Dringende Frage - Bankdarlehen vs. Bausparer-Kombi

Guten Morgen,

man könnte es sehr einfach und schnell ausrechnen, jedoch fehlt da noch was oder ist was unplausibel....
bzw. der Bausparvertrag mit 3,20% effektiv Zins ist "nicht Zeitgemäß"
Ist es von einer von der Genossenschaft mit dem Fuchs: 30- Jahre Konstant... hört sich auf dem ersten Blick gut an, später kommen die höheren Zinsen...

Aber machen wir es so:

Angebot A)
KfW ist bei beiden Angeboten gleich, lasse ich also weg
300 TEUR Darlehen:
Kosten: 81.343 EUR an Zinsen fallen an in 15 Jahren
Offene Summe nach Zinsbindungsende: 117.343 EUR, die neu finanziert werden muss.

Angebot B)
KfW gleich

85 TEUR Darlehen:
Kosten: 10.994 EUR an Zinsen, nach ZB (10 Jahre) offen noch 65.994 EUR

215 TEUR Darlehen:
man zahlt hier bis zur Zuteilung: 48.600 EUR an Zinsen

BSV:
Guthabenzinsen: 1.785 EUR
Abschlussgebühr: 2.150 EUR
nach 15 Jahren bekommt man Darlehen in Höhe von 119.616 EUR zu 2,95% nominal (dürfte es sein bei 3,20% effektiv), bei 855 EUR mtl. ist nach nach 14 Jahren + X Monaten fertig.
Zinsen: 27.150 EUR

Also bei B muss man sagen:
bei 215 TEUR ist man nach 30 Jahren fertig, hierfür hat man insgesamt an Zinsen: 75.750 EUR gezahlt + 2.150 EUR Abschlussgebühr abzgl. 1.785 EUR Guthabenzins = Gesamtkosten 76.115 EUR;

Wenn man bedenkt, dass man anfangs 790 EUR mtl. zahlte, danach 855 EUR ist man hier bei fast 30 jähriger Zinsbindung bei ca. 2,10% effektiv

Somit bisschen teurer als A dafür hat man aber längere Zinsbindung dafür!

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Frage mal Deinen Berater, warum er das splittet? und nicht sofort die 300.000 EUR komplett über BSV macht?

- denn hier hast Du schon nach 10 Jahren um die 65.000 EUR die neu finanziert werden müssen + den KfW Darlehen
bei A sind es nach 10 Jahren: KfW Darlehen und nach 15 Jahren müssen die 117.343 EUR die neu finanziert werden.
Also die BSV Variante hat Dir nur Zinssicherheit für 52.000 EUR mehr gegeben, A: 117 TEUR unsicher, B 65 TEUR unsicher! + KfW

Frage auch, warum der so teueren BSV gewählt hat, mit 3,20% effektiv (ist wahrscheinlich beim den Konstant30 vorgegeben...)
wenn man den BSV gegen anderen tauschen wurde (zu 2,35% nominal / 2,51% effektiv) Hier bei gleicher Sparrate, dafür günstigerem Kreditzins nach 15 Jahren, wurde man fast 8.000 EUR an Zinsen sparen! Und mit 520 EUR Sparbeitrag wäre nach weniger als 15 Jahren Zuteilungsreif.
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Also um es 100% vergleichen zu können müssen wir auch die Summen, die nach 10-15 Jahren offen sind weiter finanzieren. Außerdem ich wurde immer mit gleicher Rate kalkulieren, d.h. wenn bei A 1100 EUR mtl für die 300k aufwende, dann kalkuliere ich auch bei B mit 1100 EUR mtl. somit ist sichergestellt, dass der Zinsaufwand genauer vergliechen werden kann.

Also KfW lasse ich mal komplett raus;

A)
15 Jahre, Kosten: 81.343 EUR, nach 15 Jahren muss Restsumme neu finanziert werden, zu welchen Konditionen? angenommen die Zinsen steigen nur auf 3% = bei 1100 mtl. bin ich nach 10,5 Jahren fertig, habe hier weitere knapp 20.000 EUR an Zinsen bezahlt!
Was passiert jedoch wenn die Zinsen auf 6% steigen? bei 1100 EUR mtl. bin ich nach ca. 13 Jahren fertig + habe zusätzlich 50.000 EUR an Zinsen bezahlt!
D.h. 25,5 - 28 Jahre Laufzeit, je nach Zinsen = 101 TEUR - 131 TEUR an Kosten!

B)
mache komplett die 300 TEUR zu 1,55% für 15 Jahre = Kosten: 69.750 EUR kosten
dazu Abschlussgebühr: 3.000 EUR
mtl. wende ich 1100 EUR für die 300 TEUR, d.h. 385 EUR mtl. Zins, 715 EUR fließen in den BSV.
bei 2,25% BSV tilgen wir mtl. dann nur 1100 EUR im Monat und sind in weiteren 15 Jahren fertig. Gesamtzinsen: ca. 31.000 EUR
Gesamtkosten: 103.750 EUR; jedoch für 30 Jahre Zinssicherheit!
d.h. wenn der Zinssatz in A auf mehr als 3% steigt, dann fährst Du mit dem BSV günstiger, liegt der Zinssatz nach 15 Jahren unter 3% dann wäre Angebot A günstiger!

Viel Spaß beim lesen und rechnen

...wow...danke für die schnelle Hochrechnung.
Das bestätigt meine Annahmen!

Ja, meine präverierte Lösung wäre die von dir zitierte!
Ist aber dann da die Tilgungsrate des BSV 300K nicht zwangsläufig sehr hoch?

Vielen Dank!

nicht unbedingt, je nach Bausparvertrag.

