Bewertung Angebot

26.04.2015, 14:51

Hallo zusammen,

ich bin dabei ein Haus zu erwerben und könnte hier eine Bewertung eines Angebots benötigen:

Benötigtes Kapital nach Eigenkapital: 177.000
Angebot:
TBV - 127.000 - 1,39% Soll - 1,44% Eff. - Zinsbindung 10J
KfW 124 - 50.000 - 1,35% Soll - 1,36% Eff. - Zinsbindung 10J

Dahinter liegen 2 BSV:
1. Für TBV
- Guthabenzins: 0,25% in Sparphase (10 Jahre)
- 3% Tilgung läuft als Einzahlung in den BSV. Zinsen direkt an die Bank
- Zuteilung nach 10 Jahren und Ablösung Bankdarlehn
- Darlehensphase 2,3% (3,36% Eff.) Zins+Tilgung
- Tilgungsdauer 11 Jahre

2. Für KfW
- Guthabenzins: 0,25% in Sparphase (10 Jahre)
- In Sparphase nur VL40€+40€ + Wohnrieser 754€/Jahr. Zinsen + Tilg. direkt an KfW.
- Zuteilung nach 10 Jahren und Ablösung KfW
- Darlehensphase 2,55% (3,62% Eff.) Zins+Tilgung
- Tilgungsdauer 8 Jahre

Die Belastung pro Monat liegt bei nur ~830€. Gebühren, Versicherung etc. für die BSV sind hier bereits mit drin.
Die 830€ wären das Optimum um schneller durch zu sein. Die Mindestrate welche ich zahlen MUSS wären nur ~670€

Für mich liest sich das auf den ersten und weitere Blicke recht attraktiv denn:
- Ich habe für 10 Jahre einen recht attraktiven Zinssatz mit einer niedrigen Belastung
- Kann mehr tilgen so viel ich lustig bin
- Nach 10 Jahren habe ich immer noch einen recht guten Zinssatz, jedoch mit der Option bei besseren Angeboten diese zu nehmen. Sprich ich kann beide BSV direkt ablösen und mit dem besseren Zinssatz ins Ziel fahren

Freue mich auf eure Meinung.
Danke
Tom

26.04.2015, 17:19

Hey Tom

ob der Zins gut ist, oder nicht, das kann man nicht so sagen, wenn man nicht weißt, was das Haus kostet???

Was ist also der Kaufpreis?

weil 177 TEUR nach Eigenkapital könnte 180 TEUR Preis sein = 3 TEUR EK

oder auch 350 TEUR Kaufpreis = 173 TEUR EK

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Eine weitere Frage wäre:

warum ist der Effektivzins bei den BSV so hoch???
- 2,30% nominal (3,36% effektiv!!!) d.h. hier haben wir über 1% Aufschlag... üblich sind 0,20%-0,30% bei den Bausparverträgen...
- 2,55% nominal (3,62% effektiv) hier auch übermäßig hoch...

oder sind die Gebühren für die Bausparverträge so Enorm hoch???

außerdem, die Rechnung stimmt irgendwie nicht (oder such frage mich, was ist da Faul, obwohl, wenn der effektiver Zins bei Deinen Angaben stimmen sollte, dann weiß ich woren das liegt...),
denn Du schreibst:
mtl. Belastung ist klein, nur 830 EUR! Incl. Zinsen, BSV Besparung von 3% + 2x40 + Wohnriester.

Also ich komme dann auf das hier:
- 830x12 = pro Jahr zahlst Du: 9.960 EUR ein.

- Zinsen für 127 TEUR = p.a. 1,765,30 EUR
- Zinsen für KfW = p.a. 625 EUR
- 3% Besparung BSV für den 127 TEUR = 3.810 EUR
- 40+40 EUR VL + 754 Wohnriester (p.a.) = p.a. 1.714 EUR
komme so auf insgesamt: 7.914,30 EUR pro Jahr.

eine Differenz von über 2000 EUR pro Jahr = über 20.000 EUR in 10 Jahren!!!
sind die 20 TEUR für Abschlussgebühren für die Bausparverträge? + Versicherung für die BSV???
findest Du das normal???

eine weitere Frage:
kommst Du mit den 830 EUR nach der Zuteilung aus???
Also erste 10 Jahre 830 EUR mtl. Belastung kein Problem, nur nach den 10 Jahren komme ich auf andere Zahlen, bei den Zinssätzen...

