ich möchte hier an der Stelle eine Erfahrung bzgl. Förderdarlehen und Grundschuld und Zinsen zur Grundschuld
einstellen.
In unserem Fall ist die Finanzierung wie folgt aufgestellt.
1 Rang hat die Hausbank 74.000€ eine Grundschuld (mit keiner Unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung.)
2 Rang hat die L-Bank 287500€ Grundschuld + 14% pro Jahr Zinsen mit Unterwerfung einer sofortigen Zwangsvollstreckung mit allem Vermögen
beider Schuldner.
Zinsbindung Hausbank 1 Rang: 10 Jahre
L-Bank: 2 Rang 10 Jahre verbilligt, 5 Jahre normal = 15 Jahre Zinsbindung
Jetzt stellt sich für mich die Frage:
Grundschuld 1 Rang 74.000€ wird in 10 Jahren durch einen Bausparvertrag abgelöst.
Grundschuld 1 Rang bleibt stehen aber ohne Forderung. (Um vielleicht auch noch Teilkündigung vom L-Bank Darlehen vorzunehmen!)
Bausparvertrag Grundschuld wird im Nachrang hinter L-Bank eingetragen.
Sagen wir mal Grundschuld 50.000€! Dann hat die Bank doch trotzdem keine Sicherheit?
L-Bank 2875000€ + 14% Zinsen jedes Jahr da verdoppelt sich schnell die Grundschuld!
In 10 Jahren würde Grundschuld dann wie folgt aussehen.
1 Rang: Hausbank 74.000€ ohne Forderung
2 Rang: L-Bank 287500€ + 14% Zinsen jedes Jahr (nur bei Zwangsvollstreckung)
3 Rang: 50.000€ Darlehen aus Bausparvertrag Zuteilung 2025 (Bausparsumme 100.000€)
In 15 Jahren würde Grundschuld dann wie folgt aussehen.
Muß in 10 Jahren die Bausparkasse dem Darlehen zustimmen?
Weil die Absicherung ja hinten ansteht!
74.000€ Hausbank
287500€ L-Bank + 14% Zinsen jedes Jahr
dann erst Bausparkasse.
Hoffe Ihr habt meine Frage verstanden.
Die günstigen Konditionen der L-Bank sind das eine!
Die anderen bzgl. Zwangsvollstreckung, Zinsen auf Grundschuld usw.
So richtig verstehe ich das nicht! Warum bleibt GS bestehen aber ohne Forderung? So wie sie die Grundschulden nach 15 Jahren beschreiben können die dann niemals bestehen, denn es werden ja immer freie Grundschuldsteile abgetreten, so sie denn abzutreten sind. Gibt es eine Einmalvalutierungserklärung können diese gar nicht abgetreten werden, weil die Nachranggläübiger die freigewordenen Teile dann haben wollen, sprich ihren Rang verbessern wollen.
Fakt ist, Bausparkassen gehen bis 80 % auch in den Nachrang. Sind die Bausparverträge alle bei einer Bausparkasse?
Hat die Labo eine Einmalvalutierungserklärung des Vorranggläubiger verlangt oder ist die so in den Nachrang gegangen?
Exakt diese Überlegungen hätten sie anstellen müssen, als sie sich für dieses Modell entschieden haben, denn so einfach wie auf dem Papier lässt sich das oft nicht gestalten, da jeder immer den besten Rang haben will.
Und wieso verdoppelt sich eine GS wegen der Nebenleistungen von 14 % ? Das ist nur ein theoretischer Wert, auf den die LaBo im Falle eines Zwangsversteigerung aus der Masse über der eingetragenen GS zurück greifen kann.
1 Rang Hausbank 74.000€ (Darlehen 118.000€ Restschuld nach 10 Jahren 100.000€) Abtretung Bausparvertrag 43.000€ (deshalb Grundschuld geringer)
2 Rang 2875000€ L-Bank (Restschuld nach 10 Jahren 230.000€, nach 15 Jahren 200.000€)
L-Bank hat im Vertrag drin das Sie dann nachrutscht. Sprich wenn Hausbank frei würde! (74.000€)
Außerdem L-Bank mit Zwangsvollstreckung + 14% Zinsen auf Grundschuld pro Jahr!
Wenn jetzt in 10 Jahren der Bausparvertrag 100.000€ mit 50.000€ Guthaben (wegen Zinsen)
genutzt werden soll. Würde die Bausparkasse in den Nachrang gehen? (hinter die L-Bank)
Wir sprechen mit Grundstück Haus usw. von einem Objektwert von 450.000€ (in 10 Jahren)
Kann ich dann mit der Hausbank (Grundschuld 1 Rang frei) Teil vom Förderdarlehen ablösen. (10 Jahresfrist vorbei)
weil nur 10 Jahre verbilligt und dann gehen die Zinsen L-Bank für weitere 5 Jahre hoch!
Ja, die Bausparkasse geht in den Nachrang und lässt sich freie Grunschuldsteile der L-Bank abtreten. Das hat ein folgend Hintergrund: L-Bank rutscht nach, besetzt die freien GS Teile von dem Hauptdarlehen und kann dann - nachdem sie ihre vorrangigen GS Teile weiter behält - die nachhrangigen an die Bausparkasse abtreten.
Kann ich in 10 Jahren es nicht vielleicht wie folgt aufstellen:
Hausbank 74.000€ Grundschuld 1 Rang. (Zinszahlungsdarlehen ohne Tilgung 100.000€ und 18.000€ Darlehen mit 2% Tilgung und 10% Sondertilgungsoption)
Vertragslaufzeit 15 Jahre (Besicherung Grundschuld 74t + Abtretung Bausparvertrag 43t Bausparsumme100t)
Ich schließe in 10 Jahren mit der Hausbank einen neuen Vertrag.
