Finanzierung zur Vermietung mit Eigenkapital und trotzdem Steuervorteil
Zu meiner Person.
28 Jahre alt.
Restschuld auf mein Eigenheim (Neubau) beträgt 155.000€.
Laufzeit noch 8 Jahre.
Zinssatz 2,35% Tilgung 3%.
Sondertilgung Jährlich 5%
Besitze zusammen mit meinem Bruder eine Immobilie, die zurzeit von meinem Bruder bewohnt wird. Er benötigt nun das Geld und würde mir seinen Anteil für 60.000 verkaufen. Er zieht dann aus.
Mein Eigenkapital beträgt 65.000€.
Die Immobilie würde ich dann vermieten. Ich könnte die Immobilie also Komplet aus meinem Eigenkapital erwerben. Ist aber vermutlich wegen der Steuerersparnis weniger sinnvoll. Oder?
Mein Eigenkapital für die Tilgung meines Eigenheims zu nutzen ist leider nicht möglich. Tilgungszintz ist bereits aufs Maximum angehoben und Sondertilgungen können eigentlich locker aus den Jährlichen Ersparnissen getätigt werden.
Seht ihr eine Möglichkeit die Steuervorteile „Zinsen Hypothek auf vermietetes Objekt“ mitzunehmen?
Hab mit dem Berater meiner Hausbank gesprochen. Er sieht keinen weg.
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#2
Bankkaufmann
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AW: Finanzierung zur Vermietung mit Eigenkapital und trotzdem Steuervorteil
Es gibt zwei Varianten hierfür.
Die eine Variante gefällt Ihnen nicht wenn Sie mit Ihrem Eigenkapital den restlichen Kaufpreisanteil erwerben.
Die andere Variante wäre so eine Art Konstrukt wenn Sie Ihr Eigenkapital bei Ihrer Hausbank auf 8 Jahre wie eine Art Festgeld anlegen. Dann verpfänden Sie dieses Festgeld als Zusatzsicherheit an Ihre Hausbank und nehmen hierfür einen Kredit auf. Mit dem Kredit können Sie dann die 50% von Ihrem Bruder erwerben.
Das ist aus meiner Sicht jedoch die einzigste Variante um Schuldzinsen zu generieren. Doch ist diese Variante nicht so gut wie die Ihre bereits angedachte mit Ihrem Eigenkapital den Rest zu erwerben.
Warum nicht alles mit EK kaufen? Dann können Sie damit Mieteinnahmen voll generieren nach dem Auszug Ihres Bruders.
AW: Finanzierung zur Vermietung mit Eigenkapital und trotzdem Steuervorteil
Die selbst genutzte Immobilie ist ein Einfamilienhaus das Ich mit meiner Familie bewohne.
Die Immobilie die ich vermieten will ist eine 2 Zimmer Wohnung. Ein Umzug kommt also nicht in Frage.
Finde es halt schade, auf meine von mir bewohnte Immobilie einen Kredit zu haben und die Vermietete abbezahlt zu haben.
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#5
Bankkaufmann
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AW: Finanzierung zur Vermietung mit Eigenkapital und trotzdem Steuervorteil
@luckytt, ja aber das Finanzamt interessiert es leider nicht was Sie davon halten ob es Ihnen schmeckt.
Was noch möglich wäre ist eine Kreditaufnahme auf der bisherigen Immobilie wo Sie selbst bewohnen (EUR 155.000 Darlehen) mit der Bank die bisher auch finanziert hat. Dann wird im Darlehensvertrag beschrieben dass die Kreditaufnahme nur für den Zweck des Erwerbes der 50% von Ihrem Bruder sind.
Dann könnten Sie auch die Schuldzinsen steuerlich geltend machen.
AW: Finanzierung zur Vermietung mit Eigenkapital und trotzdem Steuervorteil
Wo ist das Problem? Ich kaufe von jemanden für 60.000 Euro eine halbe Eigentumswohnung und lasse dafür eine Hypothek von 60.000 Euro auf diese Eigentumswohnung eintragen. Für diesen Kredit fallen Zinsen an, die ich steuerlich geltend machen kann, wenn ich die Wohnung vermiete.
AW: Finanzierung zur Vermietung mit Eigenkapital und trotzdem Steuervorteil
Zitat von Bankkaufmann
@luckytt, ja aber das Finanzamt interessiert es leider nicht was Sie davon halten ob es Ihnen schmeckt.
Was noch möglich wäre ist eine Kreditaufnahme auf der bisherigen Immobilie wo Sie selbst bewohnen (EUR 155.000 Darlehen) mit der Bank die bisher auch finanziert hat. Dann wird im Darlehensvertrag beschrieben dass die Kreditaufnahme nur für den Zweck des Erwerbes der 50% von Ihrem Bruder sind.
Dann könnten Sie auch die Schuldzinsen steuerlich geltend machen.
Das ich beim Finanzamt nicht bei wünsch dir was bin ist mir bewusst.
Falls ich sie richtig verstanden habe müsste ich ja wieder einen zusätzlichen Kredit aufnehmen.
Diesen benötige ich ja eigentlich gar nicht. Dann gibt es anscheinend keine Möglichkeit meinen bestehenden Kredit auf die Wohnung umzulegen.
AW: Finanzierung zur Vermietung mit Eigenkapital und trotzdem Steuervorteil
Variante 1:
Du nimmst 60k als Kredit auf und zahlst z.B. 2% Zinsen und 3% Tilgung im Jahr. Du kannst nur die 2% Zinsen ansetzen, die du bezahlst und diese dann von deinen Mieteinnahmen abziehen. Sprich 1.200 € Zinsen die du von deinen Mieteinnahmen abziehen darfst. Folglich musst du 1.200 € weniger versteuern und bei einem Steuersatz von ~33% hast du also ungefähr 400 € Steuern im Jahr gespart.
Deine 60k Eigenkapital legst du zu 1,5% langfristig an, so hast du 900 € - Abgeltungssteuer, also zirka 540 € Zinsen im Jahr.
Ergebnis: 940 € ( Bitte auch bedenken, dass deine Zinsbelastung mit den Jahren der Tilgung sinken wird, sprich der Steuervorteil schmilzt dann ab )
Variante 2:
Du nimmst 60k von deinem Eigenkapital und kaufst die andere Hälfte von deinem Bruder.
Du sparst die 1.200 € Zinsen im Jahr, die du ebenfalls zu 33% versteuerst.
Ergebnis: 800 €
Beide Varianten unterscheiden sich minimal und natürlich kommt es bei der Beispielrechnung auf deinen persönlichen Steuersatz an, und ob du die 801 € Freibetrag pro Jahr bereits ausschöpfst oder nicht. Und im Moment klingen 940 € nach mehr als 800 €, aber der Zinsvorteil wird jährlich mit der geleisteten Tilgung fallen. Sollte ich mich verrechnet haben so bitte ich um Korrektur.
Finanzierung zur Vermietung mit Eigenkapital und trotzdem Steuervorteil
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