Hauskauf - wie genau finanzieren?

(Achtung, sehr langer Text. Zusammenfassung unter TL,DR ganz unten)


Einen wunderschönen guten Morgen :smile:

Meine Lebensgefährtin und ich haben uns nach langem Hin und Her doch noch entschlossen, das eigentlich schon ad acta gelegte Vorhaben des Eigenheimerwerbs noch einmal aus der Schublade zu holen und zu prüfen, was genau wir uns leisten könnten, ob das Leistbare dann auch unseren Vorstellungen entspricht und wie wir die Finanzierung angehen könnten, ohne unseren bisheringen Lebensstandard vollkommen aufgeben zu müssen (i.e. jeden verfügbaren Euro in die Finanzierung stecken zu müssen).

Da wir weder vom Fach sind noch Erfahrungen im Erwerb einer Immobilie haben, sind wir unsicher, ob unsere Berechnungen so in Ordnung gehen und ob unsere Vorstellungen bezgl. der Finanzierung realistisch und durchführbar sind. Deshalb wären wir für Hilfe, Tipps und auch Kritik sehr dankbar :smile:


1. Einnahmen und Ausgaben:

• monatl. Einnahmen:
  
  • er (39, Verwaltungswirt, Lebzeitbeamter): € 3.234,- netto (Vollzeit)
  • sie (40, Betriebswirtin, langj. Festangestellte): € 2.490,- netto (derz. jährl. befr. Teilzeit von 75% d.regelm. Arbz.)
  • Kindergeld: € 368,- (gemeinsame Kinder 6 und 5 Jahre alt)
  
  
  
  
  • Summe Einnahmen: € 6.092,-
  
  
  

• monatl. Ausgaben:
  
  • Kaltmiete: € 1.250,-
  • Nebenkosten: € 295,-
  • weitere Fixkosten: € 2.120,-*
  • variable Kosten: ca. € 1.300,-**
  
  
  
  
  • Summe Ausgaben: ca. € 4.965,-
  
  

*Fixkosten: weitere Wohnkosten (Strom, Telefon, etc.), Kosten für 2 PKW (Benzin,Vers., Steuer, Wartungen), sämtl. Versicherungen, Betreuungskosten Kinder, Altersvorsorgebeiträge (dazu später mehr), sonst. fixe Kosten (Berufsverbände, Abos, etc. pp.)
**variable Kosten: Lebensmittel, Bekleidung, Hygiene, Freizeit, div. für die Kinder


2. Berechnung des max. monatl. Gesamtbetrags für den Immobilienerwerb (vereinfacht):

Saldo Einnahmen-Ausgaben: € 1.127,- + Gesamtkosten Miete: 1.545,- = 2.672,-

Als Obergrenze für die monatl. Gesamtaufwendungen werden ja gemeinhin 40% des HH-Nettoeinkommens genannt. Die oben errechnete Summe liegt bei knapp 44%, deshalb rechne ich mit 40% weiter, dies sind gerundet € 2436,-.

Unsere derzeitige Wohnung hat eine Wohnfläche von 140m², wir möchten gerne auch zukünftig ungefähr so viel haben und veranschlagen deshalb für die Bewirtschaftungskosten auch diese 140m² x € 4,00 (Betriebskosten + Instandhaltungsrücklage). Dies ergibt zu erwartende Bewirtschaftungskosten i.H.v. € 560,- monatlich.


Die maximale Rate für ein Darlehen betrüge in diesem Fall:

€ 2436 - € 560 = € 1876,-

Als finanzielle Reserve verblieben hierbei lediglich € 236,- pro Monat (Saldo aus 2672-2436, siehe oben).

Das erscheint mir zum "Ausgeben" zu wenig. Alle unbedingt notwendigen Ausgaben sind zwar bei der obigen Aufstellung berücksichtigt, aber man will ja auch irgendwann wieder in Urlaub fahren oder sich mal ein neues Möbelstück anschaffen, Elektrogeräte gehen auch irgendwann kaputt, etc. pp.


Daher haben wir beschlossen, die monatliche Rate auf max. €1.500,- zu begrenzen. Die Gesamtaufwendungen belaufen sich in diesem Fall auf € 2.060,- im Monat, das frei verfügbare Budget auf € 612,-. Damit sollte man auskommen können. Zumal nächstes Jahr die Betreuungkosten unseres zweiten Kindes um ca. 70% sinken werden, wenn es in die Schule kommt (ja doch, auf lange Sicht werden die Kinder natürlich teurer werden :wink: ).