Denn wenn Du bei dem TBV in der Ansparphase 3% in den BSV einzahlst, also 317,50 EUR mtl, mit 0,25% verzinsung, dann hast Du nach 10 Jahren ein Guthaben von 38.590 EUR aufgebaut.
Bekommst dann 88.400 EUR als Bauspardarlehen zu 2,30% nominal, was in 11 Jahren abbezahlt ist, somit mtl. Rate von 759 EUR!

Bei dem KfW
hast Du bei der Bank nur Zinsen gezahlt, beim BSV hast DU ein Guthaben von 17.300 EUR aufgebaut. Bauspardarlehen nach 10 Jahren = 32.700 EUR zu 2,55% nominal, in 8 Jahren fertig = die mtl. Rate beträgt dann 377 EUR

somit hast Du eine Belastung nach den 10 Jahre von 1136 EUR... keine 830 EUR...

aber ich kann hier viel rechnen, und viele Zahlen hier schreiben, wenn man nicht weißt, was das Haus Wert ist, bringt es auch nicht viel...

26.04.2015, 18:18

Hallo Aipnos,

Haus kostet 200.000 zzgl. 17.000 Nebenkosten. Dann noch 20T Renovierung und Übernahme einiger Dinge. Eigenkapital insg. 60T. Damit 177.000 zu finanzieren.

Die Berechnung die Du aufführst und nicht auf den korrekten Wert kommst ist korrekt

.
Das wäre das Minimum das ich leisten müsste, und würde zu der höheren Belastung nach 10 Jahren führen die Du errechnet hast. Das ist ein kleiner "Sicherheitsanker", da wir aktuell (rechnerisch) für ein Jahr nur ein Einkommen haben (Elternzeit).

TBV:
Daher würde ich beim TBV in der Sparphase mtl. 123€ per "Sondertilgung" mit eingeben. Dann ergibt sich nach 10 Jahren eine Restschuld von ca 74.000 und eine mtl. Rate von 635€.

Bei dem KfW:
Ich zahle 10 Jahre 2,32% Tilg. + 1,35% Zins (~ 152€) an die KfW, sowie 80€ mtl. + 754€ Riester pro Jahr in den BSV.
Restschuld KfW laut meiner Aufstellung nach 10 Jahre ~39.000. Guthaben BSV 16.000. Daraus entsteht ein Darlehn von 23.000 mit einer mtl. Rate von 195€ zzgl. Riester.

Nach 10 Jahren also 635+195 = 830€ Rate/Monat. + Riester = Fertig nach ~21 Jahren.

Mit dem Effektivzins ist eine sehr gute Frage, die ich so mit in das nächste Gespräch nehmen werde.
Wie ich das sehe fallen Kosten an für:
Abschlussgebühr+Versicherung (1200+1700)
Agio/Disagio Gebühr (1000)
und das liegt im "normalen" Rahmen.
Wie es aussieht ist noch eine Risiko-LV enthalten mit 1700, aber das sollte auch nicht der Knackpunkt sein.

26.04.2015, 20:05

Was heißt TBV?

Warum gibt es bei der KFW einen Guthabenzins? Habe ich da was nicht mitbekommen?

Das ganze Vertragsgemenge ist m.E. nur dazu da, um einen Vergleich von Kreditangeboten zu erschweren.

Was würde denn eine einfaches Darlehen ohne VL und Wohnriester im Monate bei 10/15/20 Jahren Zinsbindung kosten?

Zinsen von 3,X% finde ich nicht so ganz "marktgerecht".

26.04.2015, 22:10

Hey Tom

Du nimmst also 177 TEUR, was zahlst Du insgesamt zurück?

Also X mal mtl. Rate?
Dann die Abschlussgebühren hinzurechnen etc.

