Gerne hätte ich Meinungen, Erfahrungsaustausche und Diskussionen mit Finanzierungsspezialisten zu folgendem Beispiel:
Zwei Freunde haben zusammen ein Mietshaus. Aktuell wird der eine Freund nun die Hälfte von dem anderen abkaufen und damit Alleineigentümer dieses bisher lastenfreien Hauses.
Grund des Verkaufes ist, dass der andere Freund sein Leben in großen Zügen genießen und dafür Bares haben möchte. Der Käufer, verh., 2 erwachsene, selbständige Kinder, ist am Zucken, diese Idee ebenfalls zu verfolgen und das Objekt ggf. komplett an einen Dritten zu verkaufen.
Wert gesamt: 900.000 Euro
Kaufpreis für die Hälfte: 450.000 Euro
Nettomieteinnahmen p. A. (komplett): 78.000 Euro (monatlich = 6.500 Euro)
Der Käufer ist Arbeitnehmer, 63 Jahre alt und verfügt über eine gute Bonität und einwandfreie Schufa. Der persönliche ESt-Satz liegt bei ca. 38%.
Eigenkapital wäre in Höhe von 80.000 Euro vorhanden. Dies ist zurzeit noch gut angelegt. Zusätzlich eine weitere, lastenfreie und selbstgenutzte ETW (Wert ca. 250.000 Euro). Der Käufer möchte sein Eigenkapital lieber nicht einsetzen, sondern den Kaufpreis mit sämtlichen Nebenkosten von ca. 30.000 Euro finanzieren; Gesamtfinanzierungssumme 480.000 Euro. In der kommenden Rentenzeit (gute Rente ist gewährleistet) möchte der Käufer große Reisen etc. bestreiten und würde dafür teilweise auf das Gesparte zurückgreifen.
a) Hypothek mit 10 Jahren Zinsbindung / Tilgung 2%
- Käufer würde versuchen zeitgleich nebenher einen Bausparvertrag anzusparen um damit ggf. die Restschuld nach zehn Jahren abzulösen oder - je nach Zins- und persönlicher Situation - das "Bausparguthaben" frei verwenden.
b) Hypothek mit 15 Jahren Zinsbindung / Tilgung 2%
- Käufer würde versuchen zeitgleich nebenher einen Bausparvertrag anzusparen um damit ggf. die Restschuld nach zehn Jahren abzulösen oder - je nach Zins- und persönlicher Situation - das "Bausparguthaben" frei verwenden.
c) endfälliges Darlehen
Für zu erwartende Modernisierungen etc. sollen aus den Mieteinnahmen ca. 50.000 Euro Rücklagen gebildet werden. Pro Monat ca. 800 Euro. Das nichteingesetzte Eigenkapital stünde notfalls ebenfalls zur Verfügung.
Diese Mietimmobilie soll ggf. nach zehn Jahren an die Kinder zu einem niedrigeren Preis weiter verkauft werden.
Fragen:
a) welche Finanzierungsvariante bietet welche Vor-/Nachteile bzw. wird bevorzugt?
b) sollte der Käufer doch Eigenkapital einsetzen? Teilweise?
c) die Immobilie komplett an einen Dritten verkaufen und das Leben genießen?
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#2
Bankkaufmann
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AW: wieviel EK in Finanzierung einsetzen?
Hallo
was für eine schöne Ausgangslage.
Steuerlich gesehen können beide Immobilien als Sicherheit eingesetzt werden.
Dies könnte Sinn machen hier nochmal einen besseren Zins zu bekommen.
EUR 480.000 Darlehen versus EUR 1.150.000 Sicherheiten beider Immobilien.
Aufgrund der hervorragenden Mieteinkünfte würde ich keinen Bausparvertrag abschließen sondern eher 15 Jahre oder gar 20/25 Jahre fest abschließen und dort etwas mehr tilgen.
Weitere Angebote (Regional):
10 Jahre = 1,56% Zinsen
15 Jahre = 2,17% Zinsen
bei 2% Anfangstilgung
Zu berücksichtigen wären aus meiner Sicht das Alter des Käufers (63 Jahre)
=> will sich dieser 25 Jahre mit dieser Finanzierung/Immobilie noch rumschlagen?
