Strategie Hauskauf

Zitat von noelmaxim

Ich bin der Meinung die Wohnriester sind nicht die geeignete Riesterwahl. Riester hat für mich in einer Baufinanzierung nichts zu suchen, Begründungen habe ich in diversen Threads schon geliefert. Auch bin ich der Meinung dass es mit einer bezahlten Immobilie im Rentenalter nicht getan sein muss, entsprechend wohl dem, der zusätzlich Vorsorge treffen konnte. Da finde ich die Riesterrente sinnvoll, denn die Eigenbeträge erhöhen sich durch die Zulagen oder später (wenn es keine Kinderzulagen mehr gibt) aus dem Steuervorteil, der dann z.B. in die zusätzliche Tilgung der Hypothek gesteckt werden kann. Kurz um, der Anlageerfolgt erhöht sich um die Förderung. Vor allem nutzen sie dann die Förderung ohne dass vorher dafür über das fiktive Wohngeldkonto etwas aufgelaufen ist, was sie im Rentenalter zurück zahlen müssen.

Ich verstehe das und habe dies in letzter Zeit schon häufiger gelesen. Leider ist das Kind in den Brunnen gefallen. Ich gehe davon aus, das eine Auflösung der BSVs zum jetzigen Zeitpunkt eher ein Nachteil ist. Es werden definitiv die Letzten sein. Dennoch ist die Frage, welche Strategie ergibt sich nun bis zum Immobilienkauf. Sie haben hier ja schon einige Dinge angesprochen.

- KFZ Kredit, da 1,9 % doch nicht vorzeitig tilgen da das Kapital als EK nicht genutzt werden kann und im KFZ gebunden ist?
- Bausparer doch erhöht besparen und gegebenenfalls durch Zwischenfinanzierung zuteilungsreif zu bekommen? Ist hier die Reaktion auf ein Kaufgebot nicht enorm verlangsamt? Der Vorteile der günstigen Zinsen der BSVs kommt in 2 Jahren sicherlich nur unerheblich zum tragen.

Hallo zusammen,

wie in meinem Eingangspost geschildert möchten wir gerne ein Mehrgenerationshaus kaufen. Geplant war dies in den nächsten 2 Jahren. Ich schaue schon seit geraumer Zeit nach passenden Angeboten und wir haben nun eine interessante Immobilie entdeckt.

Zum aktuellen Zeitpunkt mache ich mir jedoch Sorgen, das die Finanzierung nicht durchgeht. Momentan ist meine Frau in Elternzeit und durch die Schwangerschaft wurde ihr befristeter Arbeitsvertrag nicht verlängert. Eine Verlängerung wurde ihr angeboten jedoch zurückgezogen als die Information der Schwangerschaft kam.

Sie wird sich zum 09.2016 wieder als Lehrerin bewerben und hat bisher immer etwas gefunden. Die Verträge sind jedoch derzeit meist auf ein Schuljahr beschränkt. Ob es diesmal mit einer Planstelle klappt kann man nicht sagen. Auch steht noch der Ort der Beschäftigung aus. Ob dies unbedingt nun in der Nähe des neuen Hauses ist, kann man derzeit nicht abschätzen bzw. nicht beeinflussen.

Das heißt nun auch das wir in ein Finanzierungsgespräch nur mit meinem Einkommen rein gehen und dann wird es auch schon knapp.

Hier noch einmal aktualisierte Werte aus dem Eingangspost:

negativ:
- KFZ Kredit - Laufzeit 08.2018, 330 € mtl. Rate, 7.600 € Schlusszahlung, 1% Zinsen, Sondertilgung jederzeit möglich

positiv:
- 2 Riester Bausparer von Wüstenrot (RC/F), je. 75.000 € - 30 % Ansparsumme, 1,35 % Darlehenszinssatz, beide bisher je ca. 5.500 € Guthaben
- 1 Debeka Bausparer 12.000 € - aktueller Kontostand 4.880 € - Zuteilungsreif ab 08.2018 - laufen nur mtl. 6,65 € VWL meiner Frau rein
- Tagesgeldkonto 8.000 €
- Puffer auf den Konten in Summe von 4.000 €
- je. 1 kapitalbildende BU - soll bei Renteneintritt die Steuerlast der Riester komplett ablösen (30% Rabatt ausnutzen)
- 1 Lebensversicherung bei mir