Wenn Du natürlich einen haben möchtest, wo man 1,25% Sollzinsen zahlen muss, dann wirst Du wahrscheinlich bei 1800 EUR mtl. landen.

je höher de Sollzins bei einem BSV desto länger kannst Du den strecken, also ich denke mir, dass einer um die 2% (1,95-2,35%) Du mit den 1100 EUR zahlen kannst.

Andere überlegung noch, was ich dann auch gerne vergleiche:
300 TEUR mit 1% Tilgung, 1,55% Sollzins effektiv, mtl. 635 EUR, hier hätte man nach 15 Jahren ca. 249.000 EUR offen.

Somit braucht man als Absicherung ein BSV mit 249.000 EUR, mtl. kann man es mit 465 EUR besparen, nach 15 Jahren: über 84.000 EUR Guthaben, braucht dann 165.000 als Bauspardarlehen, zu 2,x Zinsen.

Als Beispiel habe ich jetzt einen von BHW mit 2,35% nominal genomen:

Kosten:
- 300 TEUR für 15 Jahre mit 1% Tilgung mit 1,55% effektiv = 63.700 EUR Zinsen
- BSV Abschlussgebühr = 2.490 EUR
- bei 2,35% Zinsen bei 165 TEUR Bauspardarlehen zu 2,35% bei 1.100 Rate = 30.550 EUR

Somit Gesamtkosten = ca. 96.750 EUR (incl. Abschlussgebühr!)
Man ist in weniger als 30 Jahren damit fertig
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und das kann man schön so weiter optimieren, wenn man genau weiß, was man mtl. ausgeben kann!

Als Beispiel 2,
wenn man knaller Bausparer mit 1,25% nimmt als Sicherheit (der muss dann innerhalb von etwa 8 Jahren zurückgezahlt werden, d.h. nach 23+X Jahren wäre man komplett fertig!):

300 TEUR wie oben, mit mtl. 635 EUR

Sparrate BSV = 647 EUR

also die ersten 15 Jahre mtl. = 1.282 EUR

nach 15 Jahren gibt es Zuteilung zu 1,25%, man muss dann mtl. 1.307,50 EUR zahlen weitere 8 Jahre +10 Monate.

Kosten:
- 300 TEUR für 15 Jahre = 63.700 EUR
- Abschlussgebühr = 2.490 EUR
- Zinsen beim 1,25% Bauspardarlehen (hier hat man mehr angespart, d.h. muss nur 131.700 als BS Darlehen aufnehmen) = ca. 7.600 EUR an Zinsen
GESAMTKOSTEN = 73.790 EUR
nur hier die mtl. Belastung von 1.282 EUR mtl. die ersten 15 Jahre, danach 1.307,50 EUR für weitere 8 Jahre und 10 Monate.

Wenn man also in der Lage ist ca. 200 EUR mtl. mehr zu zahlen, kann sicher mehr als 25.000 EUR an Zinsen sparen

und diese Rechnung könnte man beliebig fortsetzen und verschiedene Möglichkeiten / Varianten ausrechnen

noch was,

da ich leider nicht weiß, wie hoch der Beleihungsauslauf ist, jedoch kann ich sagen: die Variante mit ca. 15 Jahren + Bausparvertrag ist immer interessant, wenn man lange Zinssicherheit haben möchte, jedoch man über 80% finanzieren muss!

Wenn man jedoch ganz viel Eigenkapital hat, dann kann man sich überlegen es mit 20 - 25 Jahren Zinsbindung machen (viele Genossenschaftsbanken bieten nur bis max. 15 Jahre, deshalb bauen sie ja ein BSV dahinter)
jedoch es gibt Banken, Versicherungen etc. die gerne so was machen.

Weil dann vergleicht man die Rechnung mit 15/10-15 Jahre (mit Bausparer) und dagegen Volltilger mit 20-25 Jahren bei Bank/Versicherung.
beim guten Beleihungsauslauf kommen wir hier in einer Region von unter 2% Zinsen, deshalb ist es auch wieder interessant.

Bsp. 300 TEUR, 25 Jahre Volltilger zu 2,00% = 1270 EUR mtl. sind die Gesamtkosten bei ca. 81.600 EUR
(also doch die BSV Variante günstiger....)

...also deine Rechnungen sind alle TOP!
Vielen Dank dafür!

Was ich jetzt allerdings noch anzumerken habe ist:
Der Wert des Gebäudes ist nach Rechnung (Bank) mit ca. 300-325TEUR anzusetzen (nach Kubatur).

Nun beleihen die Bausparkassen üblicherweise nur 80% davon...also 240-260TEUR. Wie gesagt schlagen hier alle "Banken" eine BSV Variante SH-4Promill mit 3,14%p.a.eff. vor...

Ich hätte also trotzdem immer einen Teil Bankdarlehen mit 40-60TEUR.

Rate liegt im Bereich von 1200-1450Eur (max.).
Dabei wollte ich lieber etwas "weniger" dafür die Chance auf eventuelle Sondertilgungen nutzen.

Fahre ich auch dann mit dieser Variante günstiger?

also was hier anzumerken ist:
die Bausparkassen beleihen nur bis 80% ja stimmt...

wenn man mehr als 80% Finanziert dann macht man mit:
1. Teil, für die ersten 10-15 Jahre mit einer Bank, Vollfinanzierung, dabei
2. Teil, Bausparkasse: hier spart man sich in den ersten 10-15 Jahren was ein, danach wird es von der Bausparkasse übernommen, in der Zeit hat man in der Regel mehr als 20% Guthaben/Getilgt, somit passt es dann wieder