ich und mein Partner stehen kurz vor dem Kauf einer ETW, nächste Woche geht's in die Bankverhandlung, daher beschäftige ich mich aktuell intensiv mit der Materie und wollte mal eine wirklich unabhängige Meinung hören.
Kurz zu unserer Situation:
Meine Wenigkeit: Fertig mit Masterstudium, ab nächsten Monat Festanstellung, netto: 2000 EUR (aber 6 Monate Probezeit)
Mein Partner: Freiberufler/Unternehmer: netto 3500, (Könnte Rate also während Probezeit auch selbst tragen)
EK: 60.000
Kaufpreis ETW: 345000, mit Nebenkosten: 372.000
Finanzierungsbedarf: ca. 312.000
Ich spiele gerade mit ein paar Szenarien.
Wir kaufen eine ETW in einem energieeffizientes Haus (70KfW) vom Bauträger, sodass neben dem KfW 124 auch das KfW 153 für uns in Frage kommt. Die besten Zinskonditionen beim Hauptkredit gibts ja für den 60% Beleihungslauf, mit unserem EK, da die Hälfte für die NK draufgeht, bringen wir für den Restkaufpreis nur noch knapp 10 % ein, sodass unser Beleihungslauf (ohne Kfw) bei ca. 90% liegt (hier erstmal ohne Abschlag gerechnet).
Meine Frage ist, habe hier im Forum schon ein bisschen gelesen, können die KfW Darlehen, da nachrangig, den Beleihungslauf senken?
Rechnerisch gesehen, wenn wir beide in voller Höhe in Anspruch nehmen
(312.000 EUR - 100.000 EUR = 212.000 = ca. 62% vom KP 345.000 EUR)
So zu rechnen ist natürlich Wunschdenken, da die Bank ja Spielraum i.H. von 10-20% Abschlag vom Kaufpreis hat, aber Lage ist gute bis Toplage mitten in einer Großstadt mit guter Anbindung, wird in so einem Fall der Abschlag voll ausgereizt?
Des Weiteren überlege ich, ob es Sinn macht den Bankkredit (erstrangig) auf 15 Jahre festzuschreiben und somit in 10 Jahren erstmal nur die KfW ggf. anschlusszufinanzieren. Forward-Darlehen erstmal außen vor, die gibt es ja eh erst max. 5 Jahre vorher. Hier aber wieder die Frage, ob man sich damit nicht in ein Abhängigkeitsverhältnis der Bank gibt, da die wenigsten Banken einen Kredit im Nachrang zu guten Konditionen umschulden?
Hallo,
die KFW-Mittel werden den Beleihungsauslauf wohl nicht senken, da die gesamten Finanzierungskosten entsprechend höher sind. Aber aufgrund des Eigenkapitalanteils werden die Zinsunterschiede bus auf KFW153 nicht gravierend sein. Der Mischzins wird entsprechend niedrig ausfallen.
Eine längere Zinsbinmdungsfrist macht natürlich gerade in der heutigen Zeit besonderen Sinn.
Dass heisst, obwohl das EK zur Hälfte durch die NK aufgezehrt wird, verringert es in voller Höhe die Risikoaufschläge auf den nachrangigen Beleihungsteil? Wird die Aufteilung generell oder auf Nachfrage offengelegt? Also Zins bis 60%, dann Zinsaufschlag bis 80% und nochmal Zinsaufschlag bis 90%?
wir haben jetzt einige Termine hinter uns und haben ein mehr oder weniger festes Angebot einer Bank, warten derzeit noch auf ein zweites Angebot einer anderen Bank.
Bei der ersten Bank gibt es drei große Baustellen:
Einmal wurde die Probezeit in meinem Fall als höchstkritisch angesehen, das ging soweit, dass die Bank mich bei der Rechnung gar nicht angesetzt hat und sozusagen nur über meinen Freund rechnet. Ich kann das nicht ganz nachvollziehen, da die Bank so nur 1 Kreditnehmer hat und bei 2, für die Gesamtsumme haftende Kreditnehmer, das Risiko aus Banksicht ja immer geringer ist (auch wenn temporär eine Probezeit im Weg steht, wobei auch hier das Risiko in meinem Fall durch Vorbeschäftigung geringer ist). Wie ist eure Einschätzung / Erfahrung dazu?
Als zweites, wohl ein allseits bekanntes Thema, die Bereitstellungszinsen. Die Bank bietet 6 Monate, die Bauzeit ist jedoch auf 18 Monate angelegt. Kann man mit Bank und Bauträger verhandeln, dass bspw. Kaufvertrag und Darlehensvertrag so nach hinten datiert werden, dass sie kurz vor Auszahlung der ersten Teilrate rechtsgültig werden? (Nur ein paar Gedankenspiele).
Als letztes verlangt die Bank von meinem Freund, dass er eine Risikolebensversicherung abschließt, andernfalls würde der Kredit nicht gewährt. (Sowohl ich als auch mein Freund haben bereits eine Lebensversicherung abgeschlossen)..Das klingt in meinen Augen sehr nach Verkauf weiterer Bankprodukte zwecks Provision o.ä.
Verkauf RLV ist kein Muss wenn Sie schon eine nachweisen können.
Nicht Berücksichtigung Probezeit ist normal. Das wollen die Banken nicht.
Bereistellungszinsen auf 18 Monate ist eigentlich ein Muss.
Wenn die Bank nicht mitmacht, dann wechseln Sie die Bank sofort!
Wir haben beide eine Lebensversicherung, aber keine Risikolebensversicherung. Der Unterschied liegt ja m.E. darin, dass erstere das zweite Standbein für die Rente ist (Auszahlung auf Rentenbasis) und letztere ja nur den Fall des Todes abdeckt. Die von der Bank angepriesene RLV hat "zufälligerweise" genau in 10 Jahren (Angebot war mit 10-jähriger Zinsbindung) eine Umwandlungsoption in eine normale Rentenversicherung.
18 Monate bereitstellungszinsfrei? Das höchste was ich bisher gesehen habe waren 12 Monate z.B. bei der ING Diba, im Durchschnitt lagen die bisherigen Angebote bei 6 Monaten.
Die besagte Bank bietet bei 10-Jähriger Zinsbindung und KfW 153:
1,25% für 50.000 KFW
1,90 % für 50% Beleihung (10% Abschlag eingerechnet)
2,15% für den Rest
10% Sondertilgung p.a.
Ergibt nach meiner Rechnung einen Mischzins von 1,87%.
Bei Hereinlaufen in die volle Bereitstellungszeit ab dem 6. Monat erhöht sich der Gesamtzins über die Laufzeit auf 2,13% (wenn seitens des Bauvorhabens alles nach Plan verläuft)
Sind die Angebote mit längerer bereitstellungsfreier Zeit auch in diesem Bereich angesiedelt?
Kauf ETW - vor Bankverhandlung
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