Ich habe 4 Darlehensverträge, die zu folgenden Terminen (nach 10 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist) gekündigt werden können, zu denen dann die genannten Restschulden bestehen:
1. April 2015 (KfW*) - 43.000€ (Zinsbindung bis Dezember 2017)
2. Februar 2018 - 43.000€ (Zinsbindung bis August 2022)
3. Januar 2019 - 160.000€ (Zinsbindung bis Oktober 2022)
4. Juni 2019 - 17.000€ (Zinsbindung bis Mai 2022)
*Die Restschuld des KfW-Darlehens darf ich jederzeit ohne VFE voll zurückzahlen.
Alle Darlehen sind bei derselben Bank (Grundpfand-Sicherung 300.000€).
Die selbst bewohnte Immobilie hat derzeit einen geschätzten Marktwert von ca. 375.000€. Die monatlichen Raten (KfW auf den Monat umgerechnet) betragen insgesamt derzeit ca. 1.700€.
Nun beschäftige ich mich mit der Anschlussfinanzierung ab 2018 und überlege, wie ich am sinnvollsten vorgehe. Da die o.g. Verträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten gekündigt werden können, frage ich mich, ob ein Forward-Darlehen zum Juni 2019 über die dann insgesamt bestehende Restschuld aller (außer KfW) Darlehen (ca. 215.000€) am besten wäre, d.h. mich zunächst in Geduld zu üben.
Die Restschuld des KfW-Darlehens beträgt zum Ende der Zinsbindung (Ende 2017) ca. 37.000€. Was von Januar 2018 bis Juni 2019 zinsmäßig passiert, weiß niemand. Der KfW-Zinssatz von effektiv 4,08% ist schlecht im Vergleich zu dem, was man aktuell bekommen kann. Vor dem Hintergrund, dass ich die Restschuld des KfW-Darlehens (aktuell ca. 43.000€) jederzeit ohne VFE zurückzahlen kann, sollte ich dies tun? Wenn ja, in welcher Form?
Gibt es einen sinnvollen Weg, bereits jetzt ein Forward-Darlehen auf den "nächst-fälligen" Vertrag (also Februar 2018) festzumachen, ggf. zzgl. über die dann noch bestehende Restschuld beim KfW-Darlehen? Und für die anderen Darlehen entsprechende Forward-Darlehen später? Ich kann mir vorstellen, dass eine solche Stückelung auch Nachteile hat. Wäre daher eine "Bündelung" zweier oder dreier Darlehens-Restschulden bei der Anschlussfinanzierung mittels Forward-Darlehen sinnvoll? Aber welche?
Am liebsten wäre mir ein (oder mehrere?) Volltilger-Darlehen über 10-15 Jahre. Ich möchte nach Ende der neuen Zinsbindung alles abbezahlt haben und kann mir eine monatliche Rate von insgesamt ca. 2.300€ sehr gut vorstellen.
Danke für hilfreiche Hinweise!
PS: Ich habe verstanden, dass es bei den bereitstellungszinsfreien Zeiträumen durchaus größere Unterschiede bei den Anbietern gibt und dass sich mit einem längeren bereitstellungszinsfreien Zeitraum ein Teil der "Forward"-Zeit zinsneutral (also ohne den Forward-Aufschlag) überbrücken lässt.
vorab der Hinweis, dass bei der Aussage nach 10 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist der Zusatz "nach Vollauszahlung" fehlt. Meine aber das haben sie zumindest in den Berechnungen der Ablösetermine berücksichtigt.
Irgendwie bekomme ich die Zeiten nicht in den Zusammenhang gebracht, vermute dass sie 2007 15 Jahreskondition gezeichnet haben, es ein Neubau mit unterschiedlichen Zeitpunkten der Vollauszahlung war und die letzte Vollauszahlung entweder 1 Jahr nach Darlehensbeginn war und/oder sie ein Darlehen nachfinanziert haben.