3. Die Finanzierung: Darlehen, Wohn-Riester, L-Bank Förderung, BSV...?

So weit, so gut. Jetzt kommt die Krux:

Wir verdienen zwar durchaus sicher und auch recht gut, allerdings kommen folgende Faktoren zusammen, die den Kauf eines Eigenheims erschweren:

1. wir wohnen in Stuttgart :razz:
2. Objekte (EFH, DHH, REH), die unseren Ansprüchen genügen, kosten im Umkreis ca. € 350.000,- oder noch mehr.
3. unser Eigenkapital beträgt derzeit nur €45.000,-, das reicht bei einem Objektpreis von z.B. € 380.000,- gerade mal zur Deckung der Kaufnebenkosten (11,76%) - vom Umzug und evtl. Renovierungen/Modernisierungen ganz zu schweigen
4. wir sind nicht mehr die Allerjüngsten und wollen im Ruhestand ganz sicher keine Raten mehr zahlen, daher liegt die maximale gesamte Laufzeit für uns bei 27 Jahren (besser 26).

Nichtsdestotrotz haben wir - um mal einen Anhalt zu bekommen - furchtlos den interhyp-Rechner mit unseren folgenden Vorgaben gefüttert:

- Darlehensbetrag: € 350.000,- (ca. Kaufpreis + NK - EK)
- Laufzeit: 26 Jahre

Das Ergebnis war wie befürchtet: Bei einem Volltilgerdarlehen beträgt die monatliche Rate bei einem Zinssatz von 3,11% satte € 1.662,50.

Das ist zwar theoretisch innerhalb unseres Budgets, aber deutlich über unserem selbst gesetzten Maximum. Noch dazu erlaubt dieses Angebot lt. Rechner keine Sondertilgungen (was evtl. noch verhandelbar wäre).

Man könnte jetzt natürlich die Tilgungsrate senken, dann geht aber die Laufzeit gegen unendlich und die Zinsen auch. Alternativ käme auch eine kürzere Zinsbindungsfrist in Betracht, wobei die Zinsen im Anschlussdarlehen um einiges höher liegen dürften.

Naja, dieses Ergebnis war erstmal ein Dämpfer - aber wir haben ja noch was in der Hinterhand...:wink:


3.1. Förderung: L-Bank "Wohnen mit Kind"?

Es gibt ja div. staatliche Förderungen, z.B. das "Wohnen mit Kind"-Programm der L-Bank, welches auch für besser verdienende Familien (bis max. € 200.000 Brutto) verfügbar ist. Die L-Bank vergibt hierbei bis zu €50.000,- auf 30/35 Jahre mit einem Zinsabschlag von 0,5% auf die KfW-Konditionen (derzeit ca. 1,3-1,4 %) für die ersten 10 Jahre. Außerdem besteht die Möglichkeit von 1-5 tilgungsfreien Jahren zu Beginn.


ABER: Dieses Förderdarlehen erhält nur (und das war nicht leicht zu finden!), wer mindestens 15% des Mittelbedarfs (KP+NK) als Eigenkapital einbringen kann. Bei einem Kaufpreis von € 350.000,- sind das € 58.674,-...haben wir nicht, also fällt das schon mal flach - zumindest, wenn wir in Kürze ein geeignetes Objekt finden. Bei einem KP von 400.000 sind es übrigens bereits € 67.000,-, die als EK verlangt werden.


3.2. Wohn-Riester? Oder beim Sparplan bleiben?

In den o.a. monatlichen Ausgaben enthalten sind folgende Altersvorsorgebeiträge:

• er:
  
  • Riesterfondssparplan (DWS RRP): € 150,- (seit 04/2007)
  
  

• sie:
  
  • Riesterfondsparplan (DWS RRP): € 75 (seit 10/2007)
  • BU+Rentenvers.: €60 (seit 2001)
  • Betriebsrente: € 75 (+ € 95 AG-Anteil; seit 09/2013)
  • Pensionskasse: € 100 (inkl. € 40 VL AG; seit 09/2013)
  
  

(ja, meine Liebste traut ihrer gesetzl. Rente nicht - ich meiner Pension schon mehr :wink

Nun überlegen wir, wie wir die Riester-Geschichte am besten in die Immobilienfinanzierung integrieren. Die Wohn-Riester-Varianten Darlehen und Kombidingens wollen wir nicht, da sie uns a) zu kompliziert (jeder ein Darlehen, genaues jährliches Berechnen und Zurücklegen der Steuerersparnis, um den vollen Vorteil zu genießen, etc.) und b) an zu viele Bedingungen geknüpft sind, vor allem an die Nutzung im Alter.

