Hallo,
ich habe vor selbstbewohntes Eigentum (50% gehören mir, 50% meinem Vater) zu sanieren/modernisieren.
In erster Linie interessiert mich nun welche Möglichkeiten zur Finanzierung zur Verfügung stehen und deren Risiken.
Als Annahmen stelle ich in den Raum, dass das Haus einen Wert von 300.000€ hat.
Die Modernisierungs/Sanierungsmaßnahme kostet angenommen 150.000€-200.000€.
Welche Möglichkeiten zur Finanzierung habe ich zur Verfügung (Baufinanzierung, Hypothekendarlehen), wobei ich wenig bis keine Ahnung und Erfahrung im Finanzierungssektor habe.
Wie hoch ist das Risiko zu bewerten, die Finanzierung nur mit 50% des Eigentums zu bestreiten, für den Fall das die übrigen 50% (meines Vaters), z.B. durch Fremdverschulden oder Krankheit, veräußert werden müssten?
Wenn das alles zu ungenau ist, bitte nachfragen. Ich werde versuchen die offnen Fragen zu beantworten.
Vielen Dank!
bei einem Wert von 300.000 Euro können bei 200.000 Euro bedarf keine 50 % beleihen werden, ungeachtet der Tatsache dass eine 50 % Beleihung des Eigentums gar nicht möglich ist. Die Grundbuchgläubiger müssen einer Belastung des gesamten Eigentums zustimmen, anonsten wäre eine Drittverwertbarkeit gar nicht möglich, da der Eigentümer diese duch seine 50 % Anteil verhindern würde.
Ein hälftiger Verkauf durch ihren Vater wäre ja auch nicht möglich oder wie meinen sie das?
Nehmen wir an mein Vater würde einer entsprechenden Gesamtbelastung zustimmen.
Meine Sorge ist die folgende:
Das Haus wird beliehen (in Zustimmung aller Eigentümer).
Der Kreditvertrag (gleich welchen Typs, ich weiß es leider nicht) läuft über mich.
Mein Vater ist gezwungen seinen Anteil zu veräußern (geht das überhaupt?) (Stichwort Teilungsversteigerung).
So wäre ich doch gezwungen zusätzlich, zum laufenden Kredit für die Sanierung, meinen Vater auszubezahlen (50% des neuen Hauswertes, durch die Sanierung).
Diese weitere finanzielle Belastung glaube ich nicht stemmen zu können.
Übertreibe ich und habe zuviel Sorge?
Die Frage ist doch warum sollte der Vater verkaufen müssen? Und wenn dann ist ihr Anteil ja auch nicht mehr in ihrem Besitz, da verkauft, entsprechend können Sie von dem Erlös ihr Kredit auch zurück führen.
Dann gehört mir das Haus aber zu 100% nicht mehr und muss mir etwas anderes suchen. Vermutlich Schuldenfrei ist ja ok. Ich werde aber wohl nicht wohnen bleiben können, oder?
Gründe könnten Krankheit oder finanzielle Not sein. Unbeabsichtigte Dinge, die außerhalb meiner Verantwortung liegen und mich im Endeffekt Heim und Hof kosten.
Wenn ich alternativ mit 100% Eigentumsanteil Sicherheit den Kreditvertrag eingehe, hätte ich dieses Fremdrisiko nicht, sondern wäre eigenverantwortlich.
Eine Schenkung der 50% im voraus, wäre eine Alternative die ich sehe. Ich weiß nicht wie der Eigenbedarf bzw. Selbstnutzung als Faktor zu berücksichtigen ist.
Die dritte Variante für mich wäre Erwerb von neuem Wohneigentum mit den 50% als Sicherheit für die Finabzierung. Dann wäre im Falle einer Teilungsversteigerung das neue Wohneigentum geschützt. ???
Warum sollte es überhaupt zur Teilungsversteigerung kommen?
Möglich ist klar um bessere Konditionen zu erhalten der alleinige Erwerb einer neuen Immobilie. Und Belastung einer Grundschuld auf dem ganzen Haus. Mit Zustimmung auch von Ihrem Vater.
Gibt es noch andere Erben die eventuell im Spiel wären?
Richtig wäre wenn mit Belastung auf dem Kaufobjekt und dem Bestandsobjekt.
Was ist das für ein Haus? Wie wohnen Sie da?