Bei einer beabischtigten Gesamtablösung zum spätesten Zeitpunkt Juni 2019 müssen sie sich bezüglich der Kündigungen der anderen Darlehen (ausser KfW) aber einen genauen Plan machen, denn jedes Darlehen muss dann zeitig (und zu jeweils anderen Zeitpunkten) so gekündigt werden, dass es dann auch im Juni 2019 ablösbar ist. Lässt sich aber regeln, muss man sich dann jeweils auf Termin legen.
Für dem Ablösetermin Juni 2019 wäre ein Volltilgerdarlehen zu nom. 1,99 % bei einem Tilgungssatz von 5,94 % realisierbar.
... vorab der Hinweis, dass bei der Aussage nach 10 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist der Zusatz "nach Vollauszahlung" fehlt. Meine aber das haben sie zumindest in den Berechnungen der Ablösetermine berücksichtigt. ...
Korrekt, "nach Vollauszahlung", was ich auch bei den Zeiten berücksichtigt habe.
Zitat von noelmaxim
... vermute dass sie 2007 15 Jahreskondition gezeichnet haben, es ein Neubau...
Korrekt.
Zitat von noelmaxim
... mit unterschiedlichen Zeitpunkten der Vollauszahlung war und die letzte Vollauszahlung entweder 1 Jahr nach Darlehensbeginn war und/oder sie ein Darlehen nachfinanziert haben.
Es handelt sich um 4 Verträge, welche zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossenen wurden (Grundstück, Hauptfinanzierung, KfW, Nachfinanzierung). Die Auszahlungen war teils Vollauszahlungen "sofort" (z.B. beim 1. Darlehen), ansonsten bauabschnittsweise und aufgrund der zu unterschiedlichen Zeiten abgeschlossenen Verträge entsprechend auch zu verschiedenen Zeiten.
Zitat von noelmaxim
... Bei einer beabischtigten Gesamtablösung zum spätesten Zeitpunkt Juni 2019 müssen sie sich bezüglich der Kündigungen der anderen Darlehen (ausser KfW) aber einen genauen Plan machen, denn jedes Darlehen muss dann zeitig (und zu jeweils anderen Zeitpunkten) so gekündigt werden, dass es dann auch im Juni 2019 ablösbar ist. Lässt sich aber regeln, muss man sich dann jeweils auf Termin legen.
Ich kündige also mit einem Schreiben z.B. schon "heute" alle 4 Darlehensverträge zum Zeitpunkt "Juni 2019"? Sozusagen schon einmal im Vorlauf, um nichts zu verpassen - oder handelte ich mir damit Nachteile ein? Oder geht das gar nicht, weshalb Sie "jeweils auf Termin legen" schreiben?
Zitat von noelmaxim
... Für dem Ablösetermin Juni 2019 wäre ein Volltilgerdarlehen zu nom. 1,99 % bei einem Tilgungssatz von 5,94 % realisierbar.
Meinen Sie über die dann bestehende Restschuld von 215.000€ (also ohne das KfW-Darlehen)? Volltilger über wie viele Jahre? 10, 15? Gibt es dabei Sondertilgungsmöglichkeiten (oder zumindest die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu ändern), oder sind die beim Volltilger grundsätzlich ausgeschlossen?
Bei ca. 2% effektiv lohnt es sich z.Z. wohl eher, noch keinen Vertrag über Forward-Darlehen abzuschließen und lieber die Zinsentwicklung der kommenden Monate abzuwarten. Oder übersehe ich damit etwas Wesentliches?
Was würden Sie bzgl. des KfW-Darlehens empfehlen? Lieber jetzt gleich ablösen? Wer finanziert 43.000€ als Ablöse dieses Darlehens? Die Besicherung erfolgt durch folgende Grundschuld:
Neue nachrangige Grundschuld über 235.000€.
Dieser Grundschuld dürfen folgende Rechte im Rang vorgehen:
Abt. II: keine wertmindernden Vorlasten
Abt. III: keine Vorlasten
Anschlussfinanzierung ab 2018
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Zitat von noelmaxim