tolles Forum, vielleicht kann mir jemand noch einen Rat geben, da ich momentan verzweifelt bin und noch die Richtige Entscheidung bzw. die Vor und Nachteile suche.
Ich habe vor 1,5 Jahren eine ETW (4,5 Zimmer mit 130m², 2 TG Stellplätze) erworben. Die Anlage ist 2013 fertiggestellt worden und ich war der Erstbezug. Der Preis wurde bei
Baubeginn 2012 festgesetzt und betrug 335.000€ zzgl. Notar und GES. Davon sind 110.000€ finanziert.
Der Ort ist sehr beliebt, da ländlich aber dennoch alle Geschäfte, Autobahn und Zuganschluss vorhanden. Die Aussicht ist super und unverbaut.
Dennoch stelle ich jetzt fest, dass mir ein Gartenanteil für meinen Sohn fehlt. Auch habe ich festgestellt, dass ein Mehrfamilienhaus eben auch Nachteile mit sich bringt. Zugegeben, dass hätte man sich alles vorher denken können, aber manche Dinge merkt man leider erst, wenn man die Erfahrung macht.
Wir hätten einen Bauplatz in Aussicht und ein Haus geplant, was alles zusammen inkl. GES und Notar auf 400.000€ kommt. Jetzt weiß ich nicht, was ich machen soll. Mein Bänker meinte, dass eine ETW wie ein Auto ist, sobald man einzieht ist Sie weniger wert und ich vermutlich 20% Verlust machen würde, wenn ich die Wohnung jetzt verkaufe. Da unser gesamtes Eigenkapital in der Wohnung steckt meinte er, dass ich die 400.000€ Zwischenfinanzieren soll und sobald das Haus fertig ist, soll ich dann die Wohnung vermieten, da die Mieteinahmen höher sind, als die Kreditrate die ich bezahlen müsste.
Ich bin nicht so der Risikomensch und würde die Wohnung gerne verkaufen, da mir ein Konstrukt wie "Ich brauche die Mieteinahmen um meinen Hauskredit zu zahlen" nicht geheuer ist.
Jedoch möchte ich auch nicht 20% + GES und Notarkosten verlieren. Da hätte ich ja innerhalb von 1,5 Jahren fast 100k verbrannt.
Wenn ich die Wohnung vermiete, dann kann ich mit Miteinahmen von 850-900 KM rechnen. Die monatliche Kreditrate liegt bei 650€. Muss ich dann eigentlich die vollen 850/900€
als Einnahmen versteuern? Ich möchte ungern 5000€ Steuernachzahlung pro Jahr generieren.
Wie würdet Ihr hier entscheiden? Verkaufen oder vermieten? Sind 20% Wertminderung pauschal zu sehen? Der Bänker kennt die Wohnung/Lage nicht, dass ist eine Formel, die laut Ihm aber überall passt. Auch wenn wir aktuell nur eine sehr geringe Inflation haben, dachte ich eigentlich, dass Immobilen eher im Wert steigen. Sicher nicht nach 2 Jahren, aber auch nicht erstmal absacken.
Ich würde vielleicht noch einen seriösen Makler beauftragen, um den Wert mal abzuschätzen. Wir würden sehr gerne bauen.
Danke für Eure Antworten.
Bitte keine Hinweise wie "Selbst Schuld, dass überlegt man sich doch früher". Die Wohnung ist toll und ich mag Sie noch immer, jedoch passt Sie nicht so recht in meine aktuelle
Lebenssituation.
Hey also selbst Schuld oder das überlegt man sich früher wird dir keiner sagen denke ich. Eine Lebenssituation kann sich sehr schnell ändern und eine Glaßkugel hat keiner von daher hast du nicht "falsch" gemacht.
Die Pauschale Aussage deiner Bank ist meiner Meinung nach Humbug.
Eine Wohnung ist kein Auto und je nach dem wie sich der Marktentwickelt kann es schnell in die andere Richtung gehen.
Falls du nicht vermieten willst aufgrund von zusätzlichen Stress und Steuern usw. würde ich entweder die Wohnung selbst inserieren oder einen Markler beauftragen. Mehr als das keine Kauft kannst du ja nicht bekommen und so siehst du ungefähr was die Leute bereit sind zu zahlen.
Zur "not" kannnst du immer noch vermieten, was wohl kein Problem sein wird.
Auf jeden Fall verkaufen. Vermieten macht nun wirklich keinen Sinn, da auch noch Steuern auf die Mieteinkünfte zu zahlen sind, während das neue Objekt vollfinanziert ist. Schlechter geht es wirklich nicht.
Wenn es denn rd. 100 TEUR sind, die der Spaß kostet, ist es eben so. Das Leben ist nun mal Veränderung. Andere lassen sich scheiden. Das kann noch teurer werden, wenn sie einen Ehevertag "vergessen" haben.
Hast du dort noch etwas Zeit? Ich an deiner Stelle würde die ETW für zirca 370.000 € mal ins Internet stellen. ( eBay Kleinanzeiger, Immobilienscout24, Immonet )
Und dann mal einen Monat warten, beziehungsweise auch mal ins Netz schauen was vergleichbare Immobilien in deiner Gegend kosten. Das mit den pauschal 100k wertloser würde ich nicht glauben wollen es sei denn deine Lage wäre schlecht und es gibt keine Interessenten. ( Aber das weißt du ja nicht wenn du sie nicht mal anbietest )
Dennoch finde ich hier pauschale Aussagen, die auf Basis der gelieferten Informationen nicht 100% nachzuvollziehen sind.
