Bekomme keine Anschlussfinanzierung bei Fremdbank weil die Kosten nicht gedeckt wären
Hallo,
leider schleicht sich gerade bei uns ein Problem in der Anschlussfinazierung ein und 2 Banken baten uns zwar einen Super Zins an , aber sagten das die Kosten nicht gedeckt wären
Zum Fall
Mann und Frau verheiratet 2 Kinder 8/17
beide OHNE Arbeit (jahrelang selbstständig gewesen , mit nun beruflicher Auszeit)
Kindergeld 368euro
Mieteinnahmen sind gesichert und zu einer Wohnungsbesichtigung kommen auch immer rund 20 Leute /Häuser sind im Speckgürtel
weitere Einnahmen Kaltmieteinnahmen aus einem 3 Familienhaus 1000euro (langfristig steigerungsfähig )
Kaltmieteinnahmen aus 2 weiteren Wohnungen eines weiteren Dreifamilienhauses 1470euro
Gesamteinnahmen 2838euro
Objekt 1 Wert circa 300000euro eingetragene Grundschulden 65000
Objekt 2 Wert circa 650000euro eingetragene Grundschulden 160000euro eingetragene Grundschulden im 2ten Range 65000euro
Das Darlehen über die 160000euro benötigt eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 110000 wird seit fast 10 Jahren mit monatlich 650euro monatlich pünktlich bedient
Das Darlehen über 130000euro (2x65000euro) hat eine monatliche Rate von 600euro und läuft noch 8 Jahre (momentaner Stand ccirca 120000euro)
Nun dreht es sich hier um eine Anschlussfinanzierung für eine erstrangige Grundschuld .
Mir wurden zwar auch von der Hausbank ein guter Zinssatz angeboten , wir sind aber auf der Suche nach einem besseren Zinsatz , vor allem im Hinblick auf den guten Beleihungsauslauf
Die Letzte Bank hat leider die Lebenshaltungskosten mit 1550euro kalkuliert + 150euro Krankenversicherung + 200euro WohnNebenkosten + 200euro KFZ
Demzufolge sagen die 2 Banken das sie dies nicht finanzieren können.
Wobei wir mit unserem verfügbaren Kapital sehr gut auskommen und hier für die Lebenshaltungskosten welche ja denke ich im Normalfall Wohnnebenkosten und KFZ enthalten sollte
Wir schaffen es mit unseren finaziellen Mitteln sogar Geld weg zu legen und trtzdem gut zu leben.
FRAGE :
Die Hausbank finanziert uns das Darlehen weiter , allerdings ist der Zinssatz hier 1,64 für 10 Jahre
Wir suchen aber ein besseren Zinssatz Richtung 1,45 was sich aufgrund des Beleihungsauslaufes sicher darstellen lässt .
Die 2 örtlichen Banken sagten auch circa diesen Zinssatz , aber das Problem ist die angebliche Unterdeckung
Wie ist es zu werten zu weiteren Banken hiermit zu gehen .
Bestehen hier überhaupt Chancen hier noch weiter zu anderen Banken zu rennen ?
AW: Bekomme keine Anschlussfinanzierung bei Fremdbank weil die Kosten nicht gedeckt w
ES gibt Banken, die bis 50 % des Beleihungswert ohne Einkommensnachweise Baufinanzierungen herauslegen.
Allerdings bei einem 4-Personen-Haushalt mit laufenden Hausbelastungen an 2. Rangstelle dürfte die Haushaltsrechnung (Vergleich der Einkünfte mit den Ausgaben) tatsächlich negativ ausfallen. Die angegebenen Werte der Immobilien halte ich bei einer genaueren Berechnung für überhöht. Bei den Werten sollten die Mieteinnahmen höher sein. Es dürften jeweils ca. die Hälfte sein, womit die Beleihungsgrenze 50 % erreicht sein dürfte.
Die Mieteinnahmen decken auch die Finanzierungskosten und fallen als Nettoeinkünftge entsprechend niedriger aus. Zusätzliche Finanzierungen düften einfach nicht bezahltbar sein. Dementsprechend sind die Ablehnungen der Banken durchaus berechtigt, auch in Ihrem eigenen Interesse.
Es dürfte besser sein, sich von den Immobilien zu trennen und dann einen Neuanfang zu starten.
AW: Bekomme keine Anschlussfinanzierung bei Fremdbank weil die Kosten nicht gedeckt w
Die Immobilienwerte sind nicht geschätzt
das 650000euro Haus , wird zur Hälfte durch UNS bewohnt (über 350qm Wohnfläche) und ist momentan in diesem Neubaugebiet sogar noch mehr wert, dar sehr begehrt und gefragt.