Einkommenssituation derzeit bei Steuerklasse 3/5:

ab Januar 2016
Ich: Festangestellter 3.040 € Netto -> mit Steuerfreibetrag von 365 € wären auch 3.146 € möglich
Sie: 1.200 € Elterngeld + 188 € Kindergeld für ein Kind

ab September 2016:

Ich: Festangestellter 3.040 € Netto
Sie: 1.800 € Netto + 188 € Kindergeld

Die Immobilie liegt in 64658 Fürth. Derzeit soll sie 445.000 € kosten + ca. 62.000 Nebenkosten. Der Preis ist noch nicht verhandelt. Eine Marktwertanalyse wird ein befreundeter Immobilienmakler nach der Besichtigung erstellen und dann wollen wir in die Verhandlungen gehen.

Da dies ein Mehrgenerationenhaus ist wollen meine Schwiegereltern die ELW beziehen. Übliche Kaltmieten in der Gegend bei der Größe der ELW beträgt ca. 500 €. Sie selbst geben noch einmal min. 50.000 € EK mit dazu. Somit kommen wir Stand heute auf ein EK von 62.800 € inkl. Debeka BS. Die Wüstenrotbausparer würde ich weiter besparen. Für uns käme sicherlich auch der KfW 124 in Frage. Dieser könnte mit 50.000 € einfließen. Das ist dann aber auch eine 89% Finanzierung mit nur einem Gehalt + Kaltmiete für die ELW. Das sieht bis hier sehr düster aus.

Gerechnet wie folgt: 445.000 € Kaufpreis + 62.000 € NK - 50.000 € KfW - 62.000 € EK = 391.600 € Beleihung Bank

Ziel bei den Verhandlungen soll ein Kaufpreis von 400.000 € sein. Die Immobilie steht leer da der Verkäufer aus gesundheitlichen Gründen in eine Mietwohnung gezogen ist und das Haus nicht mehr bewirtschaften kann.

Gerechnet wie folgt: 400.000 € Kaufpreis + 55.800 € NK - 50.000 € KfW - 62.000 € EK = 344.600 € Beleihung Bank

Eine Möglichkeit für weiteres EK wären auch noch meine Eltern. Da hier aber ein eher durchwachsenes Verhältnis herrscht wollten wir kein EK von ihnen annehmen. Angeboten bekommen haben wir es schon. Die Höhe ist aber noch unklar.

Das Haus ist recht autark aufgebaut. Wie stark sich das auf die Nebenkosten auswirkt müssen wir noch erfragen. Es existiert eine Wärmepumpe, Solar- und Photovoltaik- Anlage.

Wie würdet ihr unsere derzeitige Situation bewerten?

Gruß
Nakaron

Die Rechnung ist falsch. Die Bank finanziert dein KFW Darlehn und holt es sich von der KFW zurück. KFW ist nicht Beleihungsmindern!

Autsch. Ok, das ist natürlich nicht so gut. Dann ist der Beleihungswert leider doch höher und somit schlechtere Kondition. Dann muss ich meine Berechnungen in Excel mal eben umstellen.

Als Reminder Info aus dem Eingangspost. Wir zahlen derzeit 750 € Kaltmiete und insgesamt 1007 € Warmmiete.

EDIT: Also ohne den KfW nun als EK mit zu berücksichtigen sind wir beim originalen Kaufpreis bei 100 % Finanzierung und mit angedachten 400.000 € Kaufpreis + NK bei 98 % Finanzierung. Oh ha.

