2.000 aus freiberuflicher Tätigkeit? Wie hoch sind die Einkünfte im Steuerbescheid des Vaters)
Ratenkredite der Eltern?
Es fehlen einfach mehr Hintergrundinformationen.
Wenn hier alle 3 Darlehensnehmer werden, 2 der 3 Wohnungen von diesen genutzt/bewohnt werden, wird nicht von einer Kapitalanlage gesprochen. Insofern ist der Fall grundsätzlich erst mal darstellbar. Natürlich sind dann für die Beurteilung eines positiven Votums und über die Sinnhaftigkeit dieses Vorhabens noch weitere Fragen zu klären, u.a. die die ich oben gestellt habe.
das Haus steht in Main-Kinzig-Kreis.
Die ETW meiner Eltern ist ca. 130000€ wert jedoch soll der Erlös der übrig bleibt, meinen Eltern als Alterssicherheit dienen.
Mein EK möchte ich schon einsetzen aber mehr für unvorhersehbare Reparaturen am Haus (evtl. Rücklagen).
Das Arbeitsverhältnis ist auf 2 Jahre befristet, mir wurde jedoch vom meine Arbeitgeber ein Unbefristeter Arbeitsvertrag angeboten. Dies könnte kurzfristig umgesetzt werden.
Die freiberufliche Tätigkeit meines Vaters bringt zwischen 2000€ - 6000€ jedoch kann man nicht sagen wie lange diese läuft (Privatbetreuer einer Demenz kranken Person).
Ich möchte soweit wie möglich meine Eltern aus der Finanzierung raus halten, in wie fern das möglich ist?
Eine Wohnung von den 3 Partien ist seit über 15 Jahren vermietet, diese wollen auch weiterhin dort wohnen bleiben, da Sie sehr viel in die Wohnung investiert haben. Monatliche Mieteinnahme 600€.
Meine Eltern würden 900€ miete Zahlen.
Ich dachte das durch die 1500€ Mieteinnahmen +ca. 600€ von mir, eine Finanzierung möglich sei.
Ich habe noch bei keiner Bank Vorgesprochen da ich mich vorher über Erfolgsaussichten informieren wollte.
Ist überhaupt eine Finanzierung mit Bürgschaft meiner Eltern möglich?
Oder geht eine Finanzierung nur mit meinen Eltern und mir?
Eine Bürgschaft gibt es in diesem Sinne nicht mehr, aber selbst wenn, ihre Eltern wäre mit in der Verpflichtung. Letzteres muss auf jeden Fall gegeben sein, dies in Form einer Mitdarlehensnehmerschaft. Ohne diese sehe ich keine Darstellbarkeit des Vorhabens, denn sie gelten dann als Kapitalanleger und diese Kriterien erfüllen sie bei weitem nicht.
Ich halte es aber grudsätzlich - auch aufgrund der dargestellten Gesamteinnahmen - für eine gute Idee, wenn sie das Vorhaben gemeinsam (vorbehaltlich einer guten und für die Personen geeigneten Immobiliensubstanz) angehen und realisieren.
Hallo,
Damit kann ich schon mal was anfangen. Wie würde da eine Rückzahlung aussehen? Würde ich die monatlichen Raten zahlen oder ich und meine Eltern jeweils eine Rate?
Es muss auch nicht unbedingt ein 3-Familien Haus sein, ich bin von der Substanz dieses Hauses sehr überzeugt da ich den Eigentümer kenne und dieser stetig investiert hat.
Bis zu welchen Kreditbetrag wäre eine Finanzierung möglich mit meinen Eltern als Mieter (900€) und ich als alleiniger kreditnehmer? Mein Vater ist 65 Jahre alt und da kann immer mal was passieren?
Ist es besser mit einer Bank direkt zu sprechen oder sollte ich lieber einen regionalen freien Finanzexperten zu Rate zieheb?
Ich danke Ihnen recht herzlich für Ihre hilfreichen antworten.
Mathias
Brainy rechnet die Jahresmiete aus 600 Euro (Altmieter) + 900 Euro (Eltern) + x Euro (Eigennutzung) * 12 Monate = Betrag y.
Für Kapitalanlagen werden (je nach Lage) etwa das 10/12 fache der NKM gerechnet. 380.000/12 = 31.666 Euro würden die NKM ergeben. Er stellt sich hier die Frage, wieso im Main-Kinzig-Kreis (der ja recht groß ist und in Hanau sicher mehr bezahlt wird als in Schlüchtern) wahrscheinlich das y unter 31.666 Euro liegt. Außer natürlich der Wert der Eigennutzung beträgt 19.000 Euro (knapp 1.600 Euro kalkulatorische Monatsmiete).
Kurz gesagt: es könnte sein, dass das Haus einfach zu teuer ist.
