Die Gemeinde verkaut Bauland das noch nicht erschlossen ist.
Deshalb gibt einen Zahlungsplan. 30% Anzahlung und 70% wenn es erschlossen ist. (Arbeiten haben angefangen, Bauland knapp, erschlossen Juli/Aug. 2015) (Frage zum Vertrag weiter unten)
Die Besitzübergabe erfolgt mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises und etwaiger Verzugszinsen.
Der Erwerber verpflichtet sich gegenüber dem Veräusserer,
a) auf dem Vertragsgegenstand innerhalb von zwei Jahren ab Fertigstellung der Erschliessungsarbeiten soweit, dass ein Baubeginn auf dem Vertragsgegenstand möglich ist (Fälligkeitstag der zweiten Kaufpreiszahlung), mit der Errichtung eines Wohngebäudes zu beginnen.
b) dieses innerhalb von weiteren zwei Jahren ab Baubeginn fertigzustellen und mindestens 5 Jahre ab Fertigstellung selbst mit einer Hauptwohnung zu nutzen
c) bei der Bebauung des Vertragsgegenstandes die Anordnungen der Baugenehmigungsbehörde und die Bebaungsplanverpflichtungen, insbesondere auch bei der Erstellung von Nebengebäuden und Einfriedungen, einzuhalten.
Für den Fall, dass die Bestimmung a) nicht eingehalten wird oder das unbebaute Grundstück ganz oder teilweise rechtsgeschäftlich weiterveräussert wird, behält sich die Gemeinde auf die Dauer von 6 Jahren, von heute an gerechnet, ein Wiederkaufsrecht an dem Vertragsgegenstand vor.
Wiederverkaufspreis ist der heute vereinbarte Kaufpreis, ohne Zinsvergütung. Der Wiederkaufspreis ist zahlbar gegen lastenfreie Rückauflassung des Vertragsgegenstandes. Wertsteigernde Aufwendungen sind dem heutigen Erwerber zu ersetzen, wertmindernde Aufwendungen sind vom Wiederkaufspreis in Abzug zu bringen. Im Fall der Nichteinigung ist die Höhe der Aufwendungen bzw. des Abzugs vom jeweiligen Kreisbaumeister beim Landratsamts ........ Gemeinde verbindlich festzulegen.
Die Rückauflassung des Vertragsgegenstandes hat unverzüglich nach Ausübung des Wiederkaufrechts zu erfolgen. Alle mit der Rückabwicklung verbunden Kosten sowie die etwa anfallende Grunderwerbsteuer hat der Erwerber zu tragen.
Der Erwerber bevollmächtigt hiermit unwiederruflich den jeweiligen Vertreter der Gemeinde ......, unter Befreiung von Beschränkung des §181 BGB, die Rückabwicklung gegebenenfalls vorzunehmen, die Rückauflassung alsdann zu erklären und die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt zu stellen.
Zur Sicherung des bedingten und befristeten Rückübereignungsanspruchs bewilligt der Erwerber die EIntragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Die Gemeinde ........ stellt Eintragungsantrag.
Die Gemeine ...... verpflichtet sich, den Grundpfandrechten zur Finanzierung des Grundstückskaufpreises und des zu erstellenden Wohngebäudes den Vorrang vor der Auflassungsvormerkung einzuräumen.
Die Gemeinde ..... ebehält sich das Recht vor, anstelle der Ausübung des Wiederkaufsrechts eine Vertragsstrafe entsprechend nachstehend geltend zu machen.
a) 10% des Kaufpreises (wenn nicht zwei Jahre nach Fertigstellung der Erschließungsarbeiten mit dem Bau begonnen wird)
b)5000€ (ab Baubeginn in 2 Jahren fertigzustellen und 5 Jahre mit einer Hauptwohnung zu nutzen)
Frage:
Besitzübergabe erst nach vollständiger Bezahlung!
Wann ist dann eine Grundschuld/Finanzierung möglich?
Haben Banken ein Problem bei der Auflassungsvormerkung bzw. Rückabwicklung!
Hintergrundinfo:
Wir können zwar mit Eigenkapital das Grundstück kaufen!
Dann haben wir aber nur noch wenig Eigenkapital.
Ist dann trotzdem eine Grundschuld und Hausfinanzierung möglich?
Und die Grundschuld und Finanzierung kann erst starten wenn Baugebiet erschlossen sprich wir die zweite Rate bezahlt haben?
Wir haben hier unseren Job und Kinder und Familie!
Die Bedingungen sind schon heftig.
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Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
#2
Bankkaufmann
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AW: Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
Ab Ende Erschließungsarbeiten müssen Sie innerhalb von 2 Jahren bauen und dort dann zur Eigennutzung 5 Jahre wohnen bleiben.
Die Gemeinde kann - wenn es nicht so ist - innerhalb von 6 Jahren das Grundstück selbst kaufen.
Bezüglich Auflassung hat eine finanzierende Bank den Vorrang vor der Auflassung im Grundbuch.
Auch ohne Eigenkapital kann man jetzt das Grundstück mit einer Grundschuld belasten und auch so finanzieren.
Bezitzübergabe nach Kaufpreiszahlung ist klar, dann wann der Kaufpreis bezahlt ist.
AW: Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
Danke Bankkaufmann für die Information.
Folgende Situation.
Wir zahlen jetzt 4 Wochen nach Notartermin 30% vom Kaufpreis.
Und 10 Tage nach Erschließung sprich ca. Aug. 2015 die Restsumme.
Dann geht der Besitz erst auf uns über.
