Finanzierungskonzept unter Geschwistern

Schönen Abend,

mein Bruder und ich (beide um die 30 J) stehen im Grundbuch eines mittlerweile entschuldeten Mietshauses in Berlin, bei welchem unsere Mutter über Nießbrauch verfügt.

Wir planen, das Gebäude aufstocken zu lassen und zwei zusätzliche Whg. zu schaffen (2 x ca. 120 m²), welche mein Bruder und ich finanzieren, dort dann im GB stehen und die neuen Mietwhg. zum Vermögensaufbau nutzen würden.

Das Vorhaben wird vermutlich sehr teuer, hat aber den Charme, dass der zusätzliche Vermietungsaufwand und -Risiko (abgesehen vom Zahlungsausfall) aufgrund der vorhandenen Mietwhg. im eigenen Haus gering ist.
Unsere Mutter könnte einen Teil vorhandener Bargeld-Reserven investieren (schenken), so dass die voraussichtlichen Baukosten von ca. 650 T€ am Ende vllt. 500 T€ Kredit übrig bleiben, die mein Bruder und ich bedienen müssten und der Beleihungswert auf ca. 80% kommt.

Die Baugenehmigung ist noch nicht ganz durch und die finalen Kosten stehen auch noch nicht fest. Ich kann daher noch nicht ganz einschätzen, welchen Wert ein Kreditgeber für diese Whg. annehmen würde (Beleihungsgrad).
Ich gehe von insg. 10 € Nettokalt aus, so dass man Mieteinkünfte von ca. 2.000 € zur Kreditbedienung nutzen könnte.

Soviel zum Szenario, nun zu meiner eigentlichen Frage: Wie würde man so eine Finanzierung Ihrer Meinung am besten nach aufsetzen um

1. Gerechtigkeit bei der Finanzierung zu haben, jedes der Geschwister zahlt 50% vom Kuchen
2. vernünftige Finanzierungs-Konditionen zu bekommen (bzw. überhaupt)

Ich befürchte aber, dass mein Bruder bankseitig recht schlecht dasteht, da er gerade eine neue Tätigkeit aufgenommen hat (also noch befristet auf Probezeit, ändert sich aber irgendwann mal) ca. 2 T€ monatlich netto, gerade Kind bekommen und seine Freundin studiert noch (bekommt Stipendium, dürfte bankseitig vermutlich eher irrelevant sein)....insofern wenig zusätzlicher Spielraum und kein zusätzliches EK.

Bei mir sieht das besser aus, alleinstehend ca. 3 T€ monatlich netto plus ca. 5 T€ netto variablem Gehaltsanteil, welcher sich für Sondertilgungen oder Vorzugs-Aktienerwerbprogramm anbietet). An EK müsste ich vermutlich 30 T€ zusammenkratzen können, wobei ich davon allerdings nicht alles ausgeben wollen würde (ist verteilt auf Aktien, Fondssparpläne).
Mir würde das steuerlich sehr entgegen kommen, da nach Verrechnung der Abschreibung und Zinslast das zusätzlich zu versteuernde EK nicht so furchtbar hoch ausfallen dürfte (müsste dann ein Darlehen mit möglichst konstant hohem Zinsanteil der Kreditrate sein).

Ich für meinen Teil könnte gut 1.000 € aus der zu erwartenden Mieteinahme sowie 400 € aus Konsumverzicht = 1.400 einbringen. Allzu stark einschränken würde ich mich allerdings vorerst ungerne, da ggf. noch selbst mal Familie anstehen könnte.
Ich habe mal bei einem dieser online-Bauzinsrechner herumgespielt (die exakten Zahlen stehen ohnehin noch nicht fest). Demzufolge müsste ich bei einem Kredit von 300 T€ (für eine Whg im Wert von 350 T€) dann nach ca. 20 Jahren damit durch sein, von Sondertilgungen mal abgesehen (mir geht es erstmal um die grundsätzliche Frage, nicht um 50 T€ mehr oder weniger).

Ich vermute, dass die Kreditwürdigkeit meines Bruders derzeit nicht so doll ist. Wenn seine Freundin nach Kind und Studium auch noch arbeiten sollte, dürfte sich das ändern.
Im Hintergrund wäre dann noch der Erbfall, wenn das Nießbrauchsrecht des "restl." Mietshauses auf uns fällt, zudem wäre dann noch ein EFH im Spiel.

Folgende Punkte fallen mir ein:

1. per se würde ich uns beide paritätisch in die neuen Grundbuchseiten beider Whg. eintragen lassen, da die Whg. übereinander kommen. Die obere Whg. hat dann einen höheren Wert (wg. toller Aussicht) und würde nur Konflitkpotential schüren, wer welche bekommt.
2. irgendwann könnte mal ein Punkt kommen, an dem man sich überwirft (z.B. Erbfall).....dann sollte hier keine Sollbruchstelle sein, bei dem der eine Sohn dem anderen Probleme bereiten können sollte (Einstellung der Zahlungen usw).
3. könnte man die Bank auch ins Grundbuch des restlichen Hauses eintragen lassen, solange der Nießbrauch noch bei jmd. anders liegt (bzw. stellt das einen Wert dar? Alternativ könnte meine Mutter sonst auf das Haus für meinen Bruder eine Hypothek aufnehmen und an meinen Bruder "durchreichen", wobei meine Mutter jenseits der 60 und selbständig ist....k.a. ob man da noch kreditwürdig ist).
4. für meinen Bruder wäre vermutlich ein Modell mit geringerer Tilgung optimal, bei welchem er nach 10 Jahren Zinsbindung sehen kann, wie sich seine Situation verbessert hat. Gesetz dem Fall, dass der Erbfall eingetreten sein sollte, wären ausreichend Mittel / Vermögen vorhanden.
   Für mich wäre aber durchaus eine höhere Tilgung interessant, damit man das nicht so lange am Bein hat.
5. auf Basis des vorherigen Punkts daher die Frage, wie man die Finanzierung am besten aufsetzen sollte: gemeinsame Beantragung eines Kredits oder separat?
   Ich habe mal gelesen, dass man bei großen Summen einen Rabatt auf den Zins bekommt. Im ersten Fall müsste man bei unterschiedlichen Abzahlungsraten die Kosten auseinander rechnen, (birgt vermutlich hohes Konfliktpotential), v.a. hinsichtlich des FA, wer wie viel Zinsen zahlt.
6. Mir würde noch einfallen, dass die Bank jeweils in eine Whg. eingetragen wird, man teilt die Gestehungskosten der Whg. und ein jeder macht einen separaten Finanzierungsvertrag mit der Bank. Zusätzlich dann einen separaten Vertrag, dass die Einnahmen (und Ausgaben) aus Vermietung geteilt werden und hofft, dass man untereinander keinen Streit bekommt. Wenn eine Whg. aber mal renoviert werden will und man dann die absetzbaren Kosten auch durch zwei teilen will, stößt man dann vermutlich auf das Problem, das diese Kosten steuerlich nur einem der beiden zu Teil werden....

Hauptsächlich geht es mir wie schon mal erwähnt um die Frage, wie man sowas am besten aufsetzen sollte. Über Anmerkungen würde ich mich sehr freuen.