Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Hallo zusammen.
Wir haben 2012 eine Baufinanzierung abgeschlossen um unser Eigenheim zu bauen.
Damals waren wir mit den Zinsen schon stolz wie Oskar, heute stellt sich die Frage, lohnt es sich ggf. vorzeitig umzuschulden (und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, erneute Eintragung Grundschuld, .....) ?
Hier mal die Daten:
Alle 3 Bausteine haben 10 Jahre Zinsbindung
Bankdarlehen bei der DSL Bank über 120.000 €.
Eff. Zins 3,24 %
Keine Tilgung.
Tilgungsersatzprodukt ist ein Bausparer welcher an die DSL abgetreten wurde.
Aktuelle Verzinsung beim Bausparer 0,5 %
Späterer Darlehenszins 2,75 %
Aktuell ca. 18000 € Guthaben
50.000 € KFW153
Eff. Zins 2,32 %
Der kann jederzeit kostenlos getilgt werden
50.000 € KFW124
Eff. Zins 3,2 %
Sondertilgung nur gegen bares.
Die 2 KFW laufen auch über die DSL Bank.
Somit ist eine Grundschuld für die DSL eingetragen
Hat jemand Erfahrung mit der DSL / KFW was Vorfälligkeitsentschädigung angeht ?
Von welchem Rahmen in € sprechen wir hier ?
Oder würdet ihr die 7 Jahre jetzt einfach warten und ggf. früh genug nach einer guten Anschlussfinanzierung schauen ?
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Ich glaube nicht, dass die DSL Bank jetzt einer Rückzahlung gegen VFE zustimmt. Haben Sie gefragt? Wenn, dann ist in 2 Jahren ein Forwarddarlehen möglich bei restlicher Darlehenslaufzeit von 5 Jahren.
Rückzahlung gegen VFE nur möglich bei Verkauf der Immobilie, also Stand heute August 2015.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Hallo.
Danke für die Anworten.
@Herr Hillermann:
Ja, ich habe gestern bei der DSL angefragt für die VFE für das Hauptdarlehen und den KFW 124. Allerdings bisher keine Antwort.
Außerdem habe ich die DSL gefragt ob Interesse bestünde das KFW153 über ein neues Darlehen abzulösen.
Meine Idee wäre:
- DSL bietet mir ein Darlehen über die Restschuld KFW153 zu z.B. 1,x %
- Ich löse damit das KFW153 ab (geht ja jederzeit)
- Da weiterhin die DSL Kreditgeber ist keine Änderung der Grundschuld (und keine Kosten für mich)
Win / Win Situation: Ich bezahle für das neue Darlehen weniger Zinsen wie für den KFW153. Die DSL bekommt die Zinsen vom neuen Darlehen und nicht wie bisher die KFW.
Oder ist hier ein Denkfehler meinerseits ? Die KFW Sachen werden von der Bank doch nur durchgeleitet (evtl. mit einem kleinen Zinsaufschlag??) ?
Sollte die DSL darauf nicht eingehen müsste es sich doch aktuell aber trotzdem fast lohnen den KFW153 abzulösen.
Außer den Kosten für Grundschuld und Notar wäre da ja nix weiter an Kosten.
@brainy:
Meine ursprünglich Idee war das die DSL sagt ich bezahle den Betrag X als VFE.
Je nachdem wie hoch der ist müsste man halt ausrechnen ob es sich lohnen würde X zu bezahlen und dafür weniger Zinsen zu zahlen.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
VFE ist der sogenannte Nichtabnahmeschaden.Oder entgangener Zinsschaden für die Bank.
Es ist richtig, dass man damit eigentlich nicht viel "sparen" kann.
Jedoch geht es doch auch darum ob die Bank denn überhaupt hier mitspielt, also vorzeitig Sie rauslässt.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Sollte dem so sein würde es sich beim "normalen" Darlehen und dem KFW124 nicht lohnen.
Denkfehler wohl eher nicht. Eher Unwissenheit.
Kannte das von einem Verbraucherkredit den ich damals vor dem bauen vorzeitig abgelöst habe.
VFE war weitaus geringer wie das was noch an Zinsen bezahlt worden wäre.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Zitat von Bankkaufmann
VFE ist der sogenannte Nichtabnahmeschaden.Oder entgangener Zinsschaden für die Bank.
Es ist richtig, dass man damit eigentlich nicht viel "sparen" kann.
Jedoch geht es doch auch darum ob die Bank denn überhaupt hier mitspielt, also vorzeitig Sie rauslässt.
Das ist korrekt. Da bin ich mal gespannt was die DSL schreibt.
Wie sieht es mit dem KFW153 aus.
Hier muss die Bank mich ja rauslassen, da komplette Tilgung jederzeit kostenlos möglich ist.
Wo liegen aktuell ca. die Zinsen wenn ich 48000 € Umschulden will ?
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Ihnen bringt es aber nichts wenn Sie ein KfW Darlehen umschulden und das DSL Bank Darlehen nicht. Dann wäre die neue Bank im Grundbuch an zweiter Rangstelle und das funktioniert dann so nicht.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Hallo Waldi,
so leid es mir tut, die DSL Bank wird sich auf gar nichts einlassen und Bankkaufmann schreibt zurecht, das KfW Darlehen nachhrangig hinter der DSL Bank durch eine andere Bank abzulösen wird vom Zinssatz her nicht interessant sein, ungeachtet der Tatsache, dass an diese Rangstelle keine Bank will.
Es sei denn die Immobilie ist 400.000 und mehr wert.
