Eigentumswohnung für Eltern kaufen oder Mitfinanzierung?

Zunächst stellt sich die Frage: es ist sicher das Zins/Tilgung in 10 Jahren nicht mehr gezahlt werden kann, damit sollte man sich also Gedanken machen, wie sinnvoll es für die Mutter ist, eine Immobilie zu erwerben. Auch ist es natürlich ein "Vermögen" was im Falle der Fälle ggf. zur Bestreitung des Lebensunterhalts heran gezogen werden kann. Ob man mit 65+x dann noch einmal umziehen will, von Eigentum in Mietwohnung und in 10 Jahren evtl. das EK verzockt hat ?!? Man bedenke, dass auch ein Verkauf nicht völlig kostenfrei ist (z. B. Makler). Verloren hat man auf jeden Fall die Erwerbsnebenkosten: bei einer Immobilie von 150.000 rund 15.000 Euro - ob sich das dann rechnet.

Wie sinnvoll ist es, wenn ein / zwei Kinder für die Mutter eine Wohnung kaufen? Wenn die Mutter 100 wird und bis dahin in der Immobilie wohnen bleiben kann/will, gar keine Frage: 45 Jahre ist gut. Aber, was passiert, wenn sie mit 70 bereits aus gesundheitlichen Gründen die Wohnung verlassen muss? Ist die Wohnung dann - zu welchem Preis - an Dritte vermietbar? Wenn die Kinder in Hamburg wohnen und die Immobilie in Hintertupfingen / BY ist, werden die Kinder kaum einziehen wollen, ebenso, wenn die Größe unpassend ist.

Bei den Überlegungen zu 1.: zunächst ist - Bonität vorausgesetzt - der Kauf von einem / zwei Kind/ern natürlich auch mit einem Blick in die Zukunft evtl. sinnvoll. Zunächst können alle die Immobilie betreffenden Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden (zum Teil über AfA). Dem gegenüber muss natürlich der Überschuss auch versteuert werden. Im Falle einer größeren Instandsetzung ist bei Eigentümern mit hohem Steuersatz eine merkliche Steuerersparnis dabei, während eigengenutzte Immobilien natürlich keine Abzugsmöglichkeit bieten. Hier muss man die tatsächlich gezahlte Miete nachweisen, wenn diese merklich unterhalb der Miete liegt, die von einem Dritten gezahlt werden würde, rechnet das Finanzamt die ortsübliche Miete. Im oben genannten Fall liegt dann die Miete wohl aber etwa auf dem Niveau, wenn davon Tilgung und Zins beglichen werden sollen. Das Eigenkapital kann die Mutter dem Kind / den Kindern natürlich bis zu 90.000 € / 10 Jahren und Kind schenken.

Überlegung 2 sehe ich von vornherein als weniger sinnvoll an, da man heute bereits weiß, dass die Mutter Zins/Tilgung nur dann zahlen wird, wenn vorher die Unterstützung durch die Kinder geflossen ist. Die Bank interessiert in der Zinsbindung nur, ob die Raten pünktlich und vollständig eingehen. Wie das Konto der Mutter vorher gefüllt wird, ist dabei zweitrangig.

Natürlich sollte man nie vergessen: eine Immobilie ist Luxus - und Luxus muss man sich leisten können ...

Viel Erfolg

guest

Ich denke, dass Miete zahlen, nichts falsches ist.

Wenn die Mutter in 10 Jahren / im Rentenalter Zins und Tilgung problemlos schultern kann, würde der TE nicht fragen. Ob die Dame die Miete zahlen kann/könnte wurde natürlich auch nicht beschrieben. Von dieser Annahme (oder auch Belastung für den Immobilienkredit > Miete) bin ich ausgegangen. Wenn diese Annahme falsch sein sollte, bitte ich um Nachsicht.

Bei einer Finanzierung von 70% des Immobilienwertes für eine Kapitalanlage-Immobilie sehe ich bei der Bank ein eher geringes Risiko, dass ein Wunschkredit aufgrund dessen zu Problemen führen soll. Es ist immerhin kein Konsumentenkredit und der Wert steht hinter diesem Investment. - Natürlich vorausgesetzt, dass die Immobilie entsprechend werthaltig ist. - Hier muss ich jedoch ebenso den Einwand bringen: wer sagt, dass der TE überhaupt "spätere Kreditmöglichkeiten" in Anspruch nehmen möchte?!

