Was ist bei Kreditverhandlungen bzw. Kreditangebot zu beachten ?

Zitat von Bankkaufmann

Bezüglich Kosten ist es einfach.
Schlagen Sie doch Volltilgung in 10 oder 15 Jahren vor und verlangen ein Angebot. Das ist relativ simpel und transparent nachvollziehbar in der Kostenstruktur.

Vielen Dank.

Wenn ich es richtig verstanden habe, dann ist eine Volltilgung ein normales Annuitäten Darlehen, wobei man aber am Ende der Laufzeit vollständig getilgt hat.

Ich bin mir noch nicht über die Laufzeit schlüssig.
Bisher war es meine Absicht, eine Laufzeit von 10 Jahren zu wählen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass die verbleibende Restsumme dann aus Rücklagen bestritten werden kann. Zumal ja auch der Zins für 15 Jahre schlechter ist, als für 10 Jahre.

Viele Grüße
Franz

Ich habe mal verschiedene Szenarien durch die Online Kreditrechner laufen lassen.

Ich wollte mal die Gesamt-Zinskosten erfahren, bei möglichst viel Flexibilität bei der Rückzahlung.

Es sieht so aus, als wenn ich nahezu gleiche Zinszahlungen leisten muss, wenn :

1.) 10 Jahre Zinsbindung (besserer Zins) und dann den Rest aus Rücklagen bestreiten.

oder

2.) 15 Jahre Zinsbindung (schlechterer Zins), mit hoffentlich kostenloser jährlicher sondertilgungs-Möglichkeit, verbunden mit ein paar Steuerersparnissen nach dem 10. Jahr.

Im Augenblick tendiere ich eher zur 15 Jahre Volltilgung und gleichzeitig flexibler Verkürzung nach den finanziellen Möglichkeiten.
Ich überlege mir zusätzlich mit einer etwas geringeren Tilgung zu beginnen (5% statt 6%) und das dann bei Bedarf durch höhere Sondertilgungen auszugleichen.

Viele Grüße
Franz

Hallo Franz,

grundsätzlich kann man sich ja alles einmal durchrechnen lassen.

Da wir hier alle weder die steuerlichen Begebenheiten kennen, noch die Mieterstruktur der Immobilie, kann hierzu schlecht Stellung bezogen werden. Zu beachten ist bei steuerlichen Fragen jedoch, dass in 10 Jahren einiges anders sein kann. Mieter könnten ausziehen, keine neuen Mieter gefunden werden oder die neuen Mieter zahlen die Miete nicht.

Die Frage, die sich stellen wird, sind immer die Kosten. Diese kann man anhand der Angebote vergleichen. Soll das Darlehn zu 100% aus den Mieteinnahmen gedeckt werden? Oder evtl. auch "privates" Geld zur Tilgung genutzt werden? Für das Gesamtvermögen gesehen ist HEUTE eine Rückzahlung eines Darlehns die beste Geldanlage (zu zahlender Zins 2%, Tagesgeldkonto 1%). Das könnte noch einige Zeit so bleiben - muss aber natürlich nicht.

Bei einer Finanzierung einer Modernisierung von 10% des heutigen Wertes der Immobilie wird wahrscheinlich keine Bank nein sagen. Man lässt sich einfach diverse Angebote machen - im Zweifel dann einfach hier nachfragen. Oder sich zusätzlich ein Angebot der hier schreibenden Makler zusätzlich einholen.

Die Belastung durch die Tilgung sollte auch nicht ZU hoch angesetzt werden, es müssen ja weiterhin Rücklagen für kommende Instandhaltungen gebildet werden. Auf die Möglichkeit von Sondertilgungen von 5% p. a. sollte man hier bestehen. Das wird eigentlich auf Nachfrage auch von allen Instituten angeboten (da es ohnehin von der Masse eher seltener genutzt wird).

Bei dem Wert der Immobilie / Darlehnsbetrag ist man nicht der Bittsteller, wenn eine Bank nicht will, muss man die nicht nehmen. Es gibt ausreichend andere Banken.

Viel Erfolg

guest

Zitat von guest

. Zu beachten ist bei steuerlichen Fragen jedoch, dass in 10 Jahren einiges anders sein kann. Mieter könnten ausziehen, keine neuen Mieter gefunden werden oder die neuen Mieter zahlen die Miete nicht.

