ich bin zur Zeit fleißig am rechnen, ob es sich lohnt und auch finanzierbar ist ein Mehrfamilienhaus anzulegen.
Es handelt sich um ein Objekt aus der Zwangsversteigerung das in 28217 Zentrumnah liegt und die Gegend durchschnitt ist.
Verkehrswert: 92.000€
Gesamte Wohnfläche 160m²
EG Wohnung 41m²
OG Wohnung 41m²
DG Wohnung 34m²
Alles Zwei Zimmer
Renovierungsstau bzw. Umbauten stehen an, aber da ich meine das ich handwerklich was kann und auch Bekannte aus den jeweiligen Gewerken habe, würden erst mal "nur" Materialkosten aufkommen.
Finanzierung:
Eigenkapital 10% vom Verkehrswert (9.200€) ist vorhanden.
Finanziert müssten die 82.000€ + Renovierungskosten ~15.000€
Also 97.000€ haus
So... nun mein Problem (oder auch nicht).
Ich habe schon eine Immobilienfinanzierung in einem selbst genutzten Reihenhaus, dieses auch noch ~ 15 Jahre abbezahlt werden muss.
Was halten die Banken, wenn man schon eine Finanzierung hat?
Selbst wenn ich keine Mieter hätte könnte ich eine Rate von 500€ stemmen!
Grundsätzlich sieht die Finanzierungsmöglichkeit gesund aus. Allerdings sehe ich auch Risiken.
Die Größe der Wohnungen liegt etgwas unter der Norm. Hier wird es auf jeden Fall zu häufigen Mieterwechseln kommen, da wohl in erster Linie Alleinstehende diese Größenordnung suchen. Dementsprechend schlechter ist die Veräußerungsmöglichkeit und damit auch das höhere Risiko der Bank.
Normalerweise werden 20 % Eigenkapital bei Kapitalanlagen vorausgesetzt. Ggfs. kann über das bestgehende Eigentum ein günstigerer Zins generiert werden, wenn eine entsprechende Grundbuchabsicherung möglich ist.
Hallo
sind EUR 92.000 das gerichtliche Gutachten?
Ist die Immobilie vermietet? Oder nur geplante Miete?
Kauf aus ZV kommt darauf auch an ob es Modernisierungsstau gibt, was im Gutachten steht.
Genau, die Summe ist vom gerichtlichen Gutachten.
Zur Zeit ist des Haus vom Eigentümer bewohnt. Früher waren es drei Einzelwohnungen und lt. Gutachten auch wieder möglich, da auf jeder Etage ein Badezimmer und Küche vorhanden sind.
Klar, Wohnungen sind nur was für Singles bzw. Studenten, also ich denke auch das es ein häufiger Mieterwechsel werden wird.
Evtl. OG und DG zusammen fassen.....
Achtung, unterschreiten die einzelnen Wohnungen eine Mindestgröße von 40qm finanzieren viele Banken hier nicht.
Deswegen unbedingt dies prüfen und auch ob die Wohnungen abgeschlossene Wohneinheiten sind.
Ich halte das Investment für zu riskant.
Schulden aufzunehmen um eine Rendite zu erwirtschaften ist so eine Sache. Einzige Ausnahme ist die selbst genutzte Immobilie.
Ich halte das Investment für zu riskant.
Schulden aufzunehmen um eine Rendite zu erwirtschaften ist so eine Sache. Einzige Ausnahme ist die selbst genutzte Immobilie.
Klar, Rendite zu erzeugen ohne Schulden zu machen, wäre (ist) die beste Lösung.
Aber ich denke, das das Risko relativ Überschaubar bzw. das Risko eher gering ist, als das es scheitert. Oder?
Selbst bei kompletten Mietausfall könnte ich die Rate inkl. Nebenkosten vom Haus selber stemmen.
Mit den o.g. Daten hätte die Immobilie eine Bruttorendite von knapp 11%. Das ist deutlich über Marktniveau. Irgend ein Haken muss da also sein.
Angesprochen wurde ja schon der Investitionsstau: Ist da abzusehen, wie hoch der wird? Und es ist ja keinesfalls sicher, dass dann nix mehr später kommt.
Wenn ich an mein Elternhaus denke, da ist mind. einmal im Jahr der Handwerker da. Sei es nun Heizung, Wasserleitung, ein Fenster etc.
Und auch in dem Haus wo ich zur Miete wohne werden die Eigentümer gerade mit einer Umlage zwecks Modernisierung konfrontiert, nachdem sie erst 2012 zur Kasse gebeten wurden als die Wasserleitung erneuert wurde...
Fazit: Ich würde das nur wagen, wenn noch zusätzlich ein 5stelliger Betrag in Reserve liegt, und zudem ein zeitweiliger Mietausfall mich nicht vor Existenznöte stellt.
Als Anlage für mein komplettes Vermögen, die sich selbst tragen MUSS - no way.
Haus kaufen, dann Vermieten
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Zitat von MC Muffin