Da man seit 2014 mehrfach aus Riesterverträgen für die eigene Immobilie Entnahmen tätigen darf, haben wir uns gefragt, ob es nicht eine Alternative wäre, neben der anfänglichen Entnahme zur Aufstockung des EK (ist schon reingerechnet) diese beiden Pläne weiter zu besparen, dafür ein Darlehen mit kürzerer Laufzeit (15 o. 20 Jahre) aufzunehmen und im Rahmen der Anschlussfinanzierung durch eine Entnahme aus den Riesterfonds den Restkreditbetrag ordentlich zu senken, um auch bei gestiegenen Zinsen den Restkredit mit einer angemessenen Rate bis zum Ruhestand abzahlen zu können.

Es besteht natürlich das Risiko, Verluste zu realisieren, wenn zum Ablauf der Zinsbindung der Fonds gerade im Minus steht (Beitragsgarantie gilt ja erst zu Rentenbeginn), wobei das Risiko bei dann 23 Jahren Gesamtlaufzeit eher gering sein sollte. Falls es doch so kommt, könnte man die Entnahme u.U. auch verschieben.

Hier mal ein Beispiel unseres Gedankengangens - Kritik durchaus erwünscht, wie gesagt, wir sind neu in diesem "Geschäft" (Zahlen vom interhyp-Rechner):


1. Annuitätendarlehen:

• Darlehensbetrag: € 350.000,-
• Laufzeit: 15 Jahre
• anf. Tilgung: 3 %
• Effektivzins: 2,10 %
• lfd. monatl. Rate: € 1.484,58
• Restschuld in 2030: € 173.521,-

2. Senken des Restkreditbetrags durch Riester-Entnahme

Diese Restschuld wollen wir jetzt durch Entnahme aus dem Fondssparplan senken. Hierzu haben wir beispielhaft nur die bis dahin eingezahlten Beiträge und Zulagen ohne Kursgewinn genommen. Diese werden sich bis Ende 2030 auf insgesamt ca. € 62.000,- belaufen.

Somit verbliebe eine Restschuld von ca. € 110.000,-, welche bei einem angenommenen Zinssatz von dann 5% folgendermaßen bis zum Renteneintritt abbezahlt werden könnte:

3. Anschlussfinanzierung

• Darlehensbetrag: 110.000,-
• Laufzeit: 11 Jahre
• Zinssatz (angenommen): 5%
• anf. Tilgung: 6,91%
• lfd. monatl. Rate: € 1.091,31

Selbst bei einem Zinssatz von 10% läge die Rate mit € 1.383,- unter der bisheringen.


Mein Problem ist jetzt:
Das liest sich zu gut, zu glatt, zu einfach. Daher meine Frage an die fachlich Versierten hier im Forum:

Wo ist der Haken? Wo haben wir einen Denkfehler? Kommt man evtl. doch mit Wohn-Riester besser weg? Dann müssten wir aber jeder ein Darlehen aufnehmen, um die volle Förderung zu genießen, außerdem schrecken uns die Bedingungen, v.a. das Wohnen im Haus bis 85, davon doch ziemlich ab.

Gibt es evtl. noch ganz andere Alternativen? Wir haben es im Moment nicht eilig, das Angebot ist hier derzeit sowieso überschaubar und es bleibt uns daher wahrscheinlich auch noch etwas Zeit, mehr EK zusammenzusparen. Aber wir wollen nicht mehr ewig warten, mit 45 kaufen wir nichts mehr und wer weiß, vielleicht kommt ja doch schon morgen die Traumimmobilie um die Ecke

Die nachgelagerte Besteuerung habe ich natürlich nicht vergessen, aber die werden wir schon stemmen können, denke ich.

So, das war jetzt eine ziemliche wall of text hier, ich bitte daher um Verzeihung, aber die Thematik ist eben auch sehr komplex.


Vielen Dank fürs Lesen und danke für jedwede Anregung :smile:



Zum Abschluss die Zusammenfassung:

TL, DR:
- Famile (40/39, 2 Kinder 6 und 5)
- Vorhaben: Kauf EFH, DHH, REH im Raum Stuttgart und südl. Ränder
- KP ca. 350.000,- +
- max. monatl. Rate: € 1.500,-
- EK: €45.000,- (inkl. Riester-Entnahme)
- 2x Riester DWS RRP mit 150,- bzw. 75,- monatl. Beitrag - wie einbinden? Umwandeln in Wohn-Riester? Weiterlaufen lassen und später sondertilgen bzw. bei Ablauf Zinsbindung Darlehen (15, 20 J.) Restkreditbetrag senken (Kursrisiko?)