ich habe eine Fachfrage zu Rangwechseln bei Anschlussfinanzierungen.
Unsere Immobilienfinanzierung hat drei Bausteine:
Rang 1: Hauptbaustein (DSL Bank) Auslauf: April 2017
Rang 2: KfW-Baustein mit Auslauf Oktober 2016
Rang 3: Nachfinanzierung zum Ausbau (DSL Bank): Auslauf 2019
Nun habe ich durch meinen Vermittler kombinierte Angebote einer anderen Bank für ein Forward des Rang 1 und 2 eingeholt, welche zunächst nicht schlecht aussahen. Nach Prüfung der übernehmenden Bank wurden nun die Konditionen um ca. 1% zum Erstangebot verschlechtert.
Auskunft vom Vermittler: Bei Anschlussfinanzierung würde der Rang 3 (DSL) auf den 1. Rang hochrutschen und der jetzige Rang 1 und 2 auf den dann gültigen Rang 2 nach der DSL eingereiht werden und wären somit nachrangig. Das hat das System (ehyp) vorher nicht angezeigt.
Ist das tatsächlich so? Ich glaube das noch nicht so ganz, da das nicht meinem "Rechtsempfinden" entspricht. Die DSL mit jetzigem Rang 3 hat doch schon jahrelang höhere Zinsen für den dritten Rang eingestrichen.
Die Zinsen spielen keine Rolle bei der Rangfolge im Grundbuch.
Generell wird sich keine Bank im Rang freiwillig verschlechtern wollen.
Es ist vermutlich eine Grundschuld für die DSL Bank eingetragen. Technisch würde dann die DSL mit dem bisherigen Rang 3 an erster Stelle bleiben und den nachrangigen Grundschuldteil an den neuen Gläubiger abtreten.
Doch ob das dieser so will ist fraglich.
Warum kann man nicht alles ablösen mir Forward? Geht doch oder?
alles ablösen würde gehen, ist laut Vermittlerin nur finanziell unattraktiv, da bis 2019 noch zu viel Zeit sei und dadurch die Zinsen im Angebot übermässig steigen würden.
Aber das Nachrangdarlehen - welches zurecht in den ersten Rang rutscht - kann doch so hoch gar nicht sein und wenn der Zinssatz dadurch auf alle Darlehen um 1 % erhöht wird, dann kann man doch ein etwas erhöhten Forwardaufschlag auf das kleine Nachrangdarlehen in Kauf nehmen. Das steht doch in keinem Verhältnis!!!
Die Vorrangdiskussion des Nachrangdarlehens stellt sich doch dann gar nicht, da die ablösende Bank weiß, dass sie langfristig die gesamten Ränge besetzen wird.
Ich vermute vielmehr, dass ihr Vermittler diese lange Forwardlaufzeit gar nicht anbieten kann und/oder keine 3 Auszahlungszeitpunkte auswählen kann!!!
Wenn alle drei Darlehen von der gleichen Bank abgelöst werden, stellt sich die Frage der Rangfolge wirklich nicht.
Alleerdings kann auch bei der Ehyp die Aufteilung der Gesamtfinanzierung in zwei Tranchen genau eingestellt werden, d.h. der Vermittler hat diese Konstellation eingestellt.
2 sind aber nicht die benötigten 3 Tranchen, somit bleibt ein Vorranggläubiger und das kann die Zinsen verteuern und/oder die Auswahl der in Frage kommenden günstigsten Banken extrem verringern.
Stellen sie doch das aktuelle Top Angebot mit den 2 Forwardterminen mal ein.
Bei 3 Auszahlungsterminen habe ich bei einem unterstellten Beleihungsauslauf von 90 % bei allen 3 Darlehen mit 3 Auszahlungsterminen wie von ihnen vorgegeben eine Kondition 1 mal unter 2 % und zweimal knapp über 2 %.
Denke schon dass man bei so einer langen Forwardlaufzeit über diese Konditionen nachdenken kann, unterstellt ihnen wurde das für die Fallkonstruktion 3 Auszahlungstermine so auch angeboten.
Anschlussfinanzierung - Rangwechsel?
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