Ja das ist natürlich richtig. Ich gehe jedoch erst einmal für mich ein paar Zahlen durch ob dies überhaupt machbar ist. Zu Hilfe nehme ich mir da natürlich als vereinfachten Rechner den von baufi24. Dort sieht man schon recht schön wie die Entwicklung bei Veränderung des Beleihungswertes sich verhält. Die Konditionen hier sind jedoch erst einmal zweitrangig. Ich habe grundsätzlich Zweifel ob die Finanzierung überhaupt möglich ist. Im damaligen Gespräch, war ist bei unserem Einkommen etc. möglich wurde eine Summe über 500.000 € genannt. Wohlgemerkt mit weniger EK, jedoch mit 2 Einkommen. Das meine Frau ab September wieder einen Job findet habe ich keine Zweifel, jedoch interessiert es die Bank zum jetzigen Zeitpunkt und Bewertung dies sicherlich recht wenig.

Wie lange steht die Immobilie denn schon zum Verkauf ?

Da würde ich einfach mal pokern und dem Verkäufer darlegen, das er relativ schnell verkaufen kann, wenn er z.B. 350.000 EUR als Kaufpreis akzptiert.
Höher gehn kann man dann immer noch....

Das Inserat ist recht neu. Die gesundheitlichen Gründen spielten sich im Oktober letzten Jahres ab. Ab wann man die Entscheidung getroffen hat, sich eine Wohnung zu nehmen, weil man das Haus nicht mehr schafft zu bewirtschaften kann ich zum jetzigen Zeitpunkt nicht sagen. Nach dem Besichtigungstermin am 20.02. erstellt unser befreundeter Makler eine Marktwertanalyse zu diesem Objekt und dies soll dann die Grundlage für die Verhandlungen sein. Wir werden definitiv pokern, denn dringend ist es bei uns nicht mit dem Hauskauf. Alles was man jetzt an Zeit hat, steigt das EK . Momentan reicht uns die Wohnung und alles noch völlig aus.

Hallo zusammen,

das Thema nimmt nun immer mehr Form an und es ist so spannend. Der Kaufpreis der Immobilie steht noch nicht zu 100 % fest da wir hier noch gerne verhandeln möchten. Aktuell macht ein befreundeter Immobilienmakler über Sprengnetter eine Marktwertanalyse. Wir gehen derzeit davon aus, das für die Bewertung lediglich der Bodenrichtwert genommen wurde und eventuell sogar ein Emotionspreis vorliegt. Dennoch habe ich mich einmal mit einem Finanzmakler zusammen gesetzt und unsere Situation durchgespielt ob das Vorhaben so machbar ist.

Nettoeinkommen ich 3.115 €, meine Frau Elterngeld derzeit 1.368 €. Nach der Elternzeit muss man dann schauen ob sie als Lehrerin 75 % oder gleich wieder 100 % arbeitet. Das wird von der Stelle abhängen. Kindergeld 190 €. Bei mir kommt dann noch eine Tantiemen Zahlung pro Jahr hinzu, welches für eine Finanzierung aber eh keine Rolle spielt.

12.000 € Debeka Bausparer der bleibt erhalten. Zuteilungsreif 10.2018. Dient dann als weitere Rücklage und ist mit 1,25 % Guthabenzins recht gut verzinst.

Finanzierungsbedingungen:

1. KFZ Kredit bis 07.2018 mit monatlich 330 € inkl. Schlussrate von 7.650 €
2. Kaufpreis ca. 380.000 - 410.000 € + NK von ca. 54.600 €
3. EK 82.000 €
4. aktuelle Kaltmiete 750 €
5. Mieteinnahmen durch das Haus ab 08.2018 durch Schwiegereltern ca. 500 € Warmmiete, da min. 66 % Kaltmiete (Steuern sparen), da Mehrgenerationenhaus
6. Wohnfläche Eigennutzung 189 m², Vermietung 83 m² und 90 m² Nutzfläche
7. 926 m² Grundstück

Finanzierungsangebot derzeit, jedoch mit 75.800 € EK berechnet. Mittlerweile konnte ich noch etwas mehr organisieren. Die beiden Wüstenrot Bausparer werden wir auflösen, da die Zuteilung erst 2030 bei aktuellem Ansparverhalten wäre. Die Abschlussgebühr haben wir uns damals durch einen Bekannten erspart. Somit hält sich der Verlust in Grenzen. 10.000 € EK mehr und kein Wohnförderkonto. Die Bauspareinzahlung fließt dann mit in die Tilgung. Die Rate in der ersten Berechnung ist sehr konservativ gewählt da wir mehr über die Sonderzahlungen abdecken wollen. Ich bin jedoch mittlerweile der Meinung das ich hier auf 2% wenn nicht sogar 3 % Tilgung hochgehen werde.

