Zwangsversteigerung

Wenn die Beschlagnahme (Eintragung des ZV-Vermerks) im Grundbuch eingetragen ist, wird man wohl kaum die Grundschulden löschen können.

Abtretung der Grundschuld ist eingetragen im Grundbuch?

Zitat von florianmeier

Wenn die Beschlagnahme (Eintragung des ZV-Vermerks) im Grundbuch eingetragen ist, wird man wohl kaum die Grundschulden löschen können.

Doch, das ist grundsätzlich schon möglich. Es kommt gelegentlich z.B. vor, dass der Gläubiger einer nachrangigen Forderung einen vorrangigen Gläubiger ablöst, insbesondere wenn es sich um eine verhältnismäßig kleine Summe handelt, um danach der alleinige Herr des Verfahrens zu sein. Auch wird ein Ersteher nur ungern eine Vorlast übernehmen wollen.

Muss einem die Bank eigentlich mitteilen, wenn sie ein grundbuchlich gesichertes Darlehen verkauft bzw. verkauft hat? Kann man dagegen bereits im Vorfeld vorgehen? Habt Ihr dergleichen auch von anderen Banken als den Sparkassen gehört? Wie oft kommt so etwas überhaupt vor?

Kurz gefragt: Muss ich mir ernsthaft Gedanken machen, ob ich meine Darlehenstilgung ggf. auch strategisch plane, statt nur abzuzahlen? Bei einer meiner Immobilien ist z. B. ein einzelnes Darlehen über insgesamt drei Grundschuldeintragungen abgesichert. Ich würde dann sehen, dass ich von Fälligkeit zu Fälligkeit jeweils in Höhe einer Grundschuld getilgt habe und sie mir dann freigeben lassen.

Zitat von Suxxess

... Der Investor kann also aus der vollen Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben. ...

Das gilt m.E. nicht nur für Investoren, sondern auch für die Darlehensgeber generell.

Zitat von Suxxess

... Der Investor kann also aus der vollen Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben. ( Denn den Darlehnsvertrag der die Reduzierung der Schuld sicherstellen soll gilt nur gegenüber der Bank nicht gegenüber dem Investor )

Und hier stimmt der Satz in den Klammern m.E. nicht:

1. Er ist nicht die Begründung für den Fakt, dass der Investor/der Darlehensgeber aus der vollen Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben kann.
2. Wieso sollte der Vertrag nur die Rechte und Pflichten zwischen dem ursprünglichen Darlehensgeber (Bank) und dem Darlehensnehmer (Kunden) gelten, nicht aber auch für das Verhältnis zwischen Investor und Kunde? Wenn der Vetrag nicht für den Investor gälte, wie/wo wären dann dessen Rechte und Pflichten geregelt?

Falls die o.g. Aussage doch zutrifft, bitte ich meinen Irrtum zu entschuldigen. Vieleicht hat dazu jemand noch ein paar mehr Details?


Generelle Frage:

Wenn jemand einen Kreditvertrag widerruft (aufgrund einer rechtsfehlerhaften Widerufsbelehrung, so dass die Frist zur Widerrufsmöglichkeit nie zu laufen begonnen hat), kann die Bank den Vertrag, die Zweckerklärung etc. an einen Investor weiterverkaufen, um den "unliebsamen" Kunden loszuwerden - selbst wenn dieser stets alle Raten vollständig und pünktlich laut Vertragsvereinbarung gezahlt hat? Hängt dies vom Umfang (eng, weit) der sog. Zweckerklärung ab?

Hallo Geprellter1985,

vor nicht allzu langer Zeit bin ich auf die Problematik des Forderungsverkaufs bei Immobiliendarlehen aufmerksam geworden. Ich war überrascht, dass man als Darlehensnehmer, der stets ordnungsgemäß seine Zahlungen leistet, vor einer derartigen Situation stehen kann, welche mit dem eigenem Rechtsverständnis nur schwer vereinbar ist.