Nach dem ersten Überschlagen dürfte es um die 209.000 EUR sein? Stimmt das???

Beleihungsauslauf habe ich zwischen 80,5% (177 TEUR zu den 220 TEUR, Kaufpreis + Modernisierung) obwohl das bei den Banken immer unterschiedlich ist. Evtl. wäre hier doch interessant nur 176 TEUR zu finanzieren, damit man unter die 80% kommt

Also was man auch machen könnte, wenn man unter die 80% kommt

also 176 TEUR aufnehmen:
10 Jahre:
- 146 TEUR nur Zinsen Bank, zu 1,20%
- 30 TEUR VOLLTILGER, zu 1,20%
- BSV besparen mit 415 EUR mtl, 0,25% Guthabenverzinsung
mtl. Belastung: 822,25 EUR

nach 10 Jahren haben wir Restsumme von 146 TEUR, Bausparguthaben von 50.467 EUR, wir bekommen dann Bauspardarlehen für 95.533 EUR zu 2,35% (effektiv 2,56%) und sind dann in 21 Jahren und 4 Monaten fertig.
Bei dem BSV ist die Rate bei 803 EUR.

Hinzu kommt noch die Abschlussgebühr für den BSV: 1460 EUR

Gesamtkosten: 209.338 - 176.000 Aufgenommen = 33.338 EUR

Für das komplette Paket und Laufzeit gibt es dann einen effektiven Zins von 1,65%

Wie schaut dann Deine Rechnung aus?

27.04.2015, 16:07

@florianmeier

TBV hatte ich mir irgendwo notiert, finde ich aber gerade nicht. Reiche ich nach wenn ich das finde. War jedenfalls ein netter Werbebegriff um sich von der Konkurrenz abzuheben. BSV trifft es genau so

Was den Guthabenzins KfW angeht so fällt dieser natürlich nicht direkt auf KfW, sondern auf den angehängten Bausparvertrag den ich bespare.

@Aipnos

interessanter Vergleich. Muss gestehen, 1,20% hab ich in freier Wildbahn noch nicht gesehen. Hast du ggf. ein Beispiel/Anbieter?

Hab gerade die von dir gefragte Rechnung aufgemacht. Dabei gibt es jetzt noch etwas Klärungsbedarf mit dem Anbieter, da ich ein paar Zahlen nicht ganz nachvollziehen kann.
Wie es sich für mich dar stellt zahle ich:

119x
Zinsen 147€
Bauspar1 440€
KfW 152€
Bauspar2 80€
= 820€ /Monat (gerundet, die Cent sind nicht notiert)

140x
Bauspar1 - Darlehn nach Zuteilung 635€ / Monat

98x
Bauspar 2 - Darlehn nach Zuteilung 195€ / Monat

Macht einen Gesamtaufwand von 205.590 - 177.000 = 28.590 € an Kosten.
Abschlussgebühren etc. sind laut Vertreter in meinen Raten bereits enthalten und kommen nicht on top.

Ist etwas weniger als das was Du berechnet hast (Raten sind fast gleich), liegt aber eher daran das in meiner Kalkulation Wohnriester mit drauf kommt, was über die Jahre ca. 15.000 € ausmacht. Rechne ich das mit drauf bin ich weit über Deinem Vergleich.
Du bist hier dann besser wegen kleinerem Zins und vor allem dem viel besseren Effektivzins bei dem BSV. Da muss ich echt mal fragen warum der so hoch ist, danke für den Hinweis!

Zu dem Wohnriester ist halt die Frage, wie sich das entwickelt. Kommt eine der nächsten Regierungen und stampft das ein (geht das)? Wäre dann etwas mehr Belastung, aber weiterhin locker machbar. Nur im Vergleich zu Dir halt 15t€ "verschenkt".

27.04.2015, 16:57

@t-away01,

warum wendet ihr euch nicht an uns direkt, wenn es um ein nachhaltiges Angebot geht, bzw. dieses zu besprechen?

Aipnos hat doch klar aufgezeigt wie es zu laufen hat und selbst das deutlich bessere Konzept von Aipnos zu deinem bisherigen Angebot kann noch optimiert werden.

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