Immobilienfinanzierung mit oder ohne Riesterförderung (BSV)
Hallo zusammen,
wir wollen momentan ein Haus finanzieren, die Termine mit 2 Banken (BHW/Postbank und Sparkasse) sowie telefontermin mit Interhyp stehen jetzt die Tage an.
Die Eckdaten sind: Kaufpreis 175000 zzgl. Nebenkosten und Modernisierung = ca. 215000 €
Eigenkapital sind ca. 60000 €
Bisher haben wir, wie gesagt, noch keine konkreten Angebote, aber ich frage mich, ob generell ein Wohnriester-Vertrag sinnvoll sein kann oder nicht.
Bei uns sind 4 Kinder (2002, 2005, 2007 und 2013) vorhanden, was ja quasi für den einen Vertrag rund 1000 € jährliche Förderung ausmacht.
Allerdings sind ja die Zinsen für ein Bauspardarlehen meist (deutlich) schlechter.
Meine Vorstellung zur Finanzierung wäre eigentlich folgende: 50.000 € über die KfW für 1,71 % p.a. und die restlichen 105.000 € über die Bank der Wahl.
Die Hoffnung ist, hier für 10 Jahre Zinsfestschreibung bei ca. 2% zu landen.
Als Tilgung ist eine monatliche Rate von ca 1100 € geplant.
Die Sache mit einem BSV würde das Rechnen schwieriger machen, mir ist nicht ganz klar, wie ich hier direkt überblicken kann, ob sich eine Finanzierung mit BSV evtl. mehr lohnt. Die Zinssätze sind höher, aber dafür würden wir ja die Zulagen mitnehmen (die aber wohl auch irgendwann versteuert werden müssen, oder??)
Auf test.de gibt es einen Bausparrechner, der den Vor- bzw. Nachteil von BSV zu normalem Darlehen darstellt, aber ich steige nicht so ganz bei der Bedienung durch.
Wie würdet ihr die Sache angehen und wie kann ich am besten vergleichen?
10 Jahre zinsbindung habe ich jetzt gedacht, da hier die Zinssätze besser sein werden, als bei 15 Jahren. Bei der Tilgung müssten ca. 40 - 50 t€ übrig bleiben, die anschlussfinanziert werden müssen (Sondertilgungen nicht mit eingerechnet).
AW: Immobilienfinanzierung mit oder ohne Riesterförderung (BSV)
Hallo philbo,
10 Jahre müsstest du deutlicher günstiger bekommen als 2 %.
Die Bausparfinanzierung ist vom nominalen Zinssatz her nicht teurer, der Zinssatz von dem Vorausdarlehen sieht erst einmal besser aus, aber bei dieser Darlehensform entscheidet der Gesamtzins, sprich der Zins aus dem resultierenden Bauspardarlehen wird mit dem Vorfinanzierungszins "vermischt" und daraus resultiert dann der Mischzins und dieser muss einem Annuitätendarlehen gegenüber gestellt werden.
Riester würde ich persönlich aussen vor lassen, für mich hat Riester in einer Baufinanzierung nichts zu suchen, dass solltet ihr nebenbei in Anspruch nehmen und euch später ohne Abzüge aus dem fiktiven Wohngeldkonto und den Zwängen an denen bei vorzeitiger Inanspruchnahme man bezüglich der Immobilie gebunden ist verrenten lassen.
Grundsätzlich spricht auch bezüglich der Zinssicherheit nichts gegen einen vorfinanzierten Bausparvertrag, aber dass muss dann dem Annuitätendarlehen gegenüber gestellt werden.
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hallo,
danke schonmal für die Antwort. Wird dieser "Mischzins" denn im Angebot klar dargestellt, damit ich ihn vernünftig gegen die Finanzierung nur über ein normales Darlehen gegenrechnen kann?
Hmm, wenn du sagst, dass man bei 10 Jahren eigentlich unter 2% landen müsste, dann verliert ja die KfW mit den 1,7 % für 50000 € schon an Attraktivität...
ich muss ja in dem Fall kfw und Bank bedienen. Wenn ich die kfw für 10 Jahre beanspruche, wären das Stolze 500 € monatlich, bei einer Laufzeit von 15 Jahren ca. 350 €.
Meine Gedanken gingen dahin, evtl. (unabhängig von der Finanzierung) einen kleinen Bausparvertrag abzuschließen (Bausparsumme in Höhe des Betrags, der nach 10 Jahren bei der Finanzierung übrig bleibt) und hier die komplette Förderung meiner Freundin + Kinder reinfließen zu lassen.
Du meinst eher eine normale Riester-Rente zu besparen?
Ich werde die Konditionen der Angebote im Laufe der Woche hier mal posten.
