Hausbewertung zu gering - noch Chancen auf Erfolg?

Hallo Bankkaufmann,

die Bank WÜRDE ja alles finanzieren. Also Haus, Kaufnebenkosten und Renovierungskredit - mit KFW und Bankmischkalk. ca. 2,5% war so im Gespräch. Nur nach der internen Bewertung der Immobilie einen Tag später wollten sie den Kaufpreis halt nicht in der Höhe finanzieren.

Ich habe nach dem Posting gestern nochmal telefoniert, wir können allerdings noch einige Details nachliefern, denn ausser Dach und 1x erneuerte Heizung gehen die noch vom Stand 1975 aus. Wir brauchen noch Photos und müssen mit dem Besitzer jedes (renovierte) Teil notieren, dass eben zur Wertsteigerung beiträgt. Notfalls könnte man natürlich noch ein unabhängiges Wertgutachten mit Ortsbegehung probieren....

Ein Problem ist auch die "geringe" Grundstücksgröße von 570 qm bei den herrschenden Bodenrichtwerten von 75,- - die meisten Grundstücke im Ort sind eher so bei 800-1000 qm, oft in Hanglagen. Unseres wäre komplett eben - und ich habe gar nicht vor, eine Grünschnittproduktionsstätte zu kaufen, sondern suchte einen kleinen aber feinen :-/

Zitat von Herrmueller

Das zeigt doch schon mal, dass der Verkäufer wohl sehr überzogene Vorstellungen vom Kaufpreis hat.

Das kann ich nicht beurteilen, ich weiss nicht wie die Preisbildung zustande gekommen ist und etwas Verhandlungsspielraum lässt sich ja jeder. Wir (weil persönlich bekannt) haben direkt bei 180K angefangen zu handeln.

Zitat von Herrmueller

Evtl. sitzen die genauso auf heißen Kohlen und hoffen, dass endlich ein Käufer das Haus nimmt.... ?

Meiner Meinung nach holen die Banken manchmal schon Verkäufer und Käufer in die Marktrealität zurück.

Noch sitzen sie nicht auf heißen Kohlen, wir haben den Kontakt ca. 1 Stunde, nach der Verkündung das sie verkaufen wollen, hergestellt.

Ich _hoffe_ dass sowohl die Bank(en) noch etwas höher gehen (mit zusätzlichen Informationen), der Verkäufer etwas herunter und wir uns irgendwie einigen können.

Zitat von Bankkaufmann

@HerrMüller, ja Sie haben völlig Recht.
Manche Verkäufern ist der Preis zu Kopf gestiegen.
Hier ruft aktuell in einem Vorort von Stuttgart eine ETW - kein Haus - für EUR 400.000 aus und das bei einer Altbau ETW

Da sind ja 400.000 aber noch fast ein Schnäppchen wenn ich sehe was hier im PLZ Bereich 65xxx für ETW verlangt wird - ab 450.000 aufwärts.

Solange es Leute gibt, die diese Preise bezahlen wird es reichlich Verkäufer/Makler geben, die an der Preisschraube nach oben drehen. Der Zins ist doch so nierdrig kriegt man von den Maklern immer wieder gesagt

Naja,

aus eigener Erfahrung kann ich da nur sagen, dass wenn man sich auf ein Objekt "eingeschossen" hat, dann wirft man irgendwie plötzlich das logische Denken über Bord.

Unser Haus sollte 129.000 EUR kosten (strukturschwaches Gebiet), hatte der Maklerin dann schon gesagt, das dies ein Märchenpreis wäre, sie war der Meinung, das die Immopreise ja gerade wieder anziehen.....

Da das Haus uns in dem Moment nicht wirklich zugesagt hat, war es auch erst mal erledigt. Über die nächsten Monate haben wir weiter gesucht und immer mal wieder über dieses Haus gesprochen und dann entschieden, nochmal es anzusehen. Als wir den Termin ausmachten, hies es gleich, der Preis liegt jetzt bei 99.000 EUR.

Gekauft haben wir dann für 87.000........

Was ich damit sagen will ist wohl, dass es nicht schön ist, wenn einem ein Haus, das man gut findet vor der Nase weggeschnappt wird, aber schlimmer finde ich es, wenn man später feststellt, dass man im Eifer der Emotionen einige tausend EUR zu viel bezahlt hat.

Das die gewünschte Rate bei ca. 200tsd EUR Kreditsumme bezahlbar ist, bezweifle ich jetzt nicht.

Das ist leider das Problem, ich denke nicht, dass wir das Haus durch "abwarten" bis der Preis fällt, bekommen. Die Lage und Struktur ist eben in der Gegend eher selten und es gab selbst in der kurzen Zeit unserer Überlegungen einige Interessenten.
Natürlich möchte Niemand zu viel zahlen, aber wenn man zu 99% auf einen entsprechenden Ort festgelegt ist, wird die Auswahl geringer.

Rate und Finanzierung selbst machen mir wenig Sorgen, ich denke eher, dass jemand mit entsprechendem Eigenkapital kommt und uns das Haus wegschnappt....

Es gibt auch die Überlegung, sofern Bank etwas höher und der Verkäufer etwas niedriger geht, den Zwischenbereich als "Preis" für das (durchaus vorhandene) Inventar von dem Renovierungsanteil zu bezahlen....

Ich verstehe das schon.
Bei den 99.000 für unser Haus haben wir dann auch schnell ein Angebot unterbreitet, eben weil wir da auch dachten, jetzt wird es für andere auch interessant.

