Ich hoffe ihr könnt mir helfen und Licht ins Dunkle bringen...
Folgende Ausgangssituation:
Wir wollen uns ein Haus kaufen. Das sind die zu finanzierenden Daten:
Kaufpreis 189.000,-
Kaufnebenkosten: ~ 24.500,-
Renovierungskosten: ~ 30.000,-
Abgesichert wird die Finanzierung durch eine Beleihung des Elternhauses mit ca 50.000,-. Eigenkapital geht nicht mit in die Finanzierung.
Wir haben jetzt von 4 Banken insgesamt 9 unterschiedliche Angebote erhalten, die alle die gleiche Ausgangssituation haben: Finanzierungsbedarf von 244.000,- und der Zusatzbeleihung.
Als maximale monatliche Rate haben wir ~950,- angegeben.
Nach Durchrechnen der Kosten (soweit es mir möglich war) sind aktuell zwei Angebot übrig:
Angebot 1:
Darlehenssumme: 244.000,-
Aufgeteilt auf zwei Kredite:
1) 194.000 von der Bank mit eff. Jahreszins von 2,19% bei 20 Jahren Zinsbindung. Tilgung mit 2% und einer Rate von 675,77€
Restschuld nach Zinsbindung: 96.839,32€
2) 50.000,- KfW mit eff. Jahreszins von 1,71% bei 10 Jahren Zinsbindung. Tilgung mit 4,46% und einer Rate von 256,67€.
Restschuld nach Zinsbindung: 25.710,63€
Macht in Summe pro Monat (für die ersten 10 Jahre): 932,44€
Das Angebot klingt erstmal nicht schlecht, aber ich habe Angst vor den Folgefinanzierungen. Gerade der "große" Vertrag hat noch knapp 100.000 übrig.
Sollten die Zinsen zum Beispiel auf 6% oder höher steigen, kann das mit der monatlichen Belastung zu hoch werden.
Angebot 2:
Darlehenssumme: 245.000,- (da habe ich gepennt, dass hier 1.000,- mehr drin sind)
Aufgeteilt auf einen Bankkredit und einen BSV
1) 95.000,- von der Bank mit eff. Jahreszins von 2,12% bei 15 Jahren Zinsbindung. Tilgung mit 4,22% und einer Rate von 500,-€.
Restschuld nach Zinsbindung: 24.458,16€
2) BSV mit Bausparsumme von 150.000,-
voraussichtliche Laufzeit bis zur Zuteilung 17 Jahre, 3 Monate
voraussichtlicher Anspargrad: 31,18%
Zinssatz bis Zuteilung: eff. Jahreszins 1,81%
>> Sollzinsbetrag pro Monat: 218,75€
>> Zinsen insgesamt (bis Zuteilung): 45.281,25€
Sparsumme pro Monat : 225,-
Guthabenzins: 0,1%
Guthaben bei Zuteilung: 46.762,76
>> Eigene Einzahlungen: 48.075,-
>> Guthabenzinsen: 403,76,-
>> Abschlussgebühr: -1.500,-
Kontogebühr ist mit verrechnet
Das heißt für mich konkret:
Die ersten 15 Jahre zahle ich insgesamt: 943,75€ pro Monat (500,- + 218,75 + 225,-)
Nach 17 (und ein bisschen) Jahren habe ich durch den BSV eine monatliche Grundbelastung von 750,- und theoretisch noch 200,- für den anderen Kredit über.
Soweit zu den Angebot. Die Frage ist nun welches Angebot ist besser? Könnt ihr mir eure Meinungen und Empfehlungen dazu sagen?
Wir kommen zusammen auf ein monatliches Einkommen von ca 3500,- (netto).
Wir haben uns einen sehr ausführlichen Kostenplan aufgestellt, um abzuschätzen was wir uns monatlichen leisten können ohne uns dabei "den Ar*** zuzuziehen"
Deswegen haben wir gesagt, dass bei 950,- Schluss ist.
Also,
auf den ersten Blick sieht es für mich so aus, als wenn es noch (!) im grünen Bereich liegt. Wobei bei Variante 2 die Zinsbindung nach 15 Jahre ausläuft und der BSV aber erst 27 Monate später zuteilungsreif wird. Was macht Ihr in diesen 27 Monaten ???
In den 27 Monaten könnte man versuchen wieder 500,- in die neue Finanzierung des Bankkredits zu stecken und wenn die Zuteilung erreicht ist, eine Ratenreduzierung durchführen.