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Naja, der Mischzins der gesamten Laufzeit muss euch benannt werden, wenn gleich man das auch nicht gerne tut, bzw. haüfig nur auf Nachfrage.
Ja, Riester aussen vor lassen und die Förderung herkömmlich in Anspruch nehmen.
Das mit KfW und deinen Raten dafür verstehe ich nicht.
Natürlich kann es die Lösung sein, ein klassisches Annuitätendarlehen zzgl. KfW auf 10 Jahre zu wählen, um dann die Restschuld aus den beiden Darlehen mit einem zugteilten Bausparvertrag der parallel bespart wurde nach Zinsfestschreibungsende abzulösen. Das wiederum sollte dann ein Tarif sein, der mit wenig Einzahlungen viel Bauspardarlehenszins nach Zuteilung bereit stellen lässt. Entsprechend lässt sich die Gesamtrate aller Bausteine überschaubar halten.
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ja, meine Gedanken in Worte zu fassen...da liegt das Problem ;-)
Mit den Raten der KfW meinte ich, dass ich bei der KfW ja auch festlegen muss, über welchen Zeitraum ich mein Darlehen tilgen will. Je nachdem, wie lange ich den Zeitraum wähle, ändert sich ja meine monatliche Belastung.
Geplant haben wir ca. 1100 € monatlich aufzuwenden. Rechne ich mit 2% Zinsen (der Einfachheit halber) bei einem Darlehen von 155 t€, bleiben nach 10 Jahren noch ca. 43000 € übrig. Nehme ich KfW in Anspruch für 10 Jahre, müsste ich dort 500 € monatlich (laut Rechner kfw) zahlen, blieben also noch 600 € für das andere Darlehen. Mit 600 € Rate blieben aber bei 105000 mit 2% nach 10 JAhren noch ca. 48000 Restschuld.
Habe ich nen Denkfehler, oder wäre es dann nicht fast sinnvoller hier direkt 155 über das eine Darlehen zu finanzieren??! Vielleicht stehe ich auch einfach nur auf dem Schlauch momentan.
AW: Immobilienfinanzierung mit oder ohne Riesterförderung (BSV)
Hallo philbo,
ich würde Dir folgendes für die Finanzierung raten.
KfW 151 Energieeffizient Sanieren - Kredit
bis zu 100.000€ pro Wohneinheit! 0,75% Sollzins und Laufzeit lange wählen
damit Rate gering. (möglichst lange tilgungsfreie Anlaufjahre) Zinsbindung 10 Jahre.
Rest über ein Darlehen mit 10 Jahren oder 15 Jahren Zinsbindung! (bei 15 Jahren super Sicherheit!)
Darlehen so wählen das mind. 5% besser 10% als Sondertilgung möglich sind. (teilw. ohne Aufschlag zu bekommen!)
Bereitstellungszinsen 12 Monat (ohne Aufschlag)
Als Puffer für Mehrkosten würde ich mind. 10.000€ einplanen!
Zum ansparen:
Bausparvertrag (kein Riester) mit 50.000€ und geringem Darlehenszins
Riester sparen z.B. in einen Fondsparplan und Zulagen mitnehmen.
Du kannst dann in 10 Jahren oder 15 Jahren (oder auch früher) wenn Kredit ausläuft
Dich damit entschulden.
Wer im Bundesland BW wohnt sollte unbedingt
Programm von der L-Bank prüfen! Konditionen unschlagbar günstig!
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@Martin79:
Nein, leider Niedersachsen. Hier bietet zwar eigentlich die Nbank eine interessante Förderung für Familien mit min 3 Kindern an (bei 4 Kindern 45000 € zinsfrei, lediglich 0,5 % Verwaltungskosten), aber im zweiten Blick sind die Hürden recht hoch und die Entscheidungswege zu lang, um dort beim Kauf einer Bestandsimmobilie zum Zug zu kommen. Erst nach der Entscheidung der Nbank darf eine Verbindlichkeit (Kaufvertrag) eingegangen werden, die örtliche Wohngeldstelle muss den Antrag aber erst weiterleiten, was auch schon Zeit dauert und die Nbank entscheidet nur 1x monatlich über die Anträge. Somit wären wir hier wahrscheinlich erst (laut deren Aussage) in der Entscheidung Ende November. Und dann kommt noch hinzu, dass bei finanzieller Zumutbarkeit der Zinssatz dann doch auf 2% festgelegt werden kann (plus 0,5 %). Daher beantragen wir das hier nicht.
Das Kfw151 kommt für uns auch nicht in Frage, an Energieffizienten Sanierungsmaßnahmen steht bei uns vorerst nur der Austausch der Fenster an und da ist der finanzielle Rahmen überschaubar.