Der Sinn der Finanzierung bei Sohn bzw. Kindern liegt darin, dass man direkt in das "eigene" Eigentum investiert / investieren kann. Im Falle z. B. einer Pflegebedürftigkeit steht die Immobilie im Eigentum von Sohn oder Sohn & Tochter, also denjenigen die dann im Rentenalter womöglich auch die Belastungen tragen müssen/wollen. Sofern hier Vermögen bei der pflegebedürftigen Person vorhanden wäre, würde dieses direkt zur Deckung der Kosten heran gezogen. Natürlich MUSS niemand in die Situation kommen, jedoch kommt dieses im Alter doch schon einmal vor.

Grundsätzlich aber sind noch einige Fragen, die ich anführte offen, damit man überhaupt eine klare Aussage treffen kann. Grundsätzlich stehe ich zur Aussage: Immobilen sind Luxus - und Luxus muss man sich leisten können.

guest

Guten Morgen,
die Überlegung 1 macht am meisten Sinn!

Eine günstige Finanzierung, normale Miete (angemessen), Afa (Abschreibung), und es ist ein Sachwert (Luxus) da.
Man sollte allerdings auch darüber nachdenken ob Sie zu zweit irgendwann selber Eigentum (eigene Wohnung oder Haus)
erwerben wollen! Weil dann fehlt Ihnen unter Umständen das Eigenkapital. Wenn die Wohnung (an Mutter vermietet ist) kann dann auch zum Vorteil werden.

Beispiel von mir:
Ich habe eine Eigentumswohnung zum 1/2 geerbt und anderen Teil von meinem Bruder abgekauft.
Und durch die Mieteinnahmen ein besseres Einkommen und dadurch ein Förderdarlehen für`s Haus
erst bekommen. Grundschuld auf Grundstück und Haus! Aber die Wohnung die vermietet ist lastenfrei. (keine Schulden)

Angenommen ich müßte eine hohe Kreditrate für die Wohnung bezahlen. (weil noch Schulden da!)
Dann hätten wir ein Problem gehabt mit der Finanzierung vom Haus!

Ein Beispiel:
2 Kinder kaufen zusammen eine Eigentumswohnung für 120.000€ + Nebenkosten + Grunderwerbsteuer = ca. 130.000€
jetzt kommen 30.000€ von der Mutter
= 100.000€ Finanzierungsbedarf
jeder 50.000€ Kind 1 & 50.000€ Kind 2

Mieteinnahmen sagen wir mal 400€ Kaltmiete!
Kind 1: 200€ abzgl. Hausgeld nicht umlagefähig, Rücklagen, Instandhaltung, Zinskosten, Abschreibung Afa usw. & ist zu versteuern
Kind 2: 200€ abzgl. Hausgeld nicht umlagefähig, Rücklagen, Instandhaltung, Zinskosten, Abschreibung Afa usw. & ist zu versteuern

Dann wird die Kreditrate höher sein als Mieteinnahmen.
Wenn der Barmittelbetrag/Schenkung der Mutter größer ist um so mehr
rechnet es sich für Kind 1 & Kind 2!


Es kommt auch die Einkommenssituation und Belastungssituation und Beleihung der Wohnung in der die Mutter zur Miete wohnt drauf an!
Aber wenn Sie zu zweit als Kinder das machen ist das Risiko geringer!
Und sollte Ihre Mutter mal ins Heim gehen z.B. dann können Sie an jemand anderes vermieten! (Schonvermögen Unterhalt Eltern usw. hat die Wohnung vielleicht sogar einen Vorteil!)