Eher nein, sondern ggf. nach zehn/fünfzehn Jahren diese Immobilie wieder verkaufen (günstig an Kinder oder zum Marktpreis an Fremde).
=> bei allem schönen Mietüberschuss darf die fällige Einkommenssteuer nicht vergessen werden.
Freies Bespiel dazu (monatlich): Mietüberschuss unter Berücksichtigung der Zinsen, Kosten und AfA ca. 4.500 € * 38% ESt ~ 1.700 Euro
Überschuss nach Steuern ~2.800 €
abzüglich Rücklagen für Modernisierungen (~800 €)
"zum Leben" ~ 2.000 Euro.
Würde das Haus komplett fremd verkauft werden, wären 450.000 Euro auf einem Festgeldkonto und das restliche Leben könnte sehr angenehm gestaltet werden.
Das Haus wäre allerdings weg und damit für die Kinder später nicht mehr zu berücksichtigen.
Schöne Aussichten, egal welche Variante. Überlegungen dieser Art machen mir insbesondere an trüben Novembertagen Spaß. Vielleicht habe ich auch Gedankenfehler in meinen Ausführungen?
Man kann doch bei 25 Jahrem festem Darlehen auch nach 10 Jahren nach BGB 489 problemlos vorzeitig ablösen falls die Kinder das Objekt nicht wollen oder das Objekt einfach verkauft werden soll.
Klar jetzt EUR 450.000 auf dem Konto sind auch eine Hausnummer mit dem man für die weiteren Jahre viel anfangen kann.
Man kann doch bei 25 Jahrem festem Darlehen auch nach 10 Jahren nach BGB 489 problemlos vorzeitig ablösen
das ist klar; bis dahin kostet diese Variante monatlich runde 300 Euro mehr als eine 10jährige Kondition mit 3% Tilgung oder 500 Euro mehr als eine 15jährige Kondition mit 2% Tilgung.
Freiwillige Sondertilgungen oder nebenher einen Bausparvertrag ansparen und bei Zuteilung/Zinsbindungsende entscheiden ob dieser eingesetzt wird, erscheinen mir etwas flexibler.
Bei einem jüngeren Kreditnehmer oder der Absicht dauerhaft selbst dieses Haus zu behalten, würde ich das endfällige Darlehen bevorzugen. Bei den anderen Varianten lassen sich ggf. auch zusätzliche Modernisierungen "leichter" verkraften.
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#6
Hanomag
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AW: wieviel EK in Finanzierung einsetzen?
Zitat von obelix
=> bei allem schönen Mietüberschuss darf die fällige Einkommenssteuer nicht vergessen werden.
Freies Bespiel dazu (monatlich): Mietüberschuss unter Berücksichtigung der Zinsen, Kosten und AfA ca. 4.500 € * 38% ESt ~ 1.700 Euro
Überschuss nach Steuern ~2.800 €
abzüglich Rücklagen für Modernisierungen (~800 €)
"zum Leben" ~ 2.000 Euro.
Zumindest hier hat Obelix einen großen Schnitzer. Ich versuche zu korrigieren:
Mieteinkünfte 6.500 € abzüglich
AfA für Altbestand 2 % von ca. 300.000 / 12 = 500 € abzüglich
AfA für Zukauf 2 % von 450.000 € / 12 = 750 € abzüglich
Zinskosten ca. 2 % von 450.000 € / 12 = 750 € abzüglich
geschätzte Renovierungskosten = 800 € ergibt Steuerpflichtige Einkünfte aus V + V 3.700 € * 38 % ESt = ~ 1.400 €
Außerdem bezweifle ich sehr stark, dass der durchschnittlicher Grenzsteuersatz mit 38 % richtig angegeben ist. Der verheiratete 63jährige (Demnächstrentner) müsste dann insgesamt monatlich zu versteuernde Einkünfte von 9.200 € haben, davon 3.700 € aus Mieteinnahmen und der Rest von 5.500 € aus Alters- und Zinseinkünften. Da ich bei den Alters- und Zinseinkünften nur den steuerpflichtigen Anteil unterstellt habe, hätte der Käufer brutto einiges mehr an Alters- und Zinseinkünften als die unterstellten 5.500 €. Da das unrealistisch ist, ist auch durchschnittliche Grenzsteuersatz für die von mir unterstellten 3.700 € mit 38 % unrealistisch.