Weil wir jetzt noch keine Fremdmittel benötigen in welcher Phase ist eine Grundschuld möglich?
Wir haben vor im April/Mai 2015 die Gewerke zu vergeben.
Und dazu benötigen wir eine Kreditzusage.
Die Auflage mit der Bauzeit Baubeginn und Fertigstellung und selber drin wohnen ist uns klar. Die Bewerberzahl für das Grundstück lag beim 2-3 fachen. :-) Die Gemeinde will keine Investoren oder Kapitalanleger sondern Bürger die mit Familie dort wohnt.
Die Gemeinde hat die Hand auf dem Grundstück wenn Bedingungen nicht erfüllt werden. Eine Vertragsstrafe hätte es auch getan. Einen Verhandlungsspielraum haben wir da nicht.
AW: Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
@Martin, ich gehe davon aus, dass Sie schon notariell gekauft haben, ja?
Wenn ja, dann sollte doch dort im Kaufvertrag auch stehen, dass der Verkäufer - Gemeinde oder Stadt Heilbronn oder wie auch immer - zustimmt, dass Sie zur Finanzierung des Grundstückskaufes auch gleich eine Grundschuld eintragen lassen können.
Also, bitte prüfen, das sollte aber von Anfang an schon gehen.
Gut, Besitzübergabe, oder Umschreibung im Grundbuch auf Sie als Eigentümer findet dann im August statt bei Bezahlung letzter Rate für den Kauf.
Doch jetzt schon können Sie eine Grundschuld für den Neubau beantragen, davon gehe ich mal aus.
AW: Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
Wo ist denn hier das Problem, ehlich. Wer hat verkauft? Gemeinde! Die sind sich doch darüber im Klaren dass die Bauherren anfangen wollen zu bauen und die Investition nicht in bar erfolgt, aber unabhängig davon, selbstverständlich ist die Belastung des GB durch die zu finanzierende Bank gegeben, ungeachtet der Tatsache, dass sie ggf. vorher noch kein Geld von dem Beantragten zur Auszahlung bringen müssen, oder zahlen sie die Gewerkeleistungen und Planungen vorab?
Warum fragen bzw. besprechen sie diese einfache Problematik eigentlich nicht mit der zu finanzierende Bank? Sie planen doch nun mit uns hier schon seit einem halben Jahr, hatten schon Konditionszusagen, Konzepte usw.
War ihnen die Vorgehensweise der Gemeinde aus dem Kaufvertragsentwurf nicht bekannt?
AW: Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
Danke für die Antworten.
Die Kaufvertrag wird mit der Gemeinde geschlossen.
Termin steht in gut 1 Woche! Wir haben zu dem Bauplatz die Zusage bereits vor 4 Monaten erhalten. Aber der Entwurf ging uns jetzt erst vor 2-3 Tagen zu.
Weil wir noch keine Gesamtkosten haben können wir auch
noch kein Darlehen beantragen. Zum Glück haben wir Eigenkapital
das dem Grundstückskauf nichts im wege steht.
Bei einer Einzelgewerksvergabe mit Bauleiter, Architekt usw. dauert
es sehr lange bis die Kosten auf dem Tisch liegen!
Und mit den Gesamtkosten machen wir dann die Finanzierung über Wohnraumförderstelle sprich im Augenblick 0,75%eff. für 10 Jahre.
Wir machen mit der Finanzierung schon solange rum weil es nicht absehbar war, dass sich das doch so lange hinzieht!
Und die Baufinanzierung ist das eine aber die Baukosten die letzen Jahre das andere. (Zumindest im Ballungsraum und alle Handwerker genug Arbeit haben!)
AW: Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
Eben und wenn die Kosten auf den Tisch liegen und sie die Finanzierung beantragen ist das Grundstück wohl erschlossen, mind aber vor erster Auszahlung, wofür die Besicherung stehen muss.
Die Wohnraumförderstelle hätte ihnen diese Frage sicherlich auch beantworten können, ja müssen, denn die wollen ihre Besicherung ja nach ihren Bedingungen.
AW: Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
Danke für das Feedback.
Ich sehe vieles vielleicht zu negativ.
Die Zinsen sind günstig und durch Eigenkapital Grundstückskauf + Nebenkosten + Notgroschen bekommen wir auch Top Konditionen.
Und das die Baukosten so gestiegen sind kann ich nicht ändern.
Problem macht mir nur noch Grundwasserspiegel!
Und in BW baut man normal mit Keller. Aber wenn nach 0,5 Meter bereits das Grundwasser kommt. Und dann ist der Erdaushub Bodenklase 4-5 macht das Projekt recht teuer!
Die Entsorgung vom Aushub ist auch nicht zu unterschätzen.
Der Sulfatgehalt im Boden in tieferen Schichten ist über dem Grenzwert. (weil Ton Bodenklasse 6 kommt)
Deshalb die Überlegung mit Keller oder ohne!
Drainage ist z.B. nicht erlauft!
Hätte nicht gedacht das Bauen so schwierig werden kann!
AW: Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
Letztenendes alles eine Kosten-, und Budgetfrage, die sie nur selber beantworten können, wenn ich aber Geld zu 0,85 % bekomme, stellt sich die Frage dann überhaupt noch? Nachträglich den Keller bauen wird schwierig, entsprechend wüsste ich was zu tun ist, zumal sie ja ohnehin mit Keller bauen wollten.
Was war jetzt eigentlich in ihrem letzten Post ihre Frage??
Grundstück Rückauflassung Rückübereignung HILFE
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