Erstmal ist es wichtig zu wissen, ob die Bank eine 2. Finanzierung überhaupt zu akzeptabelen Konditionen gewährt. Ggf. stellt sich die Frage ja gar nicht.
Dann solltest du dir die Frage stellen, ob du mit deinem Haushaltsnettoeinkommen eine Durststrecke (kein Mieter) überbrücken könntest.
Wie sicher ist das Haushaltseinkommen? Ein oder 2 Einkommen? Was ist wenn eine Arbeitslosigkeit eintritt?
Zur Immobilie ETW an sich, hier kannst du erstmal den einfachsten Weg wählen und bei den einschlägigen Immobilienplattformen vergleichbare Immobilien ( ETW, +/- 15qm, Ausstattung, Bj. etc.) anschauen. So kannst du schon mal grob sehen was der Markt hergibt. Gleiches auch für eine eventuelle Mietoption, welche KM sind im Markt üblich und wie groß ist das Angebot.
So bekommst du einen deutlich besseren Eindruck von der Situation, als die pauschale Aussage deines Bänkers.
Da du ja auch "nur" 100k€ für die ETW finanziert hast, stellt sich hier die Frage ab wann diese frei, bzw. abbezahlt wäre. Nach dem Zeitpunkt erhöht sich dein finanzieller Spielraum ebenfalls.
Die Steuer musst du für die gesamten Mieteinnahmen zahlen, kannst dafür natürlich auch einiges absetzen. Da wären, Zinsen, Werkzeug für evtl. Reparaturen, etc. Hier evtl. mal mit einem Steuerberater kurzschließen.
Ich persönlich würde, wenn möglich und Sinnvoll, immer die Option Immobilie behalten wählen. Muss man sich halt mal komplett gegenrechnen.
Auf der anderen Seite würdest natürlich auch gewaltig Zinsen sparen, wenn du den Erlös der Wohnung als Eigenkapital einsetzen kannst. Macht ja auch keinen Sinn monatl. 1.000 Euro mehr Zinsen zu zahlen (Für das Haus) um 900 Euro Miete zu bekommen. Dabei aber nicht vergessen, das am Ende eine Immobilie mit einem gewissen Wert in deinem Besitz ist.
Zusammengefasst:
Pro: Eigentum als Altersvorsorge
Mieteinnahmen in naher Zukunft (vermutlich)
Wenn ETW abbezahlt, bessere Kreditwürdigkeit
Contra: Deutlich höhere Zinsen fürs Haus
Eigentum verpflichtet, Investitionen, Wartung, (Mieter ruft an Abfluss verstopft)
Mehr Aufwand und höheres Risiko durch Leerstand
Am Ende muss jeder die Entscheidung für sich selbst treffen, die für Ihn am besten ist. Einfach selber mal den Taschenrechner in die Hand nehmen, Pro´s und Contra´s ermitteln, recherchieren, Mietspiegel und Bodenrichtwerte ermitteln, eigene Situation reflektieren und nicht unbedingt auf sogenannte Experten wie Bänker, Makler etc. hören. Die haben schließlich auch eigene Interessen.
Egal wie du dich entscheidest, oder entschieden hast, du musst nachts ruhig schlafen können.
also die vollen Mieteinnahmen musst Du nicht versteuern.
Die Zinsen kannst Du dagegen rechnen. Auch Die Afa (Abschreibung, abzgl. Grundstücksanteil des Kaufpreises, die je nach Region unterschiedlich ist)
Ich habe selber zwei Wohnungen (beide vermietet). In einer habe ich selber mal gewohnt und es war geplant, dort um einige Zeit länger zu bleiben.
Wenn Du Dich dabei nicht wohl fühlst, zu vermieten und den Rest zu finanzieren, dann brauchst Du nicht lange überlegen, finde ich.
Man sollte sich wohl fühlen.
Wie sich die Wohnungen entwickeln in der Zukunft und auch die Mieteinnahmen kann man schlecht sagen, nur vermuten.
Teile mal die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis (ohne Nebenkosten) und nimm dies mal 100.
Dann hast Du die Rendite. So um die 5% wäre ganz gut.
Ich persönlich sehe eine ETW als gute Kapitalanlage fürs Alter, was man mit Altersvorsorge-Verträgen schwieriger erreicht, wenn man bedenkt was man dafür selber bezahlt.
Und ja, es ist schon richtig, wenn ein Neubau gekauft wird und dann später verkauft, dann zählt hier der Preis von Bestandsimmobilien.
Alt ist diese natürlich nicht.
Andererseits ist der Preis dabei Verhandlungssache. Oftmals bezahlen Käufer auch mehr, als der Preis für Bestandsimmobilien ist.
Muss man halt dann einfach ausprobieren. Kostenrisiko gibt es nur für die Zeit und den Einstellungspreis bei diversen Immobilienportalen.
ETW verkaufen oder vermieten für Hauskauf
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