AfA für Altbestand 2 % von ca. 300.000 / 12 = 500 € abzüglich
AfA für Zukauf 2 % von 450.000 € / 12 = 750 € abzüglich
na, das war kurz gesprungen.
Natürlich hätte ich Eingangs angeben sollen, dass es auf den Altbestand keine AfA gibt. Das hat mit einem Erbe zu tun. Konnte niemand wissen! Es kann nur die von mir genannte AfA für den Zukauf (450.000 €) berücksichtigt werden.
Ja, die Bruttoeinkünfte sind auch ohne die Mieteinnahmen nicht schlecht, aber die 38% sind im Rentenalter evtl. zu hoch gegriffen und die zu erwartenden Renten werden unterschiedlich besteuert. Insgesamt wird aber sicherlich ein Steuersatz von mind. 30% zu berücksichtigen sein. Müsste in die Steuertabelle kucken.
Für kommende Renovierungskosten soll eine Rücklage gebildet werden (800 Euro monatlich). Diese Rücklage kann steuerlich noch nicht berücksichtigt werden, aber die 800 Euro vermindern den monatlich zur Verfügung stehenden "freien" Überschuss.
Neben den Steuern, Zinsen und Rücklagen mindert der Tilgungsbeitrag (2%) ebenfalls das letztendlich zur Verfügung stehende freie Einkommen, also das, was der Käufer "Bar" in der Tasche zum Ausgeben hat.
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#8
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AW: wieviel EK in Finanzierung einsetzen?
Zitat von obelix
na, das war kurz gesprungen.
Natürlich hätte ich Eingangs angeben sollen, dass es auf den Altbestand keine AfA gibt. Das hat mit einem Erbe zu tun.
Die AFA kann vom Erben als Rechtsnachfolger übernommen und fortgeführt werden. Wenn allerdings die Hütte älter als 50 Jahre ist, dann ist sie bereits abgeschrieben und sicherlich keine 900.000 € wert.
Zitat von obelix
Ja, die Bruttoeinkünfte sind auch ohne die Mieteinnahmen nicht schlecht, aber die 38% sind im Rentenalter evtl. zu hoch gegriffen und die zu erwartenden Renten werden unterschiedlich besteuert. Insgesamt wird aber sicherlich ein Steuersatz von mind. 30% zu berücksichtigen sein.
So hoch können die Bruttoeinkünfte gar nicht sein, dass sie für einen verheirateten Rentner zu den 38 oder auch 30 % passen. Bei den Renten sind garantiert Altrenten dabei, die nur mit einem geringen Ertragsanteil besteuert werden. Diese sind dann um ein vielfaches höher als ihr steuerpflichtiger Anteil. Und die Zinseinkünfte aus den 80.000 € sind steuerfrei, sofern sie nicht höher ausfallen als 2 %.
Fazit: Der Grenzsteuersatz ist utopisch, weil - realistisch betrachtet - die Alterseinkünfte so hoch gar nicht sein können.
Zitat von obelix
Müsste in die Steuertabelle kucken.
Ich habe gekuckt.
Zitat von obelix
Für kommende Renovierungskosten soll eine Rücklage gebildet werden (800 Euro monatlich). Diese Rücklage kann steuerlich noch nicht berücksichtigt werden, aber die 800 Euro vermindern den monatlich zur Verfügung stehenden "freien" Überschuss.
Wenn ich schon eine Zukunftsprognose aufstelle, dann kann ich die Rücklage gleich als Investition unterstellen. Denn die Renovierungskosten werden kommen, wenn auch anfangs nicht gleich 800 €.
Zitat von obelix
Neben den Steuern, Zinsen und Rücklagen mindert der Tilgungsbeitrag (2%) ebenfalls das letztendlich zur Verfügung stehende freie Einkommen, also das, was der Käufer "Bar" in der Tasche zum Ausgeben hat.