Mit steuerlicher Ersparnis meinte ich eigentlich nichts besonders. Zumindest für eine Überschlagsrechnung. Einfach nur die Überlegung, dass ich heute relativ hohe Investitionen habe, in 10 Jahren vermutlich eher geringe. In 10 Jahren kann ich die Zinszahlungen aber immer noch steuerlich absetzen. Darum die Gegenüberstellung von etwas geringerem Zins gegen ein paar Steuervorteile nach dem 10 Jahr, denn 10 Jahre läuft das Darlehen mindestens.
Die Mietstruktur ist natürlich ein Problem. Im Augenblick läuft es ganz vernünftig aber aufgrund der Unsicherheit baue ich entsprechende Sicherheiten ein.

Soll das Darlehn zu 100% aus den Mieteinnahmen gedeckt werden? Oder evtl. auch "privates" Geld zur Tilgung genutzt werden? Für das Gesamtvermögen gesehen ist HEUTE eine Rückzahlung eines Darlehns die beste Geldanlage (zu zahlender Zins 2%, Tagesgeldkonto 1%). Das könnte noch einige Zeit so bleiben - muss aber natürlich nicht.

Das Darlehen soll zu 100% aus Mieteinnahmen gedeckt werden. Jedoch soll Zins/Tilgung nur einen kleinen Teil der Mieteinnahmen ausmachen. Man muss ja Leerstand, Investitionen, "Mietnamaden" berücksichtigen. Bisher bin ich zum Glück davon verschont geblieben.

Die Belastung durch die Tilgung sollte auch nicht ZU hoch angesetzt werden, es müssen ja weiterhin Rücklagen für kommende Instandhaltungen gebildet werden. Auf die Möglichkeit von Sondertilgungen von 5% p. a. sollte man hier bestehen. Das wird eigentlich auf Nachfrage auch von allen Instituten angeboten (da es ohnehin von der Masse eher seltener genutzt wird).

Tilgung wird zwischen 5 und 6% angepeilt. Eher 5% und 5% Sondertilgung p.a.. Dann bin ich flexibel genug. Ich versuche dann real auf 2,5% Sondertilgung p.a. zu kommen.

Vielen Dank

Viele Grüße
Frnz

Zitat von Kass Finanz

Nur wenn eine wahrscheinliche Rückzahlung in 10 Jahren wahrscheinlich sein wird, wäre die kürzere Zinsbindung mit Sondertilgung interessant.
Natürlich kommt auf das Finanzierungsvolumen an, aber in diesem Fall ist der Kunde König und kann seinen Wünschen unhd Möglichkeiten freien Lauf lassen.

Vielen Dank.

Eine Rückzahlung in 10 Jahren ist wahrscheinlich. Aufgrund möglicher Unsicherheiten ist mir das dann doch zu heikel. Läuft alles wie bisher, dann wäre das ja kein Problem.

So nehme ich wohl 15 Jahre und kann dann flexibel bestimmen, wann ich fertig sein möchte (vielleicht so 12-13 Jahre).

Viele Grüße
Franz

Zitat von noelmaxim

Welches Interesse haben sie an einer schnellen bzw. hohen direkten Tilgung wenn sie vermieten?

Das hat mehrere Gründe, z.B. :
Ich gehe jetzt mal von der Ergebnissen der Online Rechner aus. Wenn ich z.B 10.000 € mehr an Zinszahlungen zu leisten habe, dann sind das effektiv 10 tsd € weniger auf meinem Konto.
Oder: Ich kein Interesse an einer 20 oder 25 jährigen Abzahlung habe (unnötig).
Oder: Wenn alles gut läuft, dann habe ich in 10-15 Jahren wieder gute Rücklagen für Investitionen gebildet, während ich noch einen Kredit tilge, der Zinsen kostet. Warum also nicht einen Teil der Rücklagen nehmen und Zinsen sparen.
Oder: Ich auch gar nicht auf eine Zinswette spekulieren will (heute einen Zins von 2% zahlen und in 10 Jahren vielleicht 3 oder 4% als Anlage bekommen)
Es besteht in Anbetracht der niedrigen Zinsen zwar die Möglichkeit den Kreditrahmen zu erhöhen. Aber auch das macht in meinen Augen nur Sinn, wenn sich die höheren Investitionen auch in höheren Einnahmen niederschlagen (höhere Miete oder mehr vermietete Einheiten)

Ich will daher keine schnelle und hohe Tilgung sondern einen Kompromiss.
Nicht zu lange und nicht zu hohe monatliche Raten.

Haben Sie andere Erkenntnisse ?