Der Vater kann doch wenn nur seine Hälfte verkaufen und unter Zwang bleibt die Frage, wer will etwas ersteigern, wo die Hälfte jemanden anderem gehört und wohlmöglich noch vom dem bewohnt wird? Und sollte es die Wohnsituation zulassen, kann es grundsätzlich ja egal sein ob die andere Hälfte der Vater bewohnt oder ein Dritter, weil de Vater es so wollte oder erdulden musste.
Waa passiert mit der Hälfte, wenn sie sich was anderes kaufen?
Es geht nicht um Haushälften im Sinne es eines Doppelhauses. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten (EG, 1. Etage und Dachgeschoss) und Garten, wo das Eigentumsverhältnis 50/50 auf mich und meinen Vater aufgeteilt ist.
Die 50% meines Vaters soll ich eines Tages allein erben.
Erste Prorität hat für mich natürlich die Sanierung zum Eigennutz. Und dabei möchte ich das Risiko weiterer Kosten minimieren. Auf diesen Variante möchte ich mich konzentrieren, solange das Risiko allein bei mir liegt.
Ich sehe gesundheitliche Risiken bei meinem Vater. Zum anderen möchte ich aber auch bei der Sanierung bzw. Modernisierung frei entscheiden. Da gibt es natürlich bei 50/50 immer Konfliktpotenzial, allerdings ginge die Investition nur auf mich.
Wenn ich allein investiere steigt schließlich der Wert des Objekts nur auf meine kosten. Wenn ich dann durch Verkettung ungünstiger Ereignisse gezwungen bin die anderen 50% vor dem Erbfall zu erwerben, bin ich mit weiteren Kosten konfrontiert, welche sogar die Investition noch übertreffen.
Wenn mein Vater seine 50% verkauft, wäre das doch schlecht für mich, da so ein Dritter an meiner Investition verdient. Oder sind die 50% vor einem Verkauf an Dritte geschützt?
Im Grunde will ich ausschließen das die 50% meines Vaters den Besitzer wechseln, außer im Erbfall auf mich, wenn ich die Sanierung vornehme und alleine bezahle.
Die meisten Väter passen schon auf das Eigentum auf. Natürlich kann immer etwas passieren, aber morgen könnte er auch vor ein Auto laufen... Die Wahrscheinlichkeit, die zu einem Vermögensverlust führen könnte, kann hier sicher nicht geklärt werden.
Die angesprochenen gesundheitlichen Probleme könnten natürlich zu einer Heimunterbringung führen, bei welcher evtl. auch das Vermögen des Vaters zurückgegriffen wird / werden muss.
Nehmen wir nun an, dass der Vater seine 50% am Haus verkaufen müsste. Hier ergeben sich 2 Möglichkeiten: eigener Verkauf oder Zwangsversteigerung. In wahrscheinlich keinem der genannten Fälle würde sich ein Käufer finden. Wie oben bereits beschrieben, müsste sich der neue 50% Eigentümer der ja die Hälfte an allem (nicht eine Wohnung oder 2) immer mit Ihnen einigen. Und ob man als Käufer davon ausgeht, dass das Verhältnis so optimal sein würde?! Als fiktiver Käufer würde ich ein Objekt in Erwägung ziehen, welches weniger problembehaftet ist.
Aus diesem Grund wird die Bank wohl auch keinen Kredit auf den 50% Anteil einräumen.
Kommen wir zurück zur Heimunterbringung: auch hier wird ein Verkauf der Immobilie schwierig, da natürlich eigentlich wieder nur ein Interessent da wäre.
Obwohl wahrscheinlich überflüssig, da es keinen anderen Interessenten geben wird, kann man sich natürlich auch ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen lassen.
Ob der Vater jetzt bereits der Übertragung zustimmt, könnte von einem (lebenslangen) Wohnrecht abhängig gemacht werden. Dieses ist allerdings wertmindernd, da natürlich ein evtl. Käufer eine Wohnung bezahlen und instandhalten muss, diese jedoch nicht nutzen kann (also auch keine Miete daraus erzielen kann).
Ob eine Schenkung des 50% Anteils einer Inanspruchnahme für nicht gedeckte Sozialleistungen entgegen steht, muss wohl ein Rechtsexperte beantworten.