Heute Nachmittag haben wir einen Termin bei einem Berater. Mal schauen, was er so vorschlägt und was für Konditionen rauskommen. Eine Anfrage bei check24 hat (in meinen Augen) unsinniges ergeben. Dort wurde kfw 124 über 50000 bei 1,8 % mit einer Laufzeit von 35 Jahren vorgeschlagen und dann 105000 über die ing-diba mit 2,27 % für 15 Jahre. Gesamtzins 2,11 %.
Wie berechne ich eigentlich einen Gesamtzins, wenn ich zwei Verträge (und dann vielleicht noch mit unterschiedlichen Laufzeiten) habe?
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Hallo philbo,
sie haben doch heute einen Termin bei ihrem Berater, er wird ihnen das ganz sicher aufzeigen können.
Check 24 ist für Konditionsanfragen in Bezug auf Immobilienfinanzierungen eine Spielerei und wird nicht zu einem guten Eregbnis führen.
Am Anfang steht ein individuelles Konzept, mit diesem wird dann die beste Kondition gesucht, da helfen ihnen am Anfang die ganzen Vergleichsportale bezüglich der Zinsen überhaupt nichts.
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Dann landen sie höchstwahrscheinlich wieder da, wo sie Check 24 schon hat hinleiten wollen
Ich frage mich manchmal wirklich warum die Experten Meinungen hier sehr wertvoll sind, während Kondiionen bei Interhyp angefragt werden. Würde mir auch mal wünschen ein Experte der Interhyp beteiligt sich hier auch mal rege mit Antworten und Hilfestellungen an den Beiträgen.
Was die Interhyp an Angeboten und Konditionen leistet, leisten die Experten hier im Finanz Forum mal eben nebenbei!!!
AW: Immobilienfinanzierung mit oder ohne Riesterförderung (BSV)
Das verstehe ich jetzt nicht so ganz
Die Interhyp habe ich angefragt, weil ich denke, dass ich dort evtl. bessere Konditionen erreiche, als bei Postbank oder Sparkasse...
wie wäre denn die Ihrer Meinung nach die Vorgehensweise der Wahl??
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Hallo Philbo,
die Hürden hier bei uns in BW L-Bank (Förderdarlehen) sind auch extrem hoch!
Belastungsgrenze feste Tilgung usw!
Die Bearbeitungszeit kann bis zu 3 Monate dauern.
In unserem Fall lagen wir bei ca. 2 Monaten.
Und dann bekommt man die Zusage oder Absage.
Zusage aber mit einer Frist bis zum Termin X (recht kurzfristig) alles mit Grundschuld anderer
Bank Rangfolge usw. usw. geklärt zu haben! Bauvertrag geschlossen usw. usw.!
Antragsunterlagen waren bei uns über 100 Seiten!
Wir haben es zum Glück bald geschafft.
Notartermin für Grundschuldbestellung steht bereits.
Bei uns hat die Hausbank Kondition von 1,56% eff. für 10 Jahre Zinsbindung eingestellt!
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Hausbank völlig normal und ok, letztenendes auch jede andere Anfrage. Das muss ja auch jeder selber wissen wieviel Zeit und Muße er hat und aufbringen will. Natürlich ist auch die Interhyp ein erstklassiger Ansprechpartner. Ich habe lediglich darauf hinweisen wollen, dass wir das hier auch leisten. Würde sich ja blöde anhören wenn ich schreibe und sogar noch besser. Wer aber die Strukturen der Interhyp kennt, weiß dass es da auch zu viel in eine Richtung geht, unter unbahängig verstehe ich persönlich dann einfach etwas anderes. Habe ja u.a auch darauf hingwiesen, dass erst das Konzept stehen sollte, dann die Kondition dazu generiert werden sollte.
Wir hören und lesen hier ja oft auch von Problemsituationen, dafür ist das Forum ja auch da und hat aufgrund der Komplexität einer Baufinanzierung seine absolute Berechtigung. Die meisten Problemfälle fussen auf mangelnde Kommunikation bei der Beantragung, fehlender Nähe zum Berater und der Fehleinschätzung des Angebotes. Missverständnisse in der Abwicklung bewirken dann ihr übriges. Nicht immer werden Namen der Gesellschaften oder Banken hier genannt, aber wir Experten bekommen sie dann über die PN genannt.
Es sei aber auch angemerkt, dass die meisten Finanzierungen ja auch reibungslos ablaufen, ob konditionell die letzte Kommastelle bei den Instituten ausgereizt wurde weiß ich nicht, aber das muss es ja auch gar nicht. Nur wenn ich mich hier dann schon informiere, den Antworten der Experten aber auch Gleichgesinnten Glauben schenke, ja sogar Konzepte erarbeite aufgrund der guten Beiträge aller, dann würde ich auch ein Finanzierungsangebot anfragen, was viele ja auch tun.
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