Ich würde gerne den durch Tilgung frei gewordenen Teil meiner Grundschuld zur Finanzierung einiger Modernisierungsmaßnahmen nutzen. Die aktuell finanzierende Bank kommt wegen Widerrufs der Darlehen dafür nicht in Frage. Würde / müsste Sie denn den frei gewordenen Teil an eine andere Bank abtreten und würde eine neue Bank die teilweise Abtretung akzeptieren? Wie ist es dann mit dem Rang der neuen Finanzierung (wenn diese dann automatisch nachrangig wäre, würde ich primär eine BSK ins Auge fassen)?
Kann ich zur Besicherung auch die frei gewordene Grundschuld von zwei Immobilien nutzen?
Eine Grundschuld bleibt bis zur endgültigen Tilgung in der kompletten Summe im Grundbuch bestehen. Man macht zwar einen Tilgungsplan aber dieser ändert nichts an der Grundschuld die im Grundbuch steht.
Sprich eine weitere Bank müsste sich hinter die aktuelle Bank ins Grundbuch eintragen lassen und geht ggf. im Fall der Fälle leer aus. Aber die Experten werden dir das sicher besser erklären.
Was spricht dagegen die ganze Finanzierung zu einer anderen Bank zu holen, so dass sich die neue Bank an die erste Stelle des Grundbuchs setzen kann?
Wahrscheinlich eine recht hohe Vorfälligkeitsentschädigung, oder?
Suxxess muss ich leider widersprechen.
Der Eigentümer/Darlehensnehmer hat jederzeit das Recht freie Grundschuldteile löschen zulassen oder an eine fremde Bank abzutreten.
Beispiel: EUR 150.000 Darlehen Bank A
Im Laufe der Jahre EUR 40.000 Darlehen bei Bank A getilgt.
Kunde möchte nun bei Bank B ein Nachrangdarlehen über EUR 30.000 aufnehmen.
Eigentümer/Darlehensnehmer hat das Recht nicht EUR 30.000 sondern EUR 40.000 freie Grundschuldteile an die Bank B abzutreten.
Wer lesen kann, ist klar im Vorteil...
Tatsächlich steht sogar in den Darlehensbedingungen, dass die Bank verpflichtet ist, den frei gewordenen Teil der Grundschuld frei zu geben. Wie sieht das in der Praxis aus? Ist das üblich oder stellen sich Banken auch schon einmal quer? Ist der frei gegebene Teil der Grundschuld dann automatisch nachrangig? Wie ist die Akzeptanz bei neu finanzierenden Banken?
Der frei gewordene Grundschuldteil ist immer nachrangig zu sehen. Klar, die Bank A behält die verbleibenden erstrangigen Grundschuldteile.
Doch auch Achtung. Sind öffentliche Mittel im Nachrang einer Bank A dann lassen diese sich die Rückgewähransprüche abtreten. Dann bedarf es mitunter einer Zustimmung der öffentlichen Mittel zur Abtretung der freien Grundschuldteile.
Was haben denn die Rückgewährsanspürche jetzt damit zu tun? Wenn die Abtretung des Rechts im Grundbuch durch Eintragung der Abtretung vollzogen ist, erwirbt der Gläubiger eine durch die abgetretene (Teil-) Grundschuld gesicherte Position aus den Rückgewähr-ansprüchen bei Grundschulden. Natürlich muss wird das im Vorfeld bei der Beantragung geklärt, ist ein nachrangiger freier Grundschuldsteil vorhanden, dann kann und wird dieser abgetreten.
Eine Vorlast in Abteilung 3 wird von Banken ungern gesehen, die die das akzeptieren lassen sich das Risiko natürlich bezahlen. In der Regel wird die Vorlast von der neuen Bank kapitalisiert, so dass der letzte neu aufgenommene Euro einen höheren Beleihungsauslauf erzielt, als er rechnersich darstellt. Somit sind meistens Vorlasten nur möglich, wenn sich diese innerhalb eines bestimmten Beleihungsauslaufs befinden.
Ihre letzte Frage verstehe ich nicht, ist eine Grundschuld auf 2 Immobilien (Gesamtgundschuld) eingetragen? Oder sollte ihre Frage lauten, kann ich auch frei gewordene Grundschulden (statt Grundschuld) von 2 Immobilien nutzen?
Bausparkassen eignen sich gut als Nachrangdarlehen, da sie Vorlasten akzeptieren, aber Achtung, der letzte Euro des neu aufgenommenen Geldes darf dann auch wiederum nicht über 80 % liegen.
Es geht um zwei Immobilien mit jeweils separater Grundschuld. Bei beiden ist durch Tilgung ein Teil der Grundschuld frei, beide freien Teile möchte ich zur Besicherung eines neuen Darlehens nutzen. Da keine neue Grundschuld eingetragen werden soll, bleibe ich bei beiden Immobilien unter 80% Beleihungsauslauf.
Was natürlich auch immer geht, wenn die Immobilie seit mind. 2 Jahren im selbstgenutzten Eigentum steht, ist die Möglichkeit eines Blankodarlehens über eine Bausparkasse.
das klingt interessant. "Blankodarlehen" bedeutet ohne grundpfandrechtliche Besicherung, korrekt? Bieten das nur BSKen an oder auch Banken?
Würde bei der Anschlussfinanzierung einer Restschuld z.B. durch eine BSK die grundpfandrechtliche Besicherung bei der "alten" Bank unverändert fortbestehen? Wäre eine Volltilgung möglich? Wie sähen die Konditionen für mich aus?
Ich habe bei meinem KfW-Darlehen zu effektiv 4,08% aktuell noch eine Restschuld von ca. 43.000€, und die Zinsbindung endet im Dezember 2017. Die Restschuld darf ich jederzeit komplett und ohne VFE zurückzahlen, wofür ich gerne eine Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen nutzen würde - egal ob BSK oder Bank. Die Hauptsache ist, dass unter dem Strich (also auch unter Berücksichtigung sämtlicher Gebühren, Provisionen etc.) etwas übrig bleibt im Vergleich dazu, wenn ich das KfW-Darlehen weiterlaufen lasse.
Teilweise Abtretung der Grundschuld
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