Ich habe das ganze Vorhaben anhand ihrer Angaben noch gar nicht verstanden und wundere mich hier über die Antworten, da ist nichts aber auch nichts konkretes dabei, einmal weil man nicht versteht was sie tatsächlich vorhaben und zum anderen weil ich gar nicht weiß oder verstehe worauf sich die Antworter beziehen, bzw. wo mit den Antworten eine konkrete Hilfestellung gegeben ist!

Eigentlich wollte ich ursprünglich auch nur allgemeine Tips für das anstehende Beratungsgespräch haben. Was klärt man, wo ist man zurückhaltend (und trotzdem ehrlich), welche Fragen stellt man, welche unterlässt man, welche Unterlagen werden unbedingt benötigt und wo kann ich zurückhaltend sein.

Vor allem Bankkaufmann hat ja einiges davon beantwortet. Auch habe ich Hinweise über meine Aussichten bekommen.

Ich hätte mir natürlich noch ein paar Hinweise darüber erhofft, ob es evtl. Fallstricke gibt. Ob man auf etwas besonders achten soll. Aber entweder sind die Angebote im Allgemein schlüssig oder darauf wurde nur nicht eingegangen.

Wie gesagt, Fragen zu meiner konkreten Finanzierung hatte ich gar nicht gestellt. Ich empfand es bisher auch als sehr angenehm, dass allgemeine Fragen auch allgemein beantwortet wurden.

Das Problem ist in meinen Augen auch nicht die konkrete Finanzierung. Das Problem ist die Berücksichtigung der unzähligen Unbekannten, die eine sinnvolle Größe der Kreditsumme und Tilgungsrate schwierig macht (neben anderen nur die größten Unsicherheiten : nicht zahlende Mieter, Mietnomaden, Leerstand, zukünftig notwendige Investitionen, kurzfristige ungeplante Investitionen)
Bei dieser Abschätzung können Sie mir jedoch kaum helfen.

Viele Grüße
Franz

Die "Taktik" kann man nicht viel falsch machen: mit 10% des Immobilienwertes ist man bei der Bank der Kreditkönig. ;-) Hier haben es die Kunden schwerer, die aufgrund fehlendem Eigenkapital, Einnahmen, Alter usw. möglicherweise keinen Kredit für eine Finanzierung bekommen.

Rechtliche Hinweise, also Fallstricke in Verträgen, kann (darf) heute wohl nur ein RA geben, wobei es fraglich ist, ob diese das heute schon "merken". Stichwort Widerruf.

Wenn man 10.000 Euro Zinsen bezahlt und dafür 2.000 Euro Steuern spart.
Für den Darlehnsbetrag 5.000 Euro an Zinsen erhält, freut man sich zwar, dass der Finanzminister (die Allgemeinheit) 2.000 Euro weniger hat, selber hat man jedoch 3.000 Euro weniger in der Tasche. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein ein Darlehn auch zu (schnell) tilgen. Wie ganz oben schon beschrieben, kann man heute noch nicht sagen, was der Gesetzgeber in 10 Jahren für Ansichten haben wird und was dann als Werbungskosten abzugsfähig sein könnte. Man kennt ebenso den persönlichen Steuersatz noch nicht. Es macht nur dann einen Sinn einen Kredit langsam zu tilgen, wenn am Ende der Rechnung das Ergebnis positiv für einen selber ist.

Eine andere Frage wäre allerdings, wenn man den entsprechenden Betrag angespart hat, ob man diesen dann nicht für eine neue größere Investition nutzen möchte/kann/muss und damit den heute historisch niedrigen Zins auch in 10 Jahren noch hat.

Energetische Sanierungen können komplett auf die Mieter umgelegt werden. Hier muss man nur bedenken, dass einen m²-Preis von 10 Euro, statt 5 Euro überall anders im Ort, eher weniger Mieter dann zu zahlen bereit sein werden. Ob der Mieter die Mieterhöhung am Ende auch bezahlt, liegt an der Lage und dem wohnwirtschaftlichem Umfeld. Also: Angebot und Nachfrage. Problem sehe ich vor allem dann, wenn die von Bauunternehmern (Energieberatern) vorhergesagten Einsparungen nicht realisiert werden können. Weiterhin sieht eine Miete von 500 Euro (plus NK) viel geringer aus, als eine Miete von 600 Euro (plus NK -100).

Viel Erfolg

guest

Zitat von guest

Rechtliche Hinweise, also Fallstricke in Verträgen, kann (darf) heute wohl nur ein RA geben, wobei es fraglich ist, ob diese das heute schon "merken". Stichwort Widerruf.

