Baufinanzierung für Mehrfamilienhaus - teilvermietet
Hallo
ich bin derzeit intensiv auf der Suche nach einem Eigenheim und einer dazu passenden Finanzierung. Ich denke hier sind viele erfahrene Leute die mir jungen Kerl ein paar Tipps dazu geben können, da ich doch irgendwie das Gefühl habe, das einem die Banken eher das verkaufen, was am meisten Provision bringt und nicht das, was mich am günstigsten kommt, möchte ich gerne vorab gut informiert sein.
Ist ja doch eine sehr folgenreiche Entscheidung.
Im Moment habe ich ein MFH mit 3 WE in Aussicht, davon möchte ich 1 WE selbst bewohnen, der Rest ist vermietet für insgesamt 800€ Kalt.
Kosten 240.000€
EK 20.000€
Jahresbrutto 38.000€
So, nun gibt es da verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten:
Möglichkeit 1:
Eine Kombifinazierung aus Bausparer und Vorabdarlehn
Man bezahlt die ersten 15 Jahre die Zinsen für das Darlehn und bespart nebenbei den Bausparer der nebenbei noch mit Wohnriester gefördert wird (geht das überhaupt bei Teilvermietung?), nach Zuteilung wird der Kredit abgelöst und das Bauspardarlehen abbezahlt.
Vorteil soweit ich das verstanden hab:
30 Jahre die derzeitigen Top Zinsen gesichert und man bekommt das ganze durch Riester gefördert.
Nachteile sind natürlich die extra Gebühren für den Bausparer und hohe Gebühren bei vorzeitiger Tilgung wegen Hausverkauf oder ähnlichem.
Möglichkeit 2:
Klassische Finanzierung mit Zinsfestschreibung über 10 Jahre und einer fixen Rate. Danach dann eine Anschlussfinanzierung.
Als Nachteil sehe ich erstmal das dies nicht Riester gefördert werden kann, ist das richtig?
Desweiteren habe ich das Risiko das ich in 10 Jahren bei der Anschlussfinanzierung evtl. nur schlechte Zinsen bekomme.
Wie seht ihr das? Sollte man sich die Zinsen auf jeden Fall über die komplette Laufzeit mitnehmen? Ein klassisches Darlehn mit 20 Jahren Zinsbindung scheint fast nicht zu bekommen zu sein und wenn, dann nur mit Zinsen gegen 3%. Hier wird mir einfach zum Verhängnis, das ich das Haus zu 100% finanzieren muss, das EK reicht nur für die Nebenkosten und ein bisschen was möchte ich "auf der Hohen Kante" lassen.
Würde mich sehr freuen wenn Ihr mir ein paar Tipps geben könntet
AW: Baufinanzierung für Mehrfamilienhaus - teilvermietet
@raumi
bei einer Kapitalanlage gelten allerdings noch etwas andere Regeln als im Sachwertbereit (Einfamilienhaus)
Hier "beschweren" Sie sich schon über einen eventuellen Zins von 3%
Wenn ja, dann sollten Sie es gleich lassen überhaupt eine Kapitalanlage kaufen zu wollen.
Eine Bank finanziert sicherlich 100% des Kaufpreises wenn Sie mit Eigennkapital die Kaufnebenkosten bezahlen.
Darüber hinaus jedoch sollte auch noch weiteres Vermögen Ihrerseits vorhanden sein. So etwa 10-20% des notariellen Kaufpreises.
Haben Sie so ein Vermögen?
Bei einer geplanten Kapitalanlage sollte eine eventuelle Riesterförderung hinten angestellt werden, sondern eher die Frage ob es denn ein Bankpartner aufgrund des vielleicht geringen Eigenkapitals überhaupt macht.
AW: Baufinanzierung für Mehrfamilienhaus - teilvermietet
Wenn der BSV sooo viel günstiger scheint, dann haben Sie möglicherweise den "Gesamteffektivzins" noch nicht beachtet sondern nur die Zinssätze von Vorausdarlehen und BS-Darlehen gesehen?!
Beispiel von vor ein paar Jahren:
Zinssätze der Darlehen
TA-Vorausdarlehen 3,0%
BS-Darlehen nach Zuteilung 3,0%
--> Gesamteffektivzins 3,7%
Im Gesamteffektivzins sind verschiedene Komponenten wie Abschlussgebühr und andere ungünstige Effekte des Bausparkonstruktes mit enthalten, dieser macht den Bausparvertrag deutlich besser vergleichbar mit einem Annuitätendarlehen. Das Bewerben der Einzelzinssätze (Vorausdarlehen/BS-Darlehen) ist Augenwischerei!
Dies als erste Einschätzung wie gut der BSV wirklich ist, am Ende hilft nur das Vergleichen der Gesamtkosten bei gleicher Zinssicherheit. Manche Banken können (=möchten) den Gesamteffektivzins nicht nennen. Solche Angebote sind für die Tonnen Rund ;-)
AW: Baufinanzierung für Mehrfamilienhaus - teilvermietet
Hallo raumi20,
haben sie ein konkretes Angebot für eine Bausparfinanzierung mit Vorausdarlehen/Zwischenfinanzierung? Bausparkassen finanzieren auch nur bis 80 %. Haben sie das Angebot von einer Bank?
Bei Teilvermietung kann die Tilungsaussetzung bzw. ein endfälliges Darlehen (nichts anderes ist ja ein Vorausdarlehen in der ersten Zinsperiode) durchaus Sinn machen, aber auch hier muss der Gesamteffektivzins beachtet werden und den muss ihnen die Bausparkasse oder die Bank vorab benennen.
AW: Baufinanzierung für Mehrfamilienhaus - teilvermietet
Hallo,
auch ist die Wertberechnung der Banken bei einem Mehrfamilienhaus zu beachten.
Bei einer Mieteinnahme von ca. € 1.200,-- (€ 400,-- für jede Wohnung) kommt man auf einen Beleihungswert von ca. € 170.000,--. Der Kaufpreis könnte etwas zu hoch angesetzt sein.
AW: Baufinanzierung für Mehrfamilienhaus - teilvermietet
@Kassfinanz, wie kommen Sie auf einen Beleihungswert von EUR 170.000?
Sie wissen doch nicht mal die PLZ des Objektes.
Und wenn, dann zählt der Ertragswert den man hier aber nur ganz grob schätzen kann.
Wenn das Objekt in gutem Zustand und guter Lage ist, dann sind EUR 240.000 ganz sicher nicht zu viel.
Und in Toplagen kriegen Sie für EUR 240.000 nicht mal diese Immobilie.
Also hier ein großes Fragezeichen.
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