Ich habe - wie auch Du - ohne Tilgung gerechnet. Selbst wenn man die 2%tige Tilgung in Höhe von monatlich 750 € abzieht, bleiben dem Käufer nach meiner Berechnung noch ca. 4.000 € zum leben. Und dabei ist nicht einmal ein geringerer Steuersatz als die 38 % kalkuliert.
Ich an der Stelle des Zweiflers würde in Abhängigkeit von Lage und Zustand kaufen. Mit der vereinnahmten Nettomiete kann er sich einen sorgenfreien Lebensabend gestalten und muss nicht fürchten, dass ihm die 530.000 € auf dem Konto mangels Zinsgewinn und Inflation dahinschwinden. Darüber hinaus hat er selbst zumindest seine Hälfte geerbt und somit auch die moralische Verpflichtung zur Weitergabe an seine Kinder.
Das Eigenkapital würde ich aufgrund der derzeitig niedrigen Kreditzinsen in Reserve halten. Schulden sind so lange nicht schädlich wie man solvent ist. Vielleicht brauchen die Kinder mal ne Unterstützung oder der Rentner brennt mit einer jungen Thailänderin durch. Wer weiß es schon.
Die AFA kann vom Erben als Rechtsnachfolger übernommen und fortgeführt werden.
Sehe ich anders, lasse mich aber gerne korrigieren. Die bisherige, eigene Hälfte des Käufers, stammt aus einer Erbschaft. Dafür konnte nie AfA angesetzt werden. Es wurde kein "Kaufpreis" gezahlt und Modernisierungen etc. lasse ich außen vor, da diese in der Vergangenheit in großen Teilen durch die Mieter getragen wurden (s. u.).
Zitat von Hanomag
Wenn allerdings die Hütte älter als 50 Jahre ist, dann ist sie bereits abgeschrieben und sicherlich keine 900.000 € wert
diese "Hütte" ist älter als 50 Jahre, aber durch immer wieder durchgeführte Modernisierungen, Sanierungen (meistens durch die Mieter wie z. B. Banken, große Geschäfte) in einem guten Zustand und steht in einer absoluten Toplage. Dies zeigen auch die nachweislichen Mieteinnahmen p. A..
Zitat von Hanomag
So hoch können die Bruttoeinkünfte gar nicht sein, dass sie für einen verheirateten Rentner zu den 38 oder auch 30 % passen. Bei den Renten sind garantiert Altrenten dabei, die nur mit einem geringen Ertragsanteil besteuert werden. Diese sind dann um ein vielfaches höher als ihr steuerpflichtiger Anteil. Und die Zinseinkünfte aus den 80.000 € sind steuerfrei, sofern sie nicht höher ausfallen als 2 %.
möchte nicht auf jedes Detail eingehen.
Noch ist der Käufer Arbeitnehmer.
Ab Rentenbeginn: Neben der gesetzlichen (Höchst-)Rente fließt zusätzlich eine Betriebsrente, die über der gesetzlichen liegt. Die Verzinsung des vorhandene Eigenkapitals liegt weit über 2% (sicher). Die den Freibetrag (verh. 1.600 Euro) übersteigenden Guthabenzinsen werden mit 25% KapErtSt versteuert. Hier sehe ich den Zusammenhang zur ESt nicht, es sei denn dieser Steuersatz wäre geringer als 25%. (?)
Zitat von Hanomag
Wenn ich schon eine Zukunftsprognose aufstelle, dann kann ich die Rücklage gleich als Investition unterstellen.
hatte ich nicht so betrachtet. Die zu erwartenden Modernisierungskosten werden ggf. in den nächsten 3-8 Jahren ggf. realisiert (werden müssen)?
Zitat von Hanomag
Wer weiß es schon.
