obwohl ich eigentlich nie ein Haus kaufen wollte, hat es sich nun doch so ergeben, dass ich eins kaufen möchte, um mit meiner Partnerin zusammen zu ziehen und sie von ihrem Vermieter zu erlösen.
Zu mir:
36 Jahre, ledig, sei 15 Jahren festangestellt in einem größeren börsennotierten Unternehmen, Netto-Monatslohn 2500 Euro plus 450€ Nebenjob. Das Urlaubsgeld würde ich nicht mit kalkulieren. Aktuell läuft noch ein Kredit für ein Auto, es sind aber nur noch zwei Raten a 500€ zu zahlen. Da nie geplant war, ein Haus zu kaufen, wurde kein Geld zurückgelegt, sondern für Reisen, Sportwagen, Unterhaltungselektronik, Möbel, etc. ausgegeben.
Um jetzt wenigstens das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten aufzubringen, bin ich die letzten 4 Monate Luxus-technisch etwas kürzer getreten und habe 7500€ angespart. Zum geplanten Kauftermin zum Ende August sollten dann 9000-10000€ vorhanden sein.
Meine Partnerin, die mit in das Haus ziehen würde, ist 34, alleinerziehend, seit 16Jahren festangestellt, hat ca. 2000€ Netto-Monatslohn und würde ihren Teil zu den laufenden Kosten beitragen, da ihre 800€ Mietkosten entfallen. Sie soll aber aufgrund eines negativen Schufa-Eintrages für die Finanzierung nicht beachtet werden.
Das Objekt der Begierde ist ein älteres Einfamilienhaus:
170m² ebenerdig, Baujahr 68, 1000m² Grundstück, guter Allgemeinzustand, Öl-Zentralheizung wurde 2006 erneuert. Eine Renovierung (Fußbodenbelag im Wohnzimmer, sowie Tapeten/Farbe komplettes Haus) ist nötig. Der Kaufpreis von Privat beträgt 125000€, das Objekt befindet sich im nördlichen Niedersachsen.
Mein Plan wäre, das Haus spätestens nach 10-15 Jahren abbezahlt zu haben. Laut Online-Rechner sollte bei einer Rate um 1000€, je nach Zinssatz, eine anfängliche Tilgung von 7% möglich sein.
Sondertilgungen (2000-3000€ im Jahr) würde ich mir gern offen halten.
Eine Risikolebensversicherung oder einen Riestervertrag möchte ich nicht abschließen müssen.
Wenn der Nebenjob schon länger als 3 Monate ausgeübt wird und auf das Konto gezahlt wird kann man diesen als Puffer aktzeptieren.
Ansonsten würde ich nur mit den EUR 2.500 als nachhaltiges Einkommen rechnen.
Insofern sind schon EUR 1.000 an Rate etwas ambitioniert. Deswegen würde ich eher eine 2-3% Direkttilgung mit 15 Jahren Sollzinsbindung wählen damit die Darlehenszusage unter Dach und Fach ist. Nach Auszahlung des Kaufpreises können Sie dann gerne kostenlos die Direkttilgung erhöhen wie Sie möchten.
Die Kaufpreisnebenkosten als Eigenkapital sollten aber schon mindestens vorliegen.
Grundsätzlich sollte das machbar sein. Ich würde in jedem Falle eine kostenfreie Tilgungssatzwechseloption mit einbauen und Sondertilgungsmöglichkeit ist auch nicht verkehrt. Ggf. ist die Rate tatsächlich zu ambitioniert, für zwei Personen aber sicherlich leistbar.
Für den hoffentlich unwahrscheinlichen Fall einer Trennung von deiner Partnerin könntest du so zumindest die Tilgung etwas reduzieren.
Vor ein paar Jahren war ich mal bei einer großen Bank die man auch im Fernsehen durch Werbung sieht.
90% aller Kunden wollen Sondertilgung. Und 90% aller Kunden nützen diese Sondertilgung dann nie aus.
Das war in 2008.
Die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung sind doch sehr gut.
Zinsbindungsfrist, Sondertilgungsmöglichkeiten oder Volltilger-Darlehen usw. können bestimmt individuell gerechnetwerden.
ich halte eine grundsätzlich geringere Tilgung, jedoch höhere Sondertilgungsmöglichkeiten, ggf. mit Tilgungssatzwechsel für sinnvoll.