Das 300000euro Haus ist aufgrund der Lage , sogar eher mehr wert (Bedingung beim Kauf vor 2 Jahren war hier die Miete für einen Zeitraum von 5 Jahren nicht zu erhöhen , dar dies die Verkäuferin wollte )
Ich möchte keine ZUSÄTZLICHE Finanzierung sondern eine Anschlussfinanzierung / Ablösung für ein Darlehen , welches seit fast 10 Jahren besteht .
Klar man verkauft seine Häuser welche einen Wert von 950000euro haben und nur rund 230000euro Schulden entgegenstehen.
UND nur so viel
Es gibt zwei Darlehensverträge
einen über 160000euro , welcher eine Restschuld von 110000euro aufweisst (eingetragene Grundschuld 160000euro im ersten Rang
einen über 130000euro, welcher eine Restschuld von 120000euro aufweisst (eingetragene Grundschuld im einen Haus über 65000 euro und im anderen Haus im 2ten Rang über 65000euro)
Mit einem Neudarlehen wird eine erstrangige Grundschuld abgetreten.
Und übrigens , die Hausbank bietet ein Anschlusdarlehen an , nur sind die Konditonen nicht so gut.
Also IMMOBilien verkaufen und einen Neustart wagen ??? Das ist doch total Unnütz und sinnfrei
AW: Bekomme keine Anschlussfinanzierung bei Fremdbank weil die Kosten nicht gedeckt w
Verkaufen sehe ich auch nicht als Sinnig, warum auch wenn er die Belastung seit 10Jahren schon trägt warum sollte er es jetzt nicht mehr machen?!
Beleihungsausläufe sehen gut aus, warum Abgelehnt wird kann ich nicht genau sagen, es gibt Banken die machen keine Finanzierungen wenn diese Vermietet werden (Genossenschaftsbanken, nicht alle!)
Ich würde das ganze ruhig bei einer anderen Bank nochmals Anfragen. Die Nachfinanzierung bei der jetzigen Bank steht ja, die machen das auf jeden Fall ;-)
AW: Bekomme keine Anschlussfinanzierung bei Fremdbank weil die Kosten nicht gedeckt w
Den Sinn des Verkaufens kann ich auch nicht nachvollziehen. Jedoch gibt es auch andere Argumente. Wenn Sie nur von den Mieteinnahmen leben, also Privatier sind, dann gibt es sicherlich 1-2 Jahre mit Einkommensteuerbescheiden und nachweisbaren Mieten dass obigen Mieten auch so nachgewiesen werden.
Denn nur mit Nettokaltmieten im Kontoauszug und ohne Einkommensteuerbescheid sehe ich nicht unbedingt Luft um an die 1,45% zu kommen.
Selbst die 1,60% sind so schlecht nicht. Angenommen Sie haben keinerlei aussagekräftige Einkommensteuerbescheide.
AW: Bekomme keine Anschlussfinanzierung bei Fremdbank weil die Kosten nicht gedeckt w
Die Objekte sind schon recht renditeschwach., aber das ist in Wohngegenden, die mit Geld geflutet sind, inzwischen überlich.
Je nach Lebensalter (eben wenn die Schulden bis zur theoretischen Lebenserwartung keinesfalls mehr abgebaut werden), kann ich den Rat zum Verkauf eines Objektes nachvollziehen. Einfach schuldenfrei und die Miete genießen? Auch nicht schlecht.
Zinsen von unter 2% sind historisch niedrig. Warum da noch viel feilschen?
AW: Bekomme keine Anschlussfinanzierung bei Fremdbank weil die Kosten nicht gedeckt w
Auch wenn es hart klingen mag, ohne mehr Einnahmen / Einkommen auch kein guter (besserer) Zins.
Die jetzt finanzierende Bank kennt die persönlichen finanziellen Eigenheiten. Ich kenne diese nicht, eine andere Bank ebenso nicht.
Wenn man mit 4 Menschen von "zu wenig" Geld lebt / leben muss, machen die Banken auch erstrangig dicht. Einnahmen minus geschätzte Lebenshaltungskosten (jede Bank macht das anders und mit anderen Werten) ergibt einen zu geringen Betrag um ein Darlehn zu fin anzieren? Dann wird es eben abgelehnt - auch wenn der Kunde meint es besser zu wissen (dieser lebt sein Leben ja). Hier geht dem Institut aber die eigene Sicherheit vor.
Ob Mieten erhöht werden können / dürfen / sollen etc. spielt keine Rolle. Nachdem diese erhöht wurden und flossen, mag eine neue Bank auch mit höheren Werten kalkulieren, nicht jedoch mit könnte, würde, hätte ...
Jeder spart gerne Geld, das ist verständlich, aber wenn die Rahmenbedingungen nicht passen, wird es eben nicht möglich sein.
Weitere Möglichkeit: noch einen Job mit 2-3.000 Euro/Monat annehmen, dann sind sehr gute Konditionen sicher problemlos darstellbar. Ob man aber auch DAS möchte, steht auf einem anderen Blatt.
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