Besten Dank nochmals an dieser Stelle für die interessanten und anregenden Informationen. Ich mag solche "Gedankenspielchen", die aber auch einen realen Hintergrund haben! Im persönlichen Umfeld (privat/beruflich) sind nicht viele dazu in der Lage einen Gesamtzusammenhang herzustellen und mit in die Überlegungen und Optionen einzusteigen ... oder wollen es einfach nicht. Allein dafür finde ich u. a. eine Plattform dieser Art gut, auch wenn dies von anderen anders beurteilt werden kann.
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#10
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AW: wieviel EK in Finanzierung einsetzen?
Zitat von obelix
Sehe ich anders, lasse mich aber gerne korrigieren. Die bisherige, eigene Hälfte des Käufers, stammt aus einer Erbschaft. Dafür konnte nie AfA angesetzt werden. Es wurde kein "Kaufpreis" gezahlt und Modernisierungen etc. lasse ich außen vor, da diese in der Vergangenheit in großen Teilen durch die Mieter getragen wurden (s. u.).
Die gewünschten Korrektur zitiert aus den Steuertipps der Akademischen Arbeitsgemeinschaft:
4.3.7 Geerbte Immobilie
Erben Sie eine Immobilie, entstehen Ihnen im Normalfall keine Anschaffungskosten. Als Alleinerbe treten Sie in die Rechtsposition des Erblassers ein und setzen dessen Abschreibung fort.
Erweitern Sie die Immobilie oder führen umfangreiche Sanierungen durch, können Ihnen hierfür eigene Herstellungskosten entstehen, die Sie abschreiben müssen. Bisher sind Finanzämter und -gerichte strikt davon ausgegangen, dass es bei einem unentgeltlichen Erwerb keine eigenen Anschaffungskosten geben kann.
Von dieser Einschätzung ist der Bundesfinanzhof 2013 zum ersten Mal abgewichen und hat Folgendes entschieden: Gehört zur Erbmasse eine vermietete Immobilie, können Sie Aufwendungen für Grundbucheintragung, Beratung und die Auflösung einer Erbengemeinschaft als Anschaffungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Bedingung: Die Kosten sind angefallen, um die Mieteinnahmen auch in Zukunft zu erzielen (BFH-Urteil vom 9.7.2013, IX R 43/11, BFH/NV 2013 S. 1853).
Zitat von obelix
Besten Dank nochmals an dieser Stelle für die interessanten und anregenden Informationen.
Ich finde es gut, dass Du meine Beiträge positiv siehst und Deinen Nutzen daraus ziehst. Andere empfinden solche Anregungen häufig als Belehrung und reagieren beleidigt. Liegt wahrscheinlich auch daran, dass ich die Sache immer gerne beim Namen benenne.
AfA für Zukauf 2 % von 450.000 € / 12 = 750 € abzüglich
stolpere gerade über diesen Posten.
Meines Wissens wird der Grundstückswert bei der Berechnung der AfA nicht berücksichtigt. (?)
Lt. Bodenrichtwertkarte beträgt dieser (gesamt) ~290.000 Euro.
=> Kaufpreis 450.000 Euro minus 145.000 Euro (1/2 von 290.000 Euro) Wert für AfA = 305.000 Euro * 2% = 7.100 Euro p. A..
Die Kaufnebenkosten lasse ich bei dieser Musterrechnung außen vor.
Zitat von Hanomag
So hoch können die Bruttoeinkünfte gar nicht sein, dass sie für einen verheirateten Rentner zu den 38 oder auch 30 % passen.
Nun habe ich auch noch einmal nachgesehen und gerechnet:
Die 30% sehe ich aufgrund der vorliegenden Daten (Einkünfte) als Untergrenze. Aber das ist nur eine Randbemerkung.
Zitat von Hanomag
Ich finde es gut, dass Du meine Beiträge positiv siehst und Deinen Nutzen daraus ziehst. Andere empfinden solche Anregungen häufig als Belehrung und reagieren beleidigt. Liegt wahrscheinlich auch daran, dass ich die Sache immer gerne beim Namen benenne.
das erwarte ich in einem Forum. Als "Fragender" möchte ich meinen Nutzen daraus ziehen.
Meines Wissens wird der Grundstückswert bei der Berechnung der AfA nicht berücksichtigt. (?)