Vielleicht noch ganz wichtig!
Wenn Ihre Mutter in den nächsten 10 Jahren Unterhalt oder Unterstützung benötigt!
Wird man genau prüfen wie Geld die letzten 10 Jahre geflossen ist!
Deshalb vielleicht jetzt lieber den Schritt und in der Hoffnung das es Ihrer Mutter weiter gut geht!
Sonst kann die Finanzspritze der Mutter zur Wohnung die Sie vermieten ganz schnell zum Bumerang werden. (Rückzahlung)

Gruß

Martin

Ich würde aus dem Bauch heraus auch zu Option1 tendieren, dies müsste man aber mit dem Steuerberater durchrechnen.
Wie haben z.B. den Fall, dass unsere Eltern (ich+Bruder) ein ZFH haben und wenn die uns das vor 15 Jahren schon überschrieben hätten, sämtliche Kosten wie neue Heizung/Neues Dach hätten steuerlich ganz anders absetzen können. Da wir beide gut verdienen (Bruder LSK1) und die Mindesmiete für die Anerkennung der steuerlichen Abschreibung bei 50% der ortsüblichen Miete (4EUR/qm) liegt, wäre das richtig gut gewesen. (Eltern seit 15 Jahren auch Rentner).

Guten Morgen mellujo,

ich finde Ihren Ansatz gut zu zweit für die Mutter eine Eigentumswohnung zu kaufen!
Es hat wie schon geschrieben viele Vorteile (fester Wohnsitz, Schonvermögen Pflegeheim usw., Kapitalwert schaffen, später mal für die Einkommenssituation, vielleicht sogar für Sie als Kinder später mal ein kleines Zubrot Altersvorsorge in 30-40 Jahren ;-)

Um so kleiner der Kapitaleinsatz der Mutter (Schenkung an Kinder) um so größer das Risiko für Sie!
Vielleicht können Sie zu dem Thema in etwa dem Forum eine Einschätzung geben.

Vorstellung Kaufpreis der Wohnung:
Kapitaleinsatz Mutter:
Kapitaleinsatz Kinder:
Finanzierungsbedarf: (Nebenkosten, Markler, Notar, Grundschuldbestellung, Grunderwerbsteuer usw. darf man nicht vergessen!)

Dann kann man Ihnen mit Sicherheit recht schnell hier
sagen wie die Konditionen in etwa aussehen!

Ich persönlich finde der Mutter sollte trotzdem ein schönes Finanzpolster
bleiben. Es ist auch abhängig von der persönlichen Einstellung. (10.000€-30.000€ Finanzpolster sollten Ihr mind. bleiben)

Aber wieviel Finanzpolster man haben möchte muß jeder selber wissen!
Ist ja auch abhängig vom Einkommen aktuell und wielange man
noch arbeitet und es einem gesundheitlich geht!

Manche Eltern wollen es selbst in die Hand nehmen und Finanzierung stemmen
und später vielleicht Wohnung vererben! (wenn nicht durch Pflegeheim verbraucht ist!)

Ich würde mir im Augenblick die Konditionen von 10 Jahren oder 15 Jahren Sollzinsbindung sichern!
Der Kaufpreis der Wohnung darf nicht überteuert sein! Bei uns in der Gegend ist vieles überteuert!
Und ob sich jeder die Finanzierung in 10 Jahren mit höheren Zinsen noch leisten kann?

Meine persönliche Einschätzung:
In 10 Jahren gibt es auch gute Objekte aus Zwangsversteigerungen!
Aber dann sollte man sehr viel (50% oder mehr) Eigenkapital mitbringen weil Zinsen viel höher! (meine Einschätzung/Schätzung Sollzins bei 5% in 10 Jahren)

Ich würde wie folgt handeln:
Eigenkapital im Augenblick über 30-40% dann jetzt umsetzen.
Wenn Eigenkapital geringer ist dann sparen sparen. (später umsetzen oder garnicht oder in 10 Jahren)

Sie sollten das persönliche Interesse an Eigentum auch mit in Ihre Umlegung
reinnehmen! Wenn Sie zu zweit selbst mal Eigentum finanzieren wollen!
Ich würde die Miete so wählen das es angemessen ist. (normal!)

Dann ist Ihre Mutter zufrieden und Sie können den Kredit gut bedienen.
Die Schulden würde ich versuchen dann möglichst schnell an die Bank zurückzuzahlen! (Tilgung 2% und 5%-10% Sondertilgungsoption pro Jahr)
Dann haben Sie später ein lastenfreies Objekt mit Mieteinnahmen. (normaler Mietzins)

Gruß

Martin