Sofern die Modernisierung nur durch einen Eigentümer vorgenommen wird, steigt der Gesamtwert der Immobilie. Auf den zahlenden Eigentümer entfallen weiterhin 50% des Wert des sanierten Hauses. Ob sich im Innenverhältnis ein Zahlungsanspruch gegen den Miteigentümer ergibt, wäre evtl. vertraglich zu regeln - falls es gesetzliche Ansprüche geben sollte, wäre dieses vorab durch einen Rechtsanwalt o. ä. mit Erlaubnis der Rechtsberatung zu erläutern.
Ein heutiger, einvernehmlicher Kauf der 50% würde in obigem Beispiel etwa 150.000 Euro kosten. Bei einer Investition von 100.000 ergibt sich nicht automatisch ein Gebäudewert von 400.000 Euro. Wenn wir dieses jedoch fiktiv annehmen, wäre der 50% Anteil 200.000 Euro wert. Im Falle einer ZV würde der Anteil wahrscheinlich zu 50% des Werts gekauft werden können, da es an weiteren möglichen Käufern mangeln wird. Damit wäre der 50% Anteil im Falle einer Zwangsversteigerung womöglich für 100.000 zu erwerben. - Ohne Sanierung dann natürlich zu 75.000 Euro.
Der Hintergrund der Frage ist verständlich, bei der vorliegenden persönlichen Unsicherheit sollte man ggf.
1. Das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen
2. Sich das Haus überschreiben lassen / ggf. mit Wohnrecht
3. die 50% jetzt erwerben
Meines Erachtens gibt nur das die Sicherheit, die gewünscht ist.
Aktuell bewohne ich schon eine Wohneinheit. Mein Vater wohnt nicht in diesem Haus. Es wäre nach aktuellem Plan auch nicht in Zukunft vorgesehen.
Unterm Strich habe ich also tatsächlich weniger Risiko wenn ich in das Haus investiere wenn es zu 100% mir gehört. Vor allem wenn ich allein investiere.
Anders sähe es aus wenn beide 50/50 gemeinsam investieren. Dann bliebe unter Umständen trotzdem noch die Ausbezahlung meines Vaters und der offene Rest Sanierungskredit als Risiko.
Natürlich ist es so: wenn er die Hälfte nun bezahlt, steigt ja auch "problemlos" der Wert seiner Hälfte.
Angenommen (was nicht er Fall ist) der Vater investiert 50.000 Euro in seinen Anteil und man wäre gezwungen seinen halben Hausteil zu erwerben, würde man die 50.000 € der Sanierung eben dann bezahlen müssen. Keine Änderung zum eingangs geschriebenen Sachverhalt. Tatsächlich steigt der Wert der Immobilie jedoch nicht um den investierten Betrag. Der halbe Anteil ist vorher 100.000 € und hinterher vielleicht 125.000 € wert.
Wenn der Vater "problemlos" das Haus verschenken würde, wäre es sicher die beste Alternative. Aber ob das möglich wäre, kann man nur mit dem Vater abklären. Ein Erwerb heute ist relativ sinnfrei, das könnte man später auch noch machen, wobei man jedoch heute einen ggf. günstigeren Preis bezahlen müsste: wenn jemand auf den Verkauf des Anteils pocht, wird dieser auf einen angemessenen Preis achten, heute wäre die Hälfte evtl. auch für 50% des Werts zu bekommen?!
Wenn es dem Vater finanziell möglich ist und er es auch möchte, ist es sicher die zweitbeste Möglichkeit, wenn er die 50% der Sanierung "bezahlt".
Wenn dein Vater einverstanden ist, dann würde ich die Schenkung mit Wohnrecht nehmen. ( Auch wenn dein Vater nicht drin wohnt ) Ihr könntet einen Gutachter dazu bestellen, der den Wert des Hauses zum heutigen Zeitpunkt festlegt. Du investierst danach recht stark in das Haus:
Mal angenommen dein Vater wird vor Ablauf der 10 Jahre zum Pflegefall, die Pflegekasse wird daraufhin eine Rückabwicklung der Schenkung verlangen. Dann hättest du das Gutachten des damaligen Wertes der Haushälfte und deine anschließenden Investitionen wären sicher. ( ggf. wird das Wohnrecht ob genutzt oder nicht genutzt dann noch wertmindernd berücksichtigt, so dass du der Pflegekasse weniger auszahlen musst im Fall der Fälle )
Haus sanieren, nur 50% Eigentum
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AW: Haus sanieren, nur 50% Eigentum