Mit Fallstricken meinte ich eigentlich völlig legale Dinge, z.B. dass für eine Auskunft nur die Kreditkonditionen angefragt werden oder auch Dinge, die man aushandeln kann (Sondertilgung , Kosten, etc.). Mann muss sie nur kennen.

Eine andere Frage wäre allerdings, wenn man den entsprechenden Betrag angespart hat, ob man diesen dann nicht für eine neue größere Investition nutzen möchte/kann/muss und damit den heute historisch niedrigen Zins auch in 10 Jahren noch hat.

Das habe ich mir auch überlegt. Das werde ich wohl von Fall zu Fall entscheiden. Das angesparte Geld nicht zu tilgen und statt dessen zu investieren macht jedoch nur dann Sinn, wenn es sich um dringende oder sich rentierende Investitionen handelt.

Energetische Sanierungen können komplett auf die Mieter umgelegt werden. Hier muss man nur bedenken, dass einen m²-Preis von 10 Euro, statt 5 Euro überall anders im Ort, eher weniger Mieter dann zu zahlen bereit sein werden. Ob der Mieter die Mieterhöhung am Ende auch bezahlt, liegt an der Lage und dem wohnwirtschaftlichem Umfeld. Also: Angebot und Nachfrage. Problem sehe ich vor allem dann, wenn die von Bauunternehmern (Energieberatern) vorhergesagten Einsparungen nicht realisiert werden können. Weiterhin sieht eine Miete von 500 Euro (plus NK) viel geringer aus, als eine Miete von 600 Euro (plus NK -100).

Auf dieses Spiel lasse ich mich gar nicht erst ein. Man kann sie zwar umlegen, jedoch sollte man dafür friedliche Mieter, eine gute Rechtsabteilung oder sein Objekt in einer sehr begehrten Gegend haben.
Außerdem hat jeder Standort seine eigenen Bedingungen. Bei mir ist zwar eine gesicherte Wohnlage mit fast schon gesicherter Weitervermietung. Jedoch gibt es hier eher preiswerten (nicht billigen) Wohnraum.
So sieht natürlich auch die Instandhaltung und Modernisierung aus. Gut aber kein Luxus. Je luxuriöser man wird, desto mehr muss ja auch wieder das Umfeld stimmen. Im und um das Objekt.
Ich bräuchte wahrscheinlich 10-20 Jahre, damit sich die zusätzlichen Investitionen rentieren.
Bei einem großen Investor mag die Rechnung wieder ganz anders aussehen.

@all
Ich habe mir jetzt ein Angebot geholt.
So einfach wie gedacht läuft es dann doch nicht.
Bei einer Privat Immobilie hätte man mir wohl auf "Knopfdruck" die Konditionen nennen können. Bei einem Rendite Objekt muss das erst durch die "Bewertungsabteilung". Auch für ein Angebot.

Außerdem muss man sich fast bis auf die Unterhose ausziehen. Die wollen fast alles wissen. Persönliches Einkommen, Einnahmen des Objektes (Aufstellung), was soll finanziert werden (fast schon zweckgebunden und mit Aufstellung), usw.
Ich habe ein halbes Buch an Antragsformularen mitbekommen.

Na mal schaun.

Viele Grüße
Franz

Was ich noch vergessen habe.
Sollte man nach Möglichkeit eher die Hausbank für eine Finanzierung wählen oder sich eher bewusst für eine Objekt fremde Bank entscheiden.

Viele Grüße
Franz

Zitat von noelmaxim

Man sollte sich für die Bank mit den besten Konditionen und Bedingungen entscheiden.

Es kann durchaus von Vorteil sein, dass die kontoführende Bank und die Bank die das Hypothekendarlehen gewährt nicht ein und die selbe Bank sind.

Vielen Dank. Natürlich sollten erst einmal die Konditionen entscheidend sein.
Beziehen Sie sich auf konkrete (mögliche) Vorteile oder im Allgemein ?

Ich frage nur deshalb, weil ich meine Bauvorhaben jetzt doch etwas schneller umsetzen will als geplant.

Bei der fremden Bank dauert es bis zur Auszahlung ca. 4 Wochen. Das ist mir eigentlich zu lange (aber kein Ausschlusskriterium)

Ich gehe zwar davon aus, dass die Zahlungen immer pünktlich bedient werden. Was ist aber, wenn doch mal etwas dazwischen kommt. Bei einer fremden Bank kommt nur der normale Rechtsweg in Frage. Bei der Hausbank ist ja auch immer das Miet- und Zahlungsabwicklungskonto in Gefahr.
Ich weiß nicht, ob so etwas vorkommt.

