Verehrte Finanzgenies, liebe Zahlenspieler!
Nach langer Internetrecherche habe ich mich entschieden, doch direkt um Hilfe/Rat zu bitten, da ich nichts Passendes zu meiner Lage gefunden habe.
Ich habe zum 01.08.2006 ein Haus gekauft, um mal zunächst selbst darin zu wohnen. Da sich gleichzeitig eine berufliche Änderung ergab, blieben die "mitgekauften" Mieter im Objekt. Ich würde dann nach Rückkehr (in Jahren) später selbst darin wohnen. So der Plan.
Mittlerweile haben sich so viele Dinge geändert, die Mieter sind raus, ich werde nie wieder dorthin zurückkehren und nun versuche ich das Haus zu verkaufen. Da es sanierungsbedürftig ist, wird es noch ein wenig dauern.
Meine Finanzierungslage sieht derzeit so aus:
die Finanzierung erfolgte mit einer Bausparkasse und einer Bank im Verbund,
ich habe zwei Kreditverträge
- 50T€ Vorfinanzierungskredit, dazu ein Bausparvertrag (Stand 15T€), auf den Einzahlungen erfolgen (Zinsen + Ansparung)
Zinsfestschreibung: 12J 9M, Zuteilung (40%=20T€) laut Finanzplan: 28.02.2019
anschließend folgt eine ca. 10-jährige Darlehenslaufzeit mit RLV!
- 26T€ Festkredit, dazu ein Bausparvertrag (Stand 6T€), welcher bespart wird, die Zinsen gehen direkt an die Bank, Zinssatz bis 30.04.2016 festgeschrieben, der Kredit ist bis zum 30.08.2019 (durch das Baussparguthaben) zurückzuzahlen.
Für mich total undurchsichtig (Annuitätendarlehen sehen viel einfacher aus!) und auch die Tatsache, dass hier noch die alten hohen Zinsen vorliegen (4-5%). Da die Mieter mittlerweile ausgezogen sind und ich aufgrund persönlicher Geschichten keine Zeit und Kraft für eine Sanierung habe, um weitervermieten zu können, habe ich mich entschlossen, das Haus zu verkaufen, auch wenn mir nach 8,5 Jahren Besitz die Spekulationssteuer im Nacken sitzt. Zumindest möchte ich meine persönliche Finanzlage verbessern.
Die Frage: lohnt es sich bzw. ist es möglich, bei einer anderen Bank Kredite (welche Form) aufzunehmen, um die Bausparverträge vorzeitig zuteilungsreif werden zu lassen und gleichzeitig mit den neuen Krediten das Bauspardarlehen zurückzuzahlen? Wie könnte ich die Neufinanzierung gestalten, dass ich bei überraschendem Verkauf des Hauses eine schnelle Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung des Neukredits erreichen kann?
Kurz: raus aus alter Finanzierung, rein in neue bessere Finanzierung möglich?
AW: Vorzeitig aus Bausspardarlehen raus / Umschuldung
Bitte zunächst prüfen, ob bei einer schnelleren Zuteilung der Bauspardarlehen auch die laufenden Baufinanzierungen vorzeitig ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden können.
Wenn ja, kann die Bausparkasse die neue Zuteilung errechnen. Der Rest ist dann pure Mathematik.
Wenn nein, dürfte bis zur Zuzeilung alles beim alten bleiben. Erst nach Zuteilung dürfte eine Ablösung ohne VFE möglich sein.
AW: Vorzeitig aus Bausspardarlehen raus / Umschuldung
Vielen herzlichen Dank für die schnelle Antwort.
Ich lese mich nochmal durch das Kleingedruckte und sehe:
unter 4. Kreditrückzahlung:
"... Kredite werden durch die zugeteilte Bausparsumme (Bauspardarlehen und Bausparguthaben) automatisch [...] abgelöst.
Bei rechtlich zulässigen außerplanmäßigen Rückzahlungen des Kreditnehmers auf einen einer Zinsbindung unterliegenden Kredit, hat die Bausparkasse (hier Name) einen Anspruch auf eine angemessene VFE. Dies gilt auch dann,
wenn der Bausparvertrag deshalb vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zugeteilt wird, weil höhere Sparraten als im Kreditvertrag verinbart oder Sonderzahlungen geleistet wurden."
Puhhh.. was sind denn dann rechtlich un-zulässige Rückzahlungen?
Ich verstehe es dann so: während der Zinsbindungszeit darf ich keinen Cent zuviel zurückzahlen... aber es bleibt doch dabei, dass bei einer Zinsbindung von über Zehn Jahren, der Vertrag gekündigt werden kann zum Ablauf des Zehnten Zinsbindungsjahres, um dann einen neuen Vertrag und damit einen neuen Zinssatz zu verhandeln?
Aber auch dann wäre ich noch immer in diesem Bausparsystem "gefangen". Oder kann ich dann eine andere Bank aussuchen, die eine Anschlussfinanzierung macht? Kann ich bei Zuteilung immer "aussteigen", wenn ich das Geld habe (evtl. Anschlussfinanzierung)?
Meine Gedanken mal geordnet, soll ich so vorgehen?
1. Bausparkasse fragen, wie hoch eine VFE bei Vertrag 1 und 2 sind, wenn ich heute das Geld für den fehlenden Betrag der jeweiligen Zuteilungsreife hätte
2. Mit der VFE und dem Zinssatz der "Anschlussfinanzierungs-Zusage" einer anderen Bank berechnen, was insgesamt günstiger ist, bzw. welche monatliche Rate für meine derzeitige Situation besser erscheint.
Mit VFE (habe ich gehört/gelesen) kann es trotzdem insgesamt günstiger werdem, wenn der Anschlusskreditzinssatz niedrig ist, oder?
Also nochmal so formuliert: wenn ich jetzt 5T€ für Vertrag 1 und 4,4T€ für Vertrag 2 jetzt hätte, könnte ich die Verträge in die Zuteilungsreife bringen und mit evtl. VFE dann aussteigen (d.h. mit anderer Kreditzusage auf einmal zurückzahlen)?
Tut mir leid, wenn mir das ganze nicht so leicht fällt.
Vorzeitig aus Bausspardarlehen raus / Umschuldung
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