ich habe ein Anliegen, das mich momentan etwas verunsichert. Vielleicht kann hier jemand Erfahrungen oder Tipps teilen.
Wir sind im Moment dabei, ein EFH zu erwerben. Dafür haben wir nun ein sehr gutes Angebot der DSL Bank (über Interhyp) vorliegen. Das Angebot ist deshalb so gut, da uns die Differenz zwischen Kaufpreis und Einwertung (ca. 50 TEUR) als EK angerechnet wird (Kauf innerhalb der Familie). Nun ist die Frage, wie verlässlich so eine Einwertung ist (wurde über einen Fragebogen ermittelt)? Eine Außen- und Innenbesichtigung folgt noch, habe nun aber gehört, dass so etwas erst nach der Vertragsunterschrift erfolgt, was dann die Konditionen nochmal verschlechtern könnte, wenn das EFH doch niedriger bewertet wird... Sollte der Wert der Immobilie nicht vorher ermittelt und festgeschrieben werden?
Zwar könnte ich dann wohl noch vom Vertrag zurücktreten, muss mich aber wieder um ein neues Finanzierungsangebot kümmern und verliere wertvolle Zeit...
Hat jemand damit, vielleicht im speziellen auch mit der DSL Bank, schon Erfahrungen gemacht? Habe etwas die Befürchtung, dass dies eine "Masche" ist, um uns mit günstigen Konditionen zu locken.
Bei einem Kauf innerhalb der Familie hat man eben den sogenannten Spielraum. Ist die Objekteinwertung höher und Sie zahlen weniger für die Immobilie ist es ein Vorzugskaufpreis. Dies ist denk und umsetzbar.
Wenn die Bank generell den höheren Verkehrswert bestätigt durch die interne Objekteinwertung als der niedrigere notarielle Kaufpreis ist hier Spielraum für günstigere Bankzinsen.
danke für die schnelle Antwort. Können Sie auch etwas über den Zeitpunkt der Bestätigung sagen? Diese sollte meines Erachtens erfolgen, bevor der Darlehensvertrag mit der Bank abgeschlossen wird, oder?
Hat dieser "Vorzugskaufpreis" irgendwelche steuerlichen Auswirkungen?
Die Bank wird zunächst die allgemeinen Darlehensunterlagen prüfen und bewerten. Ist alles i.O. wird ein Gutachter von der Bank beauftragt und wird den Wert der Immobilie amtlich festsetzten. Diese Bestätigung wird zeitnah erfolgen. Anschließend erhalten Sie das Angebot der Bank entsprechend dem Verhältnis Finanzierungshöhe zum festgestellten Wert durch den Gutachter. Wenn alle Angaben stimmen, wird sich am Zins nichts verändern.
Sie sind bei der DSL Bank schon ganz gut aufgehoben, denn die im Vorfeld berechnete und angebotene Kondition (sie machen ja bei dem Verfahren der DSL Bank der Bank ein Angebot) bleiben selbst dann erhalten, wenn im Nachgang ein geringerer Wert ermittelt wird. Das handhabt die DSL Bank sehr großzügig, in der Regel sagt man auf den ermittelten Wert aus dem Tischgutachten 10 % Sicherheitsabschlag und davon werden maximal 120 % finanziert. Diese Berechnung findet nur Berücksichtigung für die Zusage im Nachgang durch die DSL Bank, also intern bei denen, auf die im Vorfeld ermittelten Konditionen hat das keinen Einfluss mehr. Entscheidend ist aber, dass selbst wenn die voreingestellten Werte nicht bestätigt werden durch das Tischgutachten, trotzdem die im Vorfeld ermittelten Konditionen mit den besser kalkulierten - da höher angegebene, angenommene - Werte erhalten bleiben, so man denn innerhalb der eben beschrieben 120 % mit Sicherheitsabschlag bleibt. Alles im Allem behält sich die DSL Bank aber immer vor, die Finanzierung ganzheitlich zu betrachten, sprich alle Faktoren mit einfließen zu lassen, aber wie gesagt, grundsätzlich sind deren Bewertungen sehr verlässlich.
Interessant wird das meistens bei einem Kauf mit viel Modernisierung und Renovierung, wo erst einmal die Mod und Ren zu 100 % angesetzt wird. Wird im Nachgang der Wert der Immobilie im umgebauten Zustand bestätigt - was er ja wie eben beschrieben noch nicht mal muss - kann ich ganz tolle und vor allem verlässliche Konditionen generieren.
Aber die Differenz aus Kaufpreis und tatsächlichen Wert bei einem Familieverkauf akzeptieren fast alle Banken, deshalb muss es nicht die DSL Bank werden, da können bessere Konditionen am Markt generiert werden, so denn die anderen Parameter passen! Auch sind die Bearbeitungszeiten bei der DSL Bank leider nicht die Schnellsten und kribbelig wird es in Bezug auf schnelle Zusage dann, wenn das Tischgutachten nicht auf die Werte kommt und ein Gutachter eingeschaltet werden muss. Dann kann das mal ganz schön lange dauern alles, da müssen Makler und Verkäufer auch mit ziehen, sonst ist schnell mal ein anderer der Käufer.
Mit dem Gutachter im Nachgang kann aber auch hilfreich sein kann, denn reicht das Tischgutachten nicht für eine Zusage aus, da nicht innerhalb der 120 %, kann immer noch ein Gutachten (wo die Marktfaktoren viel mehr berücksichtigt werden) zu Lasten der DSL Bank den benötigten Wert bestätigen lassen.
Erfahrung DSL Bank Einwertung
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