Darlehensbetrag 380.000 €

1. KfW Nr. 124/20 - 50.000 € - 1,35 % - 2 Jahre tilgungsfreie Jahre, zwecks Mieteinnahmen, 10 Jahre Zinsbindung, Rate p. M. 260,83 €
2. Annuitätendarlehen 194.000 € - 2,10 % - Tilgung 1 %, 15 Jahre Zinsbindung, Rate p.M. 501,17
3. Annuitätendarlehen 136.000 € - 2,10 % - Tilgung 1 %, 15 Jahre Zinsbindung, Rate p.M. 351,33

5 % Sondertilgung p. Anno, 2 mal kostenfrei Tilgungswechsel (anscheinend Standard), Elterngeld wird mit einbezogen da ING-DiBa

Dadurch das ich mein EK nochmals erhöhen konnte und hier auch einige Tricks von euch bisher gelernt habe, habe ich selbst nochmal auf der ING-DiBa Seite eine Berechnung durchgeführt leider dort ohne KfW auf einen Beleihungswert von 90 % kommen. Somit wäre mein Zinssatz bei 1,85 % auf 15 Jahre Bindung. Wie komme ich auf 90 %? Ich möchte mich auf einen Kaufpreis einigen und dann daraus die Maklerprovision berechnen. Die Maklerprovision wird dann auf den Kaufpreis aufgeschlagen und vom Verkäufer bezahlt. Somit habe ich mehr EK und damit auch einen besseren Beleihungswert. Die NK gehen zwar ein wenig nach oben aber das ist zu verkraften. Die Grunderwerbssteuer senke ich dann nochmal durch das herausrechnen von 2 Küchen, dem Gartenhaus und der Solar und Photovoltaik Anlage. Denn diese Dinge sind alle abbaubar und können laut meines Wissen nach separat aufgeführt und vom Kaufpreis abgezogen werden.

Mein Eindruck von unserem Finanzmakler war ganz ok. Ich habe schon eine Recht starke Richtung vorgegeben weil ich gesagt habe ich möchte nur KfW und Annuitätendarlehen als Bausteine haben. Keinen Bausparer etc. Zudem musste er berücksichtigen das meine Frau sich gerade in Elternzeit befindet und danach nicht in ihren alten Job zurück kehren kann sondern sich als Lehrerin neu zu 09.2016 bewirbt. Elternzeit läuft aber noch bis Ende des Jahres.

Was haltet ihr von der Empfehlung ING-DiBa? Gibt es bessere Banken? Immerhin muss er ja auch unsere Situation berücksichtigen und beurteilen, welche Bank uns denn tatsächlich auch finanzieren würde, also wo er Erfolg sieht.

Gruß
Nakaron

Hallo Nakaron,

es gibt deutlich bessere Angebote.

Hallo noelmaxim,

vielen Dank für die Antwort. Ich hatte ja auch schon eine Berechnung mit dem anderen EK durchgeführt wo ich durch den Trick mit der Maklerprovision auf einen Beleihungswert von 90 % kam und somit auf einen Zinssatz von 1,85 %. Das fand ich schon nicht schlecht. Übrigens das mit der Maklerprovision habe ich sogar in einen ihrer Beiträge in einem anderen Thread gelesen um den Beleihungsauslauf zu verbessern.

Berücksichtigen die besseren Angebote auch unsere Situation das meine Frau gerade in Elternzeit ist nicht wieder direkt in ihr altes Arbeitsverhältnis kommt, sondern sich aktiv bewerben muss. Wir haben hier zwar ein Puffer von 3 Monaten und aus Erfahrungswerten her hat sie bisher immer etwas gefunden, aber das können ja Banken anders beurteilen.

Hätten Sie hier einmal ein Beispiel für uns?

Gruß
Nakaron

Ja, so habe ich es auch von meinem befreundeten Immobilienmakler bestätigt bekommen.

Region wäre Hessen / Darmstadt und Umgebung.