Ich habe mir aus den Weiten des Internets folgende Zusammenhänge zusammengetragen, falls jemand Denkfehler erkennt, so bitte ich ihn, mich zu berichtigen:

Zur Absicherung des Darlehens wird meist eine Grundschuld zu Gunsten der Bank im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld ist ein abstraktes Recht, ist also nicht an den Darlehensvertrag gebunden.
Der Darlehensvertrag wiederum beinhaltet eine Sicherungsabrede, welche bestimmt, wieviel der Grundschuld der Bank tatsächlich zusteht, und somit die Grundschuld mit der Darlehensforderung verbindet.
Nun hat der Gesetzgeber vor geraumer Zeit dafür gesorgt, dass Forderungen aus Darlehen etc. frei veräußerlich sein sollen. Nun ist es in der Vergangenheit oftmals geschehen, dass lediglich die Grundschuld als Forderung an einen Finanzinvestor verkauft wurde, jedoch die Sicherungsabrede verschwiegen wurde. Der Finanzinvestor treibt nun seine gekaufte Forderung über die volle Summe der Grundschuld ein, obwohl die Forderung laut Sicherungsabrede auf die Restsumme des Darlehens begrenzt ist und auch gemäß Darlehensvertrag nur in vereinbarten Raten abgezahlt werden muss.

Ich sehe 3 mögliche Szenarien:

1. Finanzinvestor kauft Forderung aus Grundschuld von Bank im guten Glauben, dass keine weitere Sicherungsabrede vereinbart wurde. Bei in D üblicher Besicherung von Immobiliendarlehen eigl. nicht mit guten Glauben machbar.
In diesem Fall kann der Finanzinvestor seine Forderung verlangen und entsprechend zwangsvollstrecken. Die Bank ist zu Schadensersatz verpflichtet, muss aber sicher langwierig eingeklagt werden.

2. Gutgläubigkeit beim Erwerb der Forderung ohne Sicherungsabrede fehlte. Somit ist wohl die Sicherungsabrede auch für den Finanzinvestor bindend. Dieser Streitpunkt ist sicher langwierig nachzuweisen/zu erklagen.

3. Risikobegrenzungsgesetz vom 27.06.2008:
Wurde die Forderung nach obigem Datum verkauft, abgetreten etc., so ist die Sicherungsabrede für den Finanzinvestor bindend. Der Gutgläubige Erwerb ist hier irrelevant. Die Bank muss dann auch den Forderungsverkauf unverzüglich bei dir melden. (Das wäre die beste Variante und ist leicht zu prüfen, einfach bei der Bank nachfragen, falls sie sich nicht schon ohnehin gemeldet hat.)

Ich hoffe der Link ist erlaubt, da steht alles etwas ausführlicher drinnen:
https://www.mzs-recht.de/fileadmin/us...Ain_Deuber.pdf

Gruß
da_jupp

Anbei ein Beitrag zu den Forderungsverkäufen im anderen Thread:

Zitat von RAM

Da gibt es allerdings das Urteil des LG Bielefeld 18 O 264/13, Randnummer 49.
Da wurde die Klage gegen einen Vertragskäufer auf Rückabwicklung abgewiesen. Dafür sei die Bank (die ja die Forderung bereits verkauft hat) zu verklagen....

Also zwei Prozesse: 1. Bank, 2. Käufer......
Irre.

Anbei der Tenor aus dem o.g. Urteil des LG Bielefeld vom 30. April 2014 (Az. 18 O 264/13):

• Die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts Bielefeld vom 30.06.2006 - Az.: 18 O 13/06 - wird für unzulässig erklärt.
• Die Beklagte wird verurteilt, die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils des Landgerichts Bielefeld vom 30.06.2006 - Az.: 18 O 13/06 - an den Kläger herauszugeben.
• Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
• Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 80% und der Kläger zu 20%.
• Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 22.000,00 € zzgl. 110% der zu vollstreckenden Kosten. Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleisung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet).

Weshalb der Kläger letzten Endes 20% der Prozesskosten selbst tragen musste, kann man anhand des Urteilstexts unter dem o.g. Link eruieren. Vielleicht ließe sich dieser Umstand ja vermeiden.

Bitte entschuldigt, dass ich nicht hier im Forum wohne ... ;-)

Ich versuche alle gestellten Fragen zu beantworten:

vorab: wir haben einen Termin bei einem Anwalt nach Pfingsten bekommen.

