Immobilienkauf Ratsam?

21.11.2014, 16:57

Hallo zusammen,

zu mir: 23 Jahre Softwareentwickler, feste Beziehung, 2 Kinder im Haushalt.

Familieneinkommen:
Er: 2000 Euro Netto
Durchschnittlich 300 Euro Nebenjob

Sie:
750 Euro Elterngeld
2 * 184 Euro Kindergeld
1 * 347 Euro Unterhalt für Sohn aus 1. Ehe

___________
3764 Euro Haushaltseinkommen
Ab Juni 2015 fällt das Elterngeld weg, dafür kommt ein 450 Euro-Job dazu macht dann ca. 3464 Euro Haushaltseinkommen (Bis dahin ist aber mit einer Gehaltserhöhung von 2000EUR auf 2200EUR zu rechnen, diese möchte ich aber nicht einkalkulieren)

Geplanter Kauf / Kredit:
Einfamilienhaus: 275.000 EUR
10% Nebenkosten 27.500 EUR
Renovierung ca. 25.000 EUR
Übernahme Autokredit: 10.000 EUR

______________
337.000 EUR (Geschätzt)
Eigenkapital: 0

Aktuell zahlen wir 1080 EUR Warmmiete und 220 EUR Autokredit.

Im Idealfall würde ich meinen Autokredit gerne mit in dem Hauskredit übernehmen und eine Monatsrate von anfänglich 900 EUR zahlen - so kommen wir inkl. 350 EUR NK auf den selben Betrag wie momentan WM+Autokredit sind. Sobald meine Frau wieder Vollzeit arbeitet auf mind. 1200 EUR aufstocken.

Würdet ihr mir dazu raten? Ist es denkbar einen Kredit mit knapp über 120% Beleihung zu bekommen (meine Bankberaterin ist Filialleiterin Sparkasse + Schwester meiner Frau... d.h. "Beziehungen sind vorhanden")

Was meint ihr dazu?

21.11.2014, 18:29

900 Euro Rate bei einem 120% Kredit über 337.000 Euro? Möchtest Du eine negative Tilgung vereinbaren?

21.11.2014, 18:49

Ich fasse es nicht dass man wirklich so eine Anfrage stellt.
Geblendet leider von den Rosa Wolken am Zinshimmel dass man alles finanzieren kann und immer beste Zinsen bekommt und selbstverständlich die Bank einen bestehenden Autokredit mit ablöst und abschließend logo nur eine Tilgung von 1% einzubauen.
Ist hier nur als konstruktive Kritik gedacht.
Ihr Einkommen erscheint so dass hier Eigenkapital angespart werden müsste.
Doch es ist leider nicht vorhanden.

Ich empfehle Ihnen dringend Eigenkapital anzusparen und den bestehenden Autokredit abzulösen.
Sie haben doch alle Zeit vor sich...

21.11.2014, 18:58

Selbst bei 1,9%, was im Moment ein Spitzenzinssatz bei 5 Jahren Bindung darstellt komme ich auf knapp über 40% Tilgung bei der ersten Monatsrate.

Oder habe ich da was falsch verstanden?

21.11.2014, 19:11

Welche Bank gibt bei einer 120% Finanzierung (sofern es sowas überhaupt noch gibt) ohne jegliches EK bitte einen Zinssatz von 1.9%?

21.11.2014, 19:45

Wieso rechnen Sie mit 5 Jahren Sollzinsbindung?
Vorschlag:
Bitte suchen Sie sich 2-3 unabhängige Banken oder Vermittler an und lassen sich beraten. Dann sehen Sie schnell dass 1,9% nicht realistisch ist.

21.11.2014, 19:48

generell würde ich zur Zeit davon abraten da entweder auf dem Land die Preise fallen und in den Ballungsgebieten die Preise schon viel zu hoch sind und manche Vermieter sogar miese machen weil Preise irgendwann nicht mehr bezahlt werden können

21.11.2014, 20:17

Zitat von Herbert34

... manche Vermieter sogar miese machen weil Preise irgendwann nicht mehr bezahlt werden können

welche Preise?

Kaufpreis der Mietshäuser in Ballungsgebieten oder die Miete???

22.11.2014, 00:20

Zitat von Kevin1505

Selbst bei 1,9%, was im Moment ein Spitzenzinssatz bei 5 Jahren Bindung darstellt komme ich auf knapp über 40% Tilgung bei der ersten Monatsrate.

Oder habe ich da was falsch verstanden?

Ja.

900 € pro Monat x 12 = 10.800 €

10.800 € / 337.000 € = 3,2%

Die 3,2% sind die Summe aus Zinssatz und Tilgungssatz.

Angenommen du bekommst für 10 Jahre Zinsbindung 2,2% (halte ich für sehr unrealistisch - natürlich zu niedrig), dann bleibt für die Tilgung 1% übrig. Nach den 10 Jahren bleibt eine Restschuld von ca. 300 T€. Du hättest also nur 37 T€ getilgt. Bei gleichbleibendem Zinssatz zahlst du insgesamt über 52 Jahre den Kredit ab.

Dazu kommt das Zinsänderungsrisiko. Steigt der Zins in 10 Jahren um 2%, liegt deine Rate bei 1.300 €. Mit nur 5 Jahren Zinsbindung ist das meiner Meinung nach noch wahnsinninger.

Mein Rat: Schlag dir das aus dem Kopf. Oder fang mit einer günstigen Wohnung an ... .

22.11.2014, 08:00

@Winfoer
Ja so ist es. Wer jetzt mit 1% Tilgung anfängt platzt nach einer Zinserhöhung sofort weg.
Ich bin mir aber sowieso nicht sicher ob es überhaupt eine Bank gibt die mit 1% Tilgung banktechnisch kalkuliert.
Ich tendiere dazu dass die meisten Banken in der Software eine Minimum Tilgung von 2% eingebaut haben.

24.11.2014, 14:41

Hallo,
die Wunschfinanzierung würde so aussehen:

Kaufpreis plus Modernisierung € 300.000,-- mtl. ca. € 1.200,--
Erwerbsnebenkosten plus Autokredit € 37.500,-- mtl. ca. € 450,--
Nebenkosten für das Haus ca. € 2,50 pro Quadratmeter mtl. ca. € 300,--
plus Lebenshaltungskosten für einen 4 Personalhaushalt.

Diese Kosten sind mit dem Einkommen nicht zu stemmen. Unabhängig von den Zukunftsplanungen ist das wirtschaftliche Risiko zu hoch.

Mein Rat: zunächst den Autokredit schnellstens zurüclzahlen. Wenn möglich Kapital ansammeln. Bei den genannten Kosten von ca. € 1.950,-- mtl. minus aktuelle Miete und Nebenkosten für die Wohnung und minus Rate für das PKW-DArlehen müsste, wenn man die Belastung stemmen wollte, noch etwas zum Sparen übrigbleiben. Wenn nicht, ist die Größenordnung für das Wunschhaus zu hoch.

24.11.2014, 18:04

Der Immobilienwunsch muss komplett hinten anstehen

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