Lt. Bodenrichtwertkarte beträgt dieser (gesamt) ~290.000 Euro.
=> Kaufpreis 450.000 Euro minus 145.000 Euro (1/2 von 290.000 Euro) Wert für AfA = 305.000 Euro * 2% = 7.100 Euro p. A.
Ok, darüber bin ich selbst gestolpert, weil ich es aus lauter Besserwisserei einfach vergessen habe.
Zitat von Hanomag
So hoch können die Bruttoeinkünfte gar nicht sein, dass sie für einen verheirateten Rentner zu den 38 oder auch 30 % passen.
Zitat von obelix
Nun habe ich auch noch einmal nachgesehen und gerechnet:
Die 30% sehe ich aufgrund der vorliegenden Daten (Einkünfte) als Untergrenze.
Du kennst die wahren Einkünfte. Ich kann mir einfach nicht vorstellen, das jemand mit einer staatl. Rente plus Betriebsrente soviel Einnahmen generieren kann. Legst Du hier vielleicht anstelle des Durchschnittsteuersatzes für die gesamte Mieteinnahme nur den Grenzsteuersatz zugrunde? Siehe hier.
"zum Leben" ~ 2.665 € plus Renteneinkünfte, da kann man trotz Kauf auch noch ganz gut verreisen, insbesondere mit einer Barreserve über 80.000 €
Berechnung der Renteneinkünfte:
zvE für Rente + Miete = 82.000 € ergibt lt. Splitt-Tarif = 18.606 €
zvE für Rente o. Miete = 24.500 € ergibt lt. Splitt-Tarif = 1.386 €
---------------------------------------------------------------------------
zvE nur für Miete = 57.500 € * 29,95 % = 17.220 / 12 = 1.435 € ESt für Miete
Die zu versteuernden Renteneinkünfte über 24.500 € ergeben je nach Rentenart und Freibetrag und Einbeziehung der Vorsorgeaufwendungen (KV usw.) eine sehr realistisches Jahresbruttorente.
Danke für die - erwartete - Korrektur. Wie erwähnt, lasse ich bei meinen Berechnungen die steuerliche Seite für die Rücklagenbildung außen vor. Im Augenblick wären keine Renovierungen fällig, also wäre dies als reines Sparen zu bewerten.
Ebenso sind die genauen steuerlichen Auswirkungen der zu erwartenden Renten nicht ganz klar bzw. im Vorhinein einfach zu berechnen. Insgesamt erwarte ich einen Steuersatz eher oberhalb von 30%, wobei es hier für die jetzige Musterrechnung und Diskussion nicht auf den letzten Prozentpunkt ankommt.
Die Kernfrage:
Wie viel Eigenkapital in die Finanzierung eingesetzt werden sollte, ist bei unseren Diskussionen etwas untergegangen, auch wenn die Tendenz (= kein EK) klar zu sein scheint.
Zitat von Hanomag
"zum Leben" ~ ... € plus Renteneinkünfte, da kann man trotz Kauf auch noch ganz gut verreisen, insbesondere mit einer Barreserve über .... €
Wie viel Eigenkapital in die Finanzierung eingesetzt werden sollte, ist bei unseren Diskussionen etwas untergegangen, auch wenn die Tendenz (= kein EK) klar zu sein scheint.
Das ist in der Tat individuell zu bewerten. Ich z. B. habe trotz hohem Schuldenstand immer Wert auf eine relativ hohe Barreserve gelegt. Dazu gehören alle Mittel, die kurzfristig abgerufen werden können, z. B. auch Aktien, an denen ich zur Zeit große Freude habe.
Da der kaufende Freund mit dem Gedanken spielte, seinen Anteil zu verkaufen, würde ich ihm empfehlen die gut verzinslich angelegte Barreserve laufen zu lassen und alles zu finanzieren. Es ist natürlich auch davon abhängig wie viel Zinsen er für die 80.000 € bekommt und wie viel er für das Darlehen bezahlen muss. Auf jeden Fall sollte der Finanzierungsvertrag Sondertilgungsmöglichkeiten beinhalten.
wieviel EK in Finanzierung einsetzen?
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