Viele Grüße
Franz

Zitat von noelmaxim

Mitunter ist es dann sogar von Vorteilen ein zweites Eisen im Feuer zu haben. Zahlungsverkehr, insbesondere bei Mietkonten und die Hypothek bei einer Bank muss nicht immer von Vorteil sein.

Wenn ich nochmal nachfragen darf.
Konto und Hypothek bei einer Bank muss kein Vorteil sein. Das ist klar.
Aber es ist auch nicht automatisch ein Nachteil ?
Ich frage nur, weil wir schon 30 Jahre bei dieser Bank sind.
Spricht denn etwas gegen die Hausbank, wenn die Konditionen gleich oder besser sind und man evtl. schneller ans Ziel kommt ?
Ansonsten überlege ich mir wirklich eher die Trennung von Konto und Hypothek.

.... es müssen erst mal die gleichen Sicherheiten bestellt werden.

Davon bin ich ausgegangen. Leider ist der Antragsbogen (eigentlich eher Selbstauskunft) sehr umfangreich. Viele Daten sind der Hausbank aber schon bekannt. Einige Daten möchte ich auch erst herausgeben, wenn es nicht anders geht.

Viele Grüße
Franz

Zitat von noelmaxim

Es kann durchaus von Vorteil sein, dass die kontoführende Bank und die Bank die das Hypothekendarlehen gewährt nicht ein und die selbe Bank sind.

Nach mehreren Angeboten verstehe ich so langsam, was damit gemeint ist.

Es findet ja praktisch eine vollständige Durchleuchtung statt. Alle Anbieter haben gemeinsam, dass man nahezu die gesamte Finanzsituation offen legen muss. In meinen Augen weit über das zur Finanzierung und zur Besicherung nötige Maß hinaus. Die Banken wollen wirklich alles haben (EkSt Bescheid, Vermögen, Kostenvoranschläge, evtl. ein Mittelverwendungsnachweis nach den Bauvorhaben, Berechnungen von Fläche und Miete genau aufgeschlüsselt, Mietverträge, Nachweis Eigenmittel, usw.
Diese Auskünfte sind Notwendig, obwohl die Immobilie nur zu ca. 13% beliehen werden soll (also eine Sicherung von nahezu 100% vorhanden ist) und bei einem Schufa Score von weit über 99%.

Die erste Bank wollte schon nahezu alle Auskünfte, nur damit sie mir ein Angebot erstellen. Mit viel Nachfragen und Mitteilung der grundsätzlichen Finanzsituation konnte man mir zumindest einen relativ genauen Zinssatz nennen (ohne genaues Angebot).
Die zweite Bank, zufällig meine Hausbank, hatte relativ schnell einen Zinssatz bereit. Auch die wollten alles haben. Dafür wollte diese Bank mir als einziger Anbieter einen Gutachter ins Haus schicken und sagte etwas von mind. 8 Wochen Bearbeitungszeit.
Auch bei den anderen Anbietern lief es nicht viel besser. Dabei sprachen Alle von Hervorragender Bonität und wollten dann doch alles haben.

Es ist jetzt zwar etwas OT aber
das Auskunftsverlangen der Banken ist meinen Augen mehr als unverhältnismäßig. Vor allem, wenn man bedenkt, dass die Banken ja nicht immer so auf die Sicherheiten schauen.

Denn wenn dem so wäre, hätte es bei Deutschen Banken keine Finanzkrise geben dürfen. Die ganzen notleidenden Immobilienderivate hätte von deutschen Banken bei gleicher Auslegung der Sicherheiten gar nicht gekauft werden dürfen.

Entweder hätten Sie die Derivate nicht kaufen dürfen, weil sie den Inhalt nicht kannten. Da hilft auch kein Verweis auf die Ratingagenturen. Bei mir reichen den Banken ja auch nicht nur die Schufa Auskunft, sie wollen auch noch den Inhalt der Finanzierung kennen.
Oder ihnen war der Inhalt der Derivate bekannt, dann hätten die deutschen Banken nicht kaufen dürfen, weil die Sicherheiten nicht ausreichend waren.

Wie auch immer. Die Anforderungen an Sicherheiten steht für mich in einem krassen Missverhältnis.

VG