Da ich die persönlichen, tatsächlichen Verhältnisse nicht kenne, fallen mir ad hoc noch folgende Fragen ein:
Was passiert bei einer Trennung? Ist das Haus dann finanzierbar? Offenbar ja schon, weil im Moment ja schon viel monatlich angespart wurde.
Aber der Mensch ist ja ein Gewohnheitstier: auf welchen Luxus will man wie lange verzichten? Kann man wirklich ohne das neueste iPhone leben? Ohne die zwei / drei Urlaubsreisen im Jahr.
Man sollte für solch ein "altes" Haus auf jeden Fall ausreichend für Instandsetzung beiseite legen. Unverhofft kommt oft.
Weiterhin kann man daran denken, dass das Haus wohl eher strukturschwach liegt? Hier ist die Werterhaltung mittelfristig zu überdenken. Mit dem Gedanken es irgendwann wieder zu verkaufen, sollte man schon beim Kauf spielen. Nordniedersachsen ist weder Hamburg, Stuttgart noch München oder Berlin, in dem die Preise explodieren. Hier gibt es u. U. auch Preisrückgänge, die nicht nur durch ggf. steigende Zinsen begründet sind.
Es fehlt mir irgendwie auch noch die derzeitige Miete? Dieser Betrag steht - außer Luxuseinsparungen - zur Finanzierung ja auch zur Verfügung. Die Bank wird nur "ihn" für die Finanzierung und auch nur sein Einkommen rechnen. Deswegen auch nun nicht die Einsparung der Miete von "ihr".
Da derzeit (im August) die Kaufnebenkosten nicht/nur zum Teil gedeckt sind, sollte man trotz allem eine Finanzierung nur auf den Kaufpreis versuchen und ggf. in der Familie sich die fehlenden Euro leihen. Wenn die Sparsumme erreicht ist, werden es ja nicht mehr als 5.000 Euro sein, die hier fehlen. Das wäre dann ggf. die erste Sondertilgung - würde aber wohl Zinsen über die komplette Laufzeit einsparen.
Für Angebote stehen entsprechende Herren ja hier im Forum / Thread.
Ich sehe schon, ich hätte vielleicht etwas mehr ins Detail gehen sollen:
Der Nebenjob wird schon länger als 3 Monate ausgeführt und sollte damit bei der Finanzierung eingerechnet werden können.
Miete zahle ich keine, in meinen Nebenjob werde ich sogar noch dafür bezahlt, ein bestimmtes Gebäude zu bewohnen, bzw. darauf aufzupassen.
Auch nach dem Hauskauf werde ich werktags aufgrund der räumlichen Nähe zu meinem Hauptjob diesen Wohnsitz beibehalten.
Über eine Trennung mache ich mir momentan keinerlei Gedanken. Bisher 5 Jahre Wochenend-Beziehung, da wird jede gemeinsame Stunde am Wochenende zum Kurzurlaub.
Sollte es doch mal zu einer Trennung kommen, gibt es (je nachdem, wieviele Jahre ab Hauskauf vergangen sind) natürlich mehrere Optionen. Wenn ihr Schufa-Score wieder in Ordnung ist, kann sie mir das Haus abkaufen. Alternativ wäre auch ein Mietverhältnis möglich. Ich bin im Falle einer Trennung wohntechnisch ja nicht auf die Immobilie angewiesen und wäre so oder so finanziell auf der sicheren Seite.
Meine "kompletten Einschränkungen in Sachen Luxus" sind nur bis zum Hauskauf vorhanden, bzw. (sollte sich der Hauskauf auf Seiten des Verkäufers noch 1-2 Monate verzögern) eben nur bis die 9000€ Kauf-Nebenkosten zusammengespart sind. Es soll ja nur der eigentliche Kaufpreis finanziert werden. Um bei meinem Einkommen innerhalb von 6 Monaten 9-10000€ anzusparen, muß man seine Ansprüche und seinen Lebenswandel halt kurzfristig etwas umstellen. Man fährt z.B. öfter das Alltagsauto, das bei identischer Fahrstrecke im Monat weniger Benzin verbraucht, als der spaßigere Zweitwagen in der Woche. Man geht nicht mehrmals die Woche ins Kino und kocht öfter mal selbst, statt täglich essen zu gehen.