1. Sondertilgung: ja, gegen VFE - Gesamtzahlsumme 50.000 Euro
2. ZV wurde eingeleitet, da die Sicherheit nach empfinden des Investors nicht mehr gegeben sei
3. Darlehnszinssatz: 5,85%
4. Widerrufsjoker: ?
5. ZV ist im Grundbuch eingetragen
6. Darlehnsverkauf: Die Commerzbank verkaufte vor einigen Jahren massenhaft Immobilienkredite, der Kredit unserer Mutter ist aus dem Jahr 1999
7. Das von Suxxess eingestellte Video und die Informationen hierzu kommen unserem Fall sehr nahe

Meine (derzeitigen) Einschätzungen

Zu 1. ja, man will unsere Mutter hier abzocken und möglichst viel aus der Grundschuld herauspressen
Zu 2. ein vorgeschobener Grund, der wohl widerlegt werden kann
Zu 4. wird der Anwalt nach Pfingsten mitgeteilt bekommen
Zu 5. Gericht sagte, dass man nichts prüfen/entscheiden könne, da ein vollstreckbarer Titel vorliegen würde
Zu 6. Die verkauften Kredite waren sowohl notleidend als auch mit guter Bonität, es wurden hier große Pakete gebündelt und dann geschlossen verkauft - so habe ich es zumindest ergooglet.
Zu 7. Nach meiner Ansicht nach, will man jedoch nicht an die Immobilie sondern an einen "Abschlusszahlung von 50.000 Euro" kommen.

Ich hoffe ich habe die gestellten Fragen beantwortet?! Falls ich eine übersehen haben sollte, bitte ich um Entschuldigung, hole ich gerne nach.

Abschließend noch, dass der Investor natürlich auf den im Grundbuch eingetragenen Zinsen rumreitet und diese zum Aufhänger des Spiels macht. Auch wenn "nur" 20% Zinsen p.a. im Grundbuch vermerkt wären, wäre die Darlehnsschuld bis heute gewachsen, statt abgebaut zu werden.

Ich sehe einen Versuch ältere Menschen, wie hier unsere Mutter, durch Einschüchterungen, wie die ZV, so unter Druck zu setzen, dass hier eine hohe Restsumme als Abschlusszahlung generiert wird.

Nach "natürlichem" Rechtsempfinden ist das unmöglich, aber die eingeleitete ZV sagt da etwas anderes aus.

Da nun ein fachlich versierter Anwalt eingeschaltet ist (wird), sollten wir zumindest genauere Auskunft bekommen, wie die rechtliche Frage zu beantworten ist.

Vielen Dank für alle Antworten und bitte nicht böse sein, wenn ich nicht in 8 Stunden schon wieder etwas antworten werde, ich werde hier zeitnah mitlesen und antworten, habe aber Job und Familie, die auch Zeit in Anspruch nehmen.

G.

Mich würde in jedem Falle der weitere Verlauf dieses Verfahrens interessieren.

Der Gesetzgeber hat diesem Treiben eigentlich mit dem Risikobegrenzungsgesetz einen Riegel vorgeschoben.

Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (Risikobegrenzungsgesetz) ? Auswirkungen auf den Umgang mit Grundschulden in der notariellen Praxis (zuletzt Rundschreiben Nr. 7/2008) | Bundesnotarkammer

Offensichtlich war im Bereich des gutgläubigen einredefreien Erwerbs der Sicherungsgrundschuld eine Gesetzeslücke.

https://de.wikipedia.org/wiki/Risikobegrenzungsgesetz

Problematisch könnte die Sache werden, wenn vor August 2008 abgetreten wurde.

Zitat von drdree

Bei einem zuständigen beraten zu lassen, kann nicht schaden. Ich denke da muss man alles gut durchgehen und sich den Vertrag anschauen

Hast Du Dir die Beiträge überhaupt durchgelesen?

Zitat von florianmeier

Problematisch könnte die Sache werden, wenn vor August 2008 abgetreten wurde.

Ja, genau das trifft hier zu. Abtretung war 2006. siehe Post #1, Satz 1

Also kann der Erwerber sich tatsächlich auf den gutgläubigen Erwerb berufen.

Aber das kann ja wohl nicht heißen, dass der Schuldner jetzt schutzlos ist, nur weil er das Pech hatte, dass sein Kredit vor August 2008 verkauft wurde, oder?

Genau da liegt wohl der Hund begraben.

Bin auch mal gespannt, wie das ausgeht.