Ich wohne aktuell in Hannover. Ich war unter anderem bei der interhyp und einem "freien" Berater. Und am Ende war ich genauso schlau wie vorher. Jeder hat was anderes empfohlen
Was mir etwas Kopfzerbrechen macht ist, dass Ihr hier 20 Jahre zahlt und in dieser Zeit sicherlich auch hin und wieder Renovierung/Sanierung ansteht. Dach/Heizung/Elektrik usw.
Könnte dann knapp werden.
Auch mit Kind(er), wenn ein Einkommen wegfällt (natürlich erst Elterngeld, dann nichts mehr) wird es vermutlich eng.
Im Prinzip unterscheiden sich die beiden Angebote ja "nur" dadurch, dass Du beim BSV-Konstrukt Dir Zinssicherheit erkaufst, d.h. du wettest quasi auf steigende Zinsen.
Die Frage ist eben, welche Maßnahmen bei dem Haus in den nächsten 20 Jahren anfallen und wie man diese bezahlt.
bei uns kommt in 5-10 Jahren z. B. das Dach dran, dann in 15 Jahren spätestens die Heizung. Sind 35tsd (Dach) und 10tsd (Heizung) an EUR, die entspr. angespart, bzw. als Finanzierung geplant werden müssen.
Und ob die Frau nach der Geburt des oder der Kinder wieder arbeiten geht oder evtl. nur 50%, das lässt sich leider nicht planen.
Natürlich sind beide Angebote brauchbar.
Die Frage ist, möchte ich ein günstigeres Angebot mit einem Zinsrisiko bei Zinsanpassung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist und kann ich das wirtschaftlich vertragen oder möchtge ich das Zinssisiko möglichst komplett ausschliessen, auch wenn das etwas teurer ist.
Ja, das stimmt natürlich.
Aber das würde dann ja das Gesamtkonstrukt in Frage stellen..
In Frage stellen nicht unbedingt, aber evtl. entspr. Planen. Auch bei bester Planung kann was schiefgehen. Wir haben unsere Finanzierung so abgeschlossen, dass wenn ich als Alleinverdiener z.B. arbeistlos werde, würde meine Frau sofort wieder arbeiten können (50%) und wir könnten locker 1 Jahr ALGI überbrücken. Danach wird es auch eng, aber wenn man nur mit dem schlimmsten rechnet, braucht man gar nichts machen.
Ja ok. In die Richtung haben wir schon geplant. Meine Frau arbeitet aktuell stundenreduziert. Sie stockt jetzt erstmal wieder auf 100% auf, um dann das Maximum an Elterngeld zu bekommen. Also wenn Kinder kommen
Nach der Elternzeit ist schon geplant, dass sie wieder arbeiten geht.
An der Sicherheit der Arbeitplätze können wir nix groß ändern - wir sind jetzt aber beide im öffentlichen Dienst.
Im Prinzip müsst Ihr Euch für beide varianten die Kosten ausrechnen lassen (bei der BSV variante alle Kosten mit einbeziehen !!!) und dann entscheiden, wie teuer die Zinssicherheit wird.
Was war jetzt der Entscheidungsgrund die Bausparvariante zu nehmen?
Haben Sie alle Kosten detailliert aufgeschlüsselt und vor allem nachvollziehbar einsehen können?
Ich verlasse mich da mal auf die Aussage von Interhyp: "Beide Verträge sind gut - verlassen sie sich auf ihr Bauchgefühl und wählen sie die Variante, mit der sie besser schlafen können."
Ja, der BSV ist ein teurer Vertrag, aber ich kann relativ genau sehen, welche Belastungen auf mich zu kommen (wenn nichts passiert) und damit kalkulieren.
Beim reinen Annuitätendarlehen spare ich vermutlich Geld, habe aber den Batzen von fast 100k nach 20 Jahren übrig. Und mir ist das Zinsrisiko einfach zu hoch.
Vor allem, da wir schon in ~30 Jahren mit der Geschichte abschließen wollen.
Im Grunde erkaufe ich mir die Zinssicherheit.
Natürlich hat auch der BSV Risiken dabei: Bekomme ich die Zuteilung wirklich in der geplanten Zeit? Aber wie oben gesagt - ich habe vor dem Annuitätendarlehen wirklich großen Respekt (wenn nicht sogar Angst).
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Zitat von Sorehead