Sollzinsbindung für weitere 5 Jahre. In der Höhe die Grundschuld besteht 74.000€.
Weil Hausbank aber 100.000€ (haben bis dahin über Sondertilgung was getilgt von ursprünglich 118000€) bekommt fehlen 26.000€!
Die nehme ich vom Bausparvertrag 100.000€ Nachrang - 26.000€
- 74.000€ die ich beim L-Bank Darlehen per Sonderkündigungsrecht kündigen kann.
Warum wollen sie das alles jetzt eigentlich schon wissen?? All das steht erst in 10 Jahren an, darauf einstellen können und müssen sie sich jetzt nicht, beziehungsweise dies berücksichtigen, erfahrungsgemäß ist in 10 Jahren eh alles anders wie sie es jetzt planen.
@Martin79HN, ich bin mir nicht ganz sicher ob Sie 100% wissen für was die 14% Grundschuldzinsen anwendbar sind.
Auch spielt es im Fall einer Zwangsversteigerung keine große Rolle ob die Hausbank eine sofort vollstreckbare Grundschuldbestellungsurkunde hat oder nur eine einfache.
Hat sie keine sofort vollstreckbare Grundschuldbestellungsurkunde holt sie sich den Titel eben beim Amtsgericht.
Die Zinsen 14% haben niemals etwas mit den Baufinanzierungszinsen zu tun. Sondern sind ein Instrument wo eine versteigernde Bank bei einer ZV zusätzliche Kosten noch mit geltend machen kann.
Die Grundschuldzinsen gelten pro Jahr.
Beispiel: Grundschuld EUR 100.000 und ZV wäre sofort nach 1 Jahr. Dann könnte die finanzierende Bank b i s zu EUR 114.000 im Rahmen der ZV geltend machen.
Die EUR 14.000 (14%) müssen aber aufgedröselt und nachvollziehbar sein.
Ich gebe hier Noelmaxim völlig Recht dass Sie sich viel zu viel Gedanken über dieses Thema machen.
Danke für die Rückinfo.
Ich kann leider bei den Summen nicht gelassen bleiben!
Deshalb mache ich mir sehr sehr viele Gedanken.
Meine Frau und ich haben Verantwortung gegenüber uns und drei Kindern.
Bei den Summe die ein Haus kostet kann man sich nicht schnell entschulden.
Inzwischen verstehe ich warum manche Menschen lieber Miete zahlen als
sich Grundbesitz anschaffen. Im Ballungsraum können die Preise nicht immer
nur nach oben gehen! Bei einem Zinsanstieg von 0,5% hätten wir Förderdarlehen nicht bekommen!
Die Zinsen sind in 10 Jahren sicher höher wie jetzt! Wir zahlen die nächsten 10 Jahre fast 40.000€ Zinsen. (bei 405.000€ Kredit)
Aber auch nur weil wir Förderdarlehen haben.
Aber die Restschuld ist trotzdem enorm! Weil wir im Schnitt mit ca. 1,5% tilgen. (und Teil dann durch Bausparvertrag ablösen)
Deshalb mache ich mir soviele Gedanken was in 10 Jahren ist. Wir sind in 10 Jahren denke ich mit Bausparverträge Riester Fond usw.
auch gut aufgestellt! Ich habe großen Respekt/Angst vor Zinsen im Normalbereich von 4, 5%! Weil dann sind wir zur Rente nicht schuldenfrei. (nur sehr sehr schwer)
Und Haus ist mit Zinsen 2x bezahlt!
Ja, es gibt ja ein schwäbisches Sprichwort:" Der Zins frisst vom Teller..."
Doch Angst vor Zinsen zwischen 4 oder 5% sollten Sie nicht haben. Sondern positiv Ihren Istzustand betrachten. Also jetzt günstig finanziert.
Jedoch selbstverständlich müssen Sie einen Zinsbereich von 4 oder 5% in 10 Jahren in Betracht nehmen. Dies kann ohne Probleme stattfinden.
Das "Kind" ist bereits in den Brunnen gefallen, Sie haben hier bereits Ihre Immobilie gekauft und finanziert.
In der Tat gibt es Gründe, wieso Miete "sinnvoller" ist als Eigentum. Hierzu gehört auch die Sicherheit, dass Sie morgen (und übermorgen) keine Existenzsorgen haben müssen.
Natürlich wird Ihnen Verkäufer, Makler und Bank immer zu einem Immobilienkauf raten - natürlich - ohne Kauf kein Verdienst. Das ist hier keine neutrale Quelle, auf die man sich verlassen sollte, wenn man eher vorsichtig ist.
Ich kenne Ihre finanzielle Situation natürlich gar nicht und kann / will diese auch nicht einschätzen. Konnte es auch nicht wirklich genau raus lesen, ob Sie derzeit 1,5% tilgen UND in den Bausparer einzahlen oder ob es sich bei den 1,5% um durchgerechnet um die Tilgung des Gesamtkredits handelt. Sofern es über alles 1,5% sind, wünsche ich Ihnen für die Zukunft viel Glück, auch wenn es hart klingen sollte: Sie werden es brauchen.
@guest, da bin ich ganz auf Ihrer Seite. Denn wer heute nur mit 1% Tilgung anfängt so ähnlich wenig wird bei Zinssteigerungen sein blaues Auge erleben.
Die Amis haben gestern aber die Zinsen noch nicht erhöht. Noch nicht. Es bleibt spannend.
Klar Amis (FED) haben Signalwirkung auch auf die EZB usw. (Meine persönliche Meinung..)
Grundschuld Zinsen 14% :-( Erfahrung
Zitieren