Löst aber Euer Problem jetzt nicht. Lt. Sparkasse ist es einfach eine Nummer zu groß (von der Beleihungssituation), somit 2 Möglichkeiten:

1. Bank finden die mitspielt
2. Verkäufer mitteilen, dass lt. Bank "nur" 150.000 EUR drin sind und Reaktion abwarten.

Wenn der Preis für den Käufer gut ist, dann spielt die Zeit (suche nach Bank) gegen Euch, wenn der Preis für den Verkäufer gut ist, dann spielt die Zeit für Euch.

Ja, das Zeitproblem ist auch das, was ich noch nicht endgültig einschätzen kann. Einen gewissen Puffer haben wir noch, da wir jetzt noch nicht in 5 Tagen die Unterschriften leisten müssen.

Bis zum Ende der Woche haben wir auch noch andere Banktermine, aber meine Intention waren halt vielleicht auch Tipps, mit welchen zusätzlichen Informationen zum Objekt man sinnvoll die Bankeinschätzung verbessern kann.

Die Lücke von derzeit 35K sind halt derzeit mein Bedenken. Ich befürchte, keine (vernünftige) Bank wird das Haus so unterschiedlich schätzen.

Zitat von noelmaxim

Wenn sie das glauben, bzw. befürchten, warum gehen sie dann noch zu anderen Banken? Was soll die Einschätzung der Bank positiv beeinflussen? Warum lassen sie Banken einwerten, die bekannt sind für restriktive Einwertungen, warum überlassen sie dies nicht einem Fachmann?

Eigentlich ging es ja darum, was ICH an sinnvollen Informationen liefern, um die Einschätzung einer Bank zu einem Objekt zu verbessern.

Zitat von noelmaxim

Die Differenz der Einwertung könnte doch in den jeweiligen Prüfungen unter anderem halbiert werden und die andere Hälfte könnten sie über ein Nachrangdarlehen finanzieren.

Wollen sie jetzt bei diversen Banken anfragen bis sie eine Bank gefunden haben, die eine andere Einwertung vornimmt, dann aber ablehnt weil sie 4 Kreditanfragen in ihrer Schufa haben? Oder glauben sie eine Bank fängt mit der Einwertung an, bevor sie die Bonität - die Grundlage aller Zusagen - nicht prüft?

Warum machen sie sich das so unnötig schwer?

Natürlich frage ich nicht nur einen Kreditgeber, sondern wende mich an beide Hausbanken und natürlich auch an unseren Finanzbetreuer. Schließlich möchte ich unterschiedliche Meinungen und Finanzierungskonzepte hören und vergleichen können. Und Banken, die uns wegen 3 Kreditanfragen - für ein Haus, nicht einen Fernseher - nicht nehmen würden....verdienen halt nicht an uns.

Das es Möglichkeiten gibt, eine schlussendlich vorhandene Lücke über einen höheren Zinssatz zu finanzieren, bleibt dann immer noch, aber ich wollte diese Lücke natürlich zuerst durch positive Attribute zum Objekt ordentlich verkleinern.

Ich habe aber inzwischen mit dem Eigentümer eine detaillierte Liste zu Erneuerungen und wertsteigernden Maßnahmen aufgestellt und mit Fotos ein Exposé zum Objekt gebastelt, dabei half auch diese Auflistung:

baufinanzierungsblog.blogspot.de/2008/02/liste-wertsteigernder.html

Zitat von johnsmith

Ich habe aber inzwischen mit dem Eigentümer eine detaillierte Liste zu Erneuerungen und wertsteigernden Maßnahmen aufgestellt und mit Fotos ein Exposé zum Objekt gebastelt, dabei half auch diese Auflistung:

Nur nochmal als Denkanstoß:

Warum macht der Eigentümer so einen Aufwand mit ? Bestimmt nicht, weil er schon 10 andere Interessenten hat.

Zitat von Herrmueller

Nur nochmal als Denkanstoß:

Warum macht der Eigentümer so einen Aufwand mit ? Bestimmt nicht, weil er schon 10 andere Interessenten hat.

In einem "normal" gelagerten Fall würde ich dieser Ansicht durchaus zustimmen, aber sowohl die Situation mit den Hausbesitzern, die u.a. Bekannte beider Eltern sind wie auch die Wohnsituation VS Grundstücksrichtwert machen den Fall halt speziell.
Die Besitzer tun sich schwer aus "ihrem" Haus auszuziehen und wären froh, wenn es jemand bekommt, den Sie sympatisch finden (sofern natürlich der Preis stimmt)
Und auch wenn die allgemeine ländliche Lage vielleicht nicht Interessant für Investoren ist, kann das Grundstück und Haus >90% unser Hoffnungen erfüllen und ist in Form, Größe und Lage eher selten hier im Ort. Deshalb würde ich auch eher überzahlen als zu verzichten - sofern darstellbar.

Ich kann aber das ganze mit einer positiven Meldung abschließen:
Nachdem der unabhängige Finanzberater mit seinem Angebot der DSL-Bank leider das Gesamtkonzept nicht darstellen konnte (u.a. Privatkredit von 30k mit 7,99%), haben wir heute von der Volksbank ein sehr rundes Konzept mit zwei Varianten bekommen, das nicht nur über die Laufzeit 20K günstiger ist als das von der DSL, sondern auch Betreuung vor Ort, 3 kostenlose Tilgungswechsel und ein Jahr Gebäudeschutz beinhaltet - und das bei einer Zinsrisikosumme von ~40K nach 10 oder 20 Jahren.
Insgesamt zahlen wir rund 1/3 Zinsen obendrauf bei 25-30 Jahren Laufzeit.

Danke für die Tipps, die Arbeit mit Exposé hat sich aber scheinbar gelohnt.