Meine Einschätzung: wenn heute ein Haus 6 Monate auf dem Markt ist, hat es einen Grund. Meistens ist dieser, dass das Haus zu teuer für das Gebotene ist.
Hallo und danke für die Erklärung...
Im Moment sind die Mieteinnahmen 19500€ p.a.
Das Haus befindet sich in Gelnhausen OT.
Also kann man sagen ca das 12-fache der jährlichen Mieteinnahmen wäre der Wert des Hauses?
Ich habe mit dem Verkäufer noch nicht verhandelt da ich erst eine Finanzierbarkeit prüfen wollte.
Die Zeiten wo für ein gut vermietbares Objekt nur das 12-fache gezahlt wird, sind in diesem Niedrigzinsumfeld wohl vorbei. Spätestens nach Murksels "Ihr Kinderlein kommet doch all" dürfte überall das 14 - 16-fache gezahlt werden müssen, Tendenz steigend.
470/20 sind aber mehr als das 23-fache!
Auch ist der qm-Preis mit > 1.500 EUR recht hoch.
Alles ab 3 Einheiten wird mit dem X-fachen bewertet, denn es sind emotionlose Kapitalanlagen. EFH und ETWs sind emotionsbelastet und werden meist nach Neubaukosten minus Altersabschlag bewertet.
Meine langjährige Erfahrung bei der Beobachtung solcher durch Makler angebotenenen völlig überteueren Objekten ist: die Kaufpreisforderung ist der Schuldenstand des Eigentümers. Guck Dir Dach, Fenster und Heizung an, dann siehst Du, ob der Eigentümer finanziell klamm ist.
Eine Finanzierbarkeit kann man aber auch nicht durch den Forenbesuch hier feststellen.
Es kommt ja auch darauf an wie das Objekt bankseitig eingewertet worden ist.
Es gibt durchaus Banken die schieben ab dem 10fachen der Nettokaltmiete einen Riegel davor. Also bei Nettokaltmiete EUR 19.500 wäre max. EUR 195.000.
Es gibt hier viele wenns und abers.
Hallo und danke für die Erklärung...
Im Moment sind die Mieteinnahmen 19500€ p.a.
Das Haus befindet sich in Gelnhausen OT.
Also kann man sagen ca das 12-fache der jährlichen Mieteinnahmen wäre der Wert des Hauses?
Ich habe mit dem Verkäufer noch nicht verhandelt da ich erst eine Finanzierbarkeit prüfen wollte.
Das ist eine Art "Faustregel", hängt natürlich davon ab, wie sehr jemand kaufen will und der andere Verkaufen muss.....
Rein von Deinen bisherigen Daten hier im Forum aber definitiv zu teuer. Man kann letztlich über 10fach, 12fach oder 14 fach diskutieren und Vor- und Nachteile abwägen, aber irgendwo ist dann doch Schluss.
Dein Problem, Du willst selber einziehen -> Emotionen im Spiel.... ;-)
... und das Problem ist, dass Gelnhausen - OT nicht "Top-Lage" ist. Je nachdem wie weit außerhalb der OT ist. Grundsätzlich ist eine Vermietung in einem OT noch schwerer als in einer "Kleinstadt" die auch nicht mehr zum Speckgürtel von Ffm. zählt (viel zu weit weg). Natürlich fahren viele nach Frankfurt, dann braucht man bei Deiner Immobilie aber Auto (Fahrt nach Ffm oder Gelnhausen zum Bahnhof).
Der "Wert" der Immobilie ist ja nicht nur beim Einkauf zu sehen (siehe oben: verkaufen wollen alle), die Frage ist ja auch, zu welchem Preis die Immobilie heute, in 5 oder 10 Jahren wieder verkäuflich ist. Wer investiert schon einen so großen Betrag von fast einer halben Millionen Euro um in "kurzer Zeit" nur noch die Hälfte wieder zu bekommen.
Siehe es als Vorteil, dass wir hier emotionslos den Immobilienwunsch betrachten. Vielleicht öffnet es die Augen?! Als "Investobjekt" darf das Haus (incl. aktueller Sanierung) nicht mehr als 230/240.000 Euro kosten - und dann würde ICH noch immer die Finger davon lassen (Grund: Lage).
Solltest Du Dich trotz der Warnungen zu einem Kauf entschließen, sollte die Miete (im gesetzlichem Rahmen) der 600 Euro-Wohnung entsprechend dem Mietpreisspiegel erhöht werden (maximale Grenzen beachten). Aber "rechnen" wird sich das Objekt auf keinen Fall - und ich gehe nicht davon aus, dass es Dir gelingt das Objekt von 340k auf 200k runter zu handeln.
Finanzierung 3- Familienhaus möglich?
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AW: Finanzierung 3- Familienhaus möglich?
Zitat von Mathiasr1