@guest: Wie kommst du auf 5000€ und "Geld von der Familie" leihen? Mir fehlen (wie im Eröffnungs-Post angegeben) keine 1500 Euro mehr für die Nebenkosten, das ist also bis Ende August kein Problem.
Was heißt strukturschwache Lage in Niedersachsen? Fällt eine Immobilie im Kurgebiet mit unmittelbarer Nähe zum Nordsee-Strand darunter? Die Aussage eines Bekannten (Makler) war, dass das Haus sofort und zu einem wesentlich höheren Preis verkauft worden wäre, wenn es kleiner, bzw. anders geschnitten wäre. Ein 80m² Wohnzimmer ist z.B. nicht jedermanns Sache. :wink:
An einen späteren Verkauf, bzw. ein Wegziehen ist eigentlich schon allein wegen der Lage gar nicht zu denken. Man wohnt, wo andere Urlaub machen.
Explodierende Immobilienpreise in Berlin, oder Hamburg? Sorry, aber wenn ich Großstadtflair möchte, dann flieg ich lieber spontan über´s verlängerte Wochenende nach New York, als dauerhaft in eine dieser Kriminalitäts-Hochburgen zu ziehen. Ohne den Länderfinanzausgleich würden dort alles explodieren, aber sicher keine Immobilienpreise. :razz:
So, nun aber genug zu meinem Hintergrund, bzw. dem des Hauses.
Ich denke, es wird auf eine Volltilgung ohne geplante Sondertilgungen bei 15 Jahren Laufzeit hinauslaufen. Was wäre denn da zinstechnisch machbar? 2,5%? 2,75? 3,0?
Wenn kostenlose Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsmöglichkeiten enthalten sind, um so besser. Lieber etwas haben und nicht brauchen, als etwas brauchen und nicht haben.
Bei einem Kaufpreis von EUR 125.000 und einer Volltilgung in 15 Jahren erhalten Sie ein Baufinanzierungsangebot mit einem gebundenen Sollzins von 2,30% - effektiver Jahreszins 2,32% bei einem Nettodarlehensbetrag von EUR 125.000 = 100% Auszahlung.
Direkttilungssatz beträgt 5,5%
Monatliche Rate wäre dann bei EUR 812,50
Irgendwie ist scheinbar der Wurm drin, deswegen fasse ich hier mal den bisherigen Ablauf zusammen:
Angebot 3,08% der ING Diba. Nach 7 Tagen Wartezeit erst eine Zusage von der ING Diba, dann eine Stunde später eine Absage. Objektwert sei zu niedrig.
Daraufhin eine Preissenkung des Verkäufers um 29000 Euro, um dem Wert in der Sprengnetter-Bewertung zu entsprechen. Erneute Absage der ING Diba, diesmal ohne Begründung.
Nun bekomme ich ein neues Angebot mit ca. 3,8% (DSL Bank) bei 15 Jahren Volltilger, Bearbeitungszeit ist mir unbekannt.
Mir läuft so langsam die Zeit weg und der Verkäufer wird ungeduldig.
Eine Kreditzusage innerhalb einer Woche wäre für mich optimal, ist aber scheinbar von niemandem zu realisieren, oder doch?
Wie ich ihnen bereits mitgeteilt habe, insbesondere bei der Ing.DiBa darf dieser Fehler der Fehleinschätzung des Verkehrswertes niemals passieren, denn die stellen ja in deren Portal Hypologin für uns großen Vermittlern (nicht das Ing.DiBa Vermittlerportal für die kleineren) die Immobilieneinwertung über Sprengnetter zur Verfügung! Da werte ich vorher ein und bekomme dann wunderbar einen verlässlichen Wert. Diese Zeit hätte man sich einsparen können, ein Zweitscoring führt dann zwangsläufig zum Rotscoring! Auch das weiß man! Man will damit vermeiden, dass man solange scort bis es passt!
Leider viel Zeit verschenkt worden, eine Kaufpreisfinanzierung über die DSL Bank kann niemals die Alternativlösung sein, da die DSL Bank über 90 % Konditionen anbietet, die jenseits von Gut und Böse sind, bewusst, man will dieses Geschäft mit diesen hohen Ausläufen nicht haben, das sind Abwehrkonditionen!
Vollfinanzierung so realisierbar?
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Zitat von Bankkaufmann