Den Quatsch mit dem BSV finde ich auch unsinnig, da dieser innerhalb der Zinsfestschreibung nicht ansatzweise zugeteilt wird. Da hat man ihnen einen teuren Zinsnachlass gut verkauft, denn den gab es mit der Variante endfällig gegen Bausparvetrag der BHW.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Wie kommen sie darauf das der BSV nicht zugeteilt wird ?
Lt. den Daten die ich Online bei der BHW sehe "Zuteilung Q1 / 2022" (natürlich wenn die Raten wie vereinbart gezahlt werden).
Das wäre genau das Ende der Zinsbindung
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Ok, dann ist der Vertrag auf die 10 jahre exakt berechnet worden, dann muss ich mich da etwas zurück nehmen, selbstverständlich ist das allerdings nicht, dass er auf die Zuteilung berechnet wurde.
Was zahlen sie da ein, dass nach 3 Jahren schon 18.000 Euro drin sind? Wenn ich das hochrechne sparen sie in 10 Jahren mehr als 50% an? Und dann einen Darlehenszins von 2,75 %, bei 50 % Ansparung?
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Ja, das wurde damals durch einen "freien" Vermittler berechnet.
Incl. detailierter Beratung zu den Baunebenkosten und kompletter Abwicklung.
Wir hatten mehrere Angebote gehabt. Und ja, es gab auch ganz kuriose Menschen die uns da Sachen gerechnet hatten .....
Aktuell gehen 360 € (incl. VL) pro Monat auf den Vertrag.
In den letzten 1,5 Jahren sogar etwas mehr, da das Thema Nachwuchs im Raum stand und die VL meiner Frau ja dann erstmal wegfällt
Wir wollten damals recht flexibel bleiben und trotzdem lange Zinsen sichern.
Der Vermittler hatte daraufhin den BSV vorgeschlagen weil:
1. Wir bekommen 80 € VL / Monat die wir nicht verschenken wollten.
2. Wir zur Not die Rate auch mal auf 120 € runter schrauben können.
3. Wir uns für den großen Batzen damit für weitere 10 Jahre niedrige Zinsen sichern.
Er hat uns auch direkt gesagt das natürlich die Gefahr besteht das in 10 Jahren die Zinsen weiter im Keller sind.
Dann hätten wir halt zur Not die Abschlussgebühr "in den Sand gesetzt".
Ob die Variante jetzt wirklich gut ist / war, keine Ahnung.
Aber alles was wir damals an Angeboten noch hatten war entweder schlechter von den Konditionen, oder nicht viel besser aber dafür wäre das Risiko da das in 10 Jahren die Zinsen oben sind.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Zitat von wadi
Dann hätten wir halt zur Not die Abschlussgebühr "in den Sand gesetzt".
... und die Zinsdiffenz zwischen bescheidenen 0,5% und 3,2% (sondertilgbar!!!) sowie diversen Kosten und Gebühren des Bausparkontos und das "nur" 10 Jahre lang.
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Hallo Wadi,
bei diesen hohen Einzahlungen und der noch verbleibenden Zeit lohnt es sich darüber nachzudenken, den Tarif bzw. die Verteilung der Einzahlungen zu optimieren. Bei einem Tarif der bei einem Anspargrad/Mindestguthaben von 30 % zuteilt, lassen sich auch die Restschulden oder Teile von denen aus den KfW Darlehen mit absichern, das zu einem Bauspardarlehenszins von 2 %.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Meinen Sie damit die Einzahlung auf den aktuellen BSV reduzieren und dafür einen neuen BSV machen der die Restschuld der KFWs abdeckt ?
Aktuell haben wir die Einzahlung etwas reduziert da sich letzten Monat Nachwuchs eingestellt hat und wir jetzt erstmal schauen wie sich das ganze finanziell entwickelt.
Das wäre jetzt auch der Vorteil den ich in der BSV-Lösung damals gesehen habe.
Sollte jetzt mehr über bleiben wie gedacht wäre zu überlegen wohin das Geld als Sondertilgung geht.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Wäre ersteinmal zu klären ob die DSL Bank einer vorzeitigen Ablösung nur dann entspricht, wenn es eigene Mittel sind. Die Frage ist wie sie reagiert wenn dies durch einen anderen Bank geschehen soll.
Ungeachtet dessen, eine Umschuldung kann sich nicht lohnen, zumidest nicht für die noch verbleibende Restlaufzeit der Zinsfestschreibung. Etwas anders sieht es aus, wenn man sich das neue Darlehen langfristig sichert und in 7 Jahren das Zinsniveau extrem hoch ist, man dann den Zins von heute hat und auf die Restschuld diese hohen Zinsen nicht hat. Da sind sie aber bereits über den BSV abgesichert, auch wenn dass durch die Form endfälliges Darlehen ersteinmal teuer bezahlt wird. Fakt ist, die Zinsen aus dem jetztigen Darlehen zahlen sie so oder so, entsprechend erhöht sich die Schuld, die dann zugegeben günstiger anschlussfinanziert wird. Wirtschaftlich wird es sich aber wie beschrieben auf die ersten, bzw. verbleibenden 7 Jahre nicht lohnen.
AW: Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
Genau so, das ist der springende Punkt. Sie können ja die Zeilen reinposten wie die DSL es schreibt ob das Darlehen aus Eigenkapital zurückgezahlt werden muss oder nicht.
Baufinanzierung aus 2012 vorzeitig umschulden - sinnvoll ?
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Zitat von Bankkaufmann