Ich würde auch sagen, dass die Tilgung mind. 2% betragen sollte.

Zum Thema mit der Maklerprovision habe ich mal gehört, dass die Banken da schon Lunte riechen, wenn ein Makler involviert ist, aber seltsamerweise keine Käuferprovision berechnet wird....

Mit der Frau und wieder arbeiten gehen:
Meine Frau hat es gerade versucht, ist aber sehr stressig...... Kindergarten macht erst ab 07:00 Uhr auf, sie müsste schon um 06:30 anfangen..... Wenn ich da bin, kein Problem, wenn ich auf Geschäftsreise bin unmöglich....

Auf was ich hinaus will: Evtl. sollte nicht der Druck da sein, dass sie auf Biegen und Brechen wieder arbeiten MUSS (!)

Meine persönliche Meinung ist, dass Ihr sehr wohl eine Immobilie erwerben könnt, aber die hier aufgerufenen 380.000 EUR Fremdkapital finde ich in Eurer Situation etwas zu hoch angesiedelt.

Du hättest nach 15 Jahren eine Restschuld von 272.000 EUR aus den Annuitätendarlehen.....bei 2% Tilgung immer noch 213.000 EUR

Hallo Herrmueller,

vielen Dank für die Antworten. Zwecks Käuferprovision müssen wir schauen. Unüblich scheint es in der Branche nicht zu sein und es spricht ja nix dagegen, wenn die Immobilie dennoch den Preis wert ist.

Meine Frau ist von Beruf Lehrerin und ich habe eine recht flexible Arbeitszeiteinteilung und kann somit unsere Tochter früh in den Kindergarten bringen. Außerdem kann ich vertraglich zugesichert bis zu 16 Stunden Home Office Zeit pro Woche einsetzen. Das heißt ich könnte auch früher nach Hause und die Stunden dann Abends nacharbeiten sollte die Kindergartenzeit einmal nicht ausreichen. Es geht also quasi nur darum das meine Frau etwas findet und das war bisher während Studium und nach dem Referendariat immer so.

Ich kann mir also durchaus eine 3 % Rate vorstellen und wir möchten zusätzlich im Bereich von 5.000 - 10.000 € jährlich sondertilgen. Hinzu kommen ja die sicheren Mieteinnahmen der Schwiegereltern, jedoch erst ab 08.2018.

Zitat von Nakaron

Außerdem kann ich vertraglich zugesichert bis zu 16 Stunden Home Office Zeit pro Woche einsetzen. Das heißt ich könnte auch früher nach Hause und die Stunden dann Abends nacharbeiten sollte die Kindergartenzeit einmal nicht ausreichen.

Ich habs da noch besser, kann meine Zeit im Außendienst weitestgehend frei einteilen, dummerweise kommen aber hier und da dann doch so dringende Kundenanforderungen, die man halt nicht abschlagen kann..... Wir haben eben gerade jetzt festgestellt, dass es eine unheimliche psychische Erleichterung ist, wenn das Leben nicht auf 2 Einkommen angewiesen ist. mal noch so 1.000 -1.200 EUR zusätzlich würden uns trotzdem gut tun....

@ Noelmaxim

Das wurde mir mal von einem Banker gesagt...... keine 100%ige Wahrheitsgarantie dahinter....
Vieleicht meinte er auch nur damit das gleiche wie Du, dass die Bank ihre eigene Bewertung vornimmt.

Ja das stimmt schon. Wir haben das Glück, da wir ein Mehrgenerationenhaus kaufen das die Schwiegereltern mit einziehen. Auch hier haben wir immer mal wieder Unterstützung. Meine Frau möchte immer arbeiten gehen. Vielleicht nicht die vollen 100 % aber 75 % auf jeden Fall. Sie fühlt sich momentan unterfordert Zudem haben wir nur ein Kind und nicht wie bei Ihnen 5

Aber ja, all diese Dinge müssen berücksichtigt werden.

Bei uns geht es "nur" um die 2 Kleinen.... die "großen" sind alle am Gymnasium und die können sich schon alleine helfen.

Mit Großeltern im Haus sicherlich nochmal einfacher, bei usn 10km entfernt.