Wir (Ehepaar 24 und 27jahre und 3 monate aler Sohn) möchten eine ETW zur selbstnutzung zeitnah erwerben.
Preislicher Rahmen ca. 200.000 €.
Nettoeinkommen1:1300€
Nettoeinkommen2:aktuell 1000 € Elterngeld für die nächsten 9 Monate, dann ähnlich.
Kindergeld :184 €
Ab den 9 Monaten nach der Elternnzeit sollen die Kita kosten von einem höheren Gehalt von meiner Frau Gehalt2 gedeckt werden.
Firmenfahrzeug ist vorhanden, dh wenig bis keine Kosten für Treibstoff.
Nächsten Monat bekommen wir unseren Zweitwagen, neu wird aber bar bezahlt und die Summe ist bereits aus unserem Eigenkapital herausgerechnet. Der Wagen wird dann nur selten vo meiner Frau benutzt und daher nur geringe Kosten von max. 50 € inkl Versicherung pro Monat erzeugen.
Aktuelle Kaltmiete 550 zzgl 280 Nebenkosten (Ölheizung+ schlechte Dämmung hauptsächlich)
Sonst 550 € monatrlich in 3 Bausparverträge und gesamt 150 € in Riester.
Ca. 100 € werden dann noch zusätzlich auf Spaarbüchern (2% zinsen gebucht)
Sonstige ausgaben belaufen sich inkl aller versicherungen auf 350 € inkl GEZ usw.
Wir leben recht günstig und schauen schon aufs Geld.
Eigenkapital: in jedem Bausparvertrag ca 5000 €, einer wäre bei einzahlung bis Ende des Monats noch dieses Jahr zuteilungsreif (30.000) jedoch mit weniger attraktiven Konditionen, kann ich aktuell nicht genau benennen, ist aber ca 5-6Jahre alt und daher ca 3% Zinsen.
Das Geld könne man aber ohne Probleme und Kosten schnell da herausziehen, laut Bankberater.
Sonstiges Eigenkapital ca 9500 € bar
Mit welchen Konditionen dürfen wir rechnen und welcher einsatz von welchen Eigenkapital wäre ratsam (wir sind konservativ und möchten auch auf keinen Fall Liquiditätsprobleme bekommen)
Hallo und Danke für Ihre Anfrage hier.
Zusammengefasst ist eine Finanzierung möglich wenn das Gehalt nach 9 Monaten auch wirklich fließt.
Wenn nicht, ist keine Finanzierung während Elternzeit möglich.
Haben Sie eine schriftliche Bestätigung des Arbeitgebers dass nach 9 Monaten die Arbeit wieder aufgenommen wird durch Ihre Frau?
Eine schriftliche Zusage liegt uns nicht vor, jedoch ist es gesetzlich nach der Elternteil geregelt, dass die gleiche Position oder eine gleichwertige nach der Elternzeit wieder verfügbar sein muss. Auch eine Reduzierung von VZ auf TZ ist gesetzlich geregelt und dürfte hier auch die Auswirkung haben, dass meine Frau auf TZ runtergehen kann.
Zusätzlich dazu kommt noch, dass ich selbst auch in diesem Unternehmen arbeite und wir eine gute Beziehung zu beiden Geschäftsführern/Inhabern haben.
Eventuell ist sogar eine Kostenübernahme der KiTa Kosten vom Arbeitgeber (steuerfrei) drin, so dass das Gehalt meiner Frau in jedem Fall gleichbleibend zum aktuellen Einkommen sein sollte.
@hosenbun
bei einer Vollfinanzierung eines Kaufpreises benötigt man unbedingt das Einkommen aus der Tätigkeit nach der Elternzeit.
Es ist gegenüber der Bank sehr förderlich wenn man schriftlich etwas liefern kann.
Elterngeld ist klar und jeder weiß was es ist. Und klar ist auch dass man einen Anspruch auf die Tätigkeit danach hat.
Doch meine Erfahrung selbst aus dem Innendienst ist, dass es um ein vielfaches besser ist wenn man jetzt während der Elternzeit ein Schreiben vorlegen kann aus dem hervorgeht dass man nach dem Ende der Elternzeit wieder weiter beschäftigt wird.
Ohne so ein Schreiben würde ich bei einer 100% Finanzierung niemanden empfehlen eine Bankanfrage zu stellen.
Es wäre doch etwas unseriös aufgrund der Angabe nur des Kaufpreises EUR 200.000 etwas über Konditionen zu schreiben oder?
Zumal man nicht genau weiß ob Sie das Eigenkapital für die Kaufpreisnebenkosten haben oder nicht.
Dies wäre der erste Punkt. Haben Sie echtes Eigenkapital für die Kaufpreisnebenkosten, dann setzen Sie es unbedingt ein.
Dann kann man eine ungefähre Konditon prüfen wenn man noch weiß wieviel Sie im Monat in etwa zahlen möchten.
Ich kann nicht abschätzen welche weiteren Angaben Sie benötigen.
Kaufpreis ca. 200.000€
Nebenkosten: gesamt ca. 18.000€
(5% Grunderwerbssteuer + zzgl. Nebenkosten von großzügig 4%, keine Marklerprovision)
EK: 9500bar
je 5000€ in 3 Bausparverträgen
einer davon mit 30.000 € Bausparsumme ist wenn 10.000 reingesteckt werden sofort zuteilungsreif. (8% Tilgung , 1,95% Nominalzins, 2,34% eff. Jahreszins) Man könnte die ca 10.000 aus den beiden anderen Verträgen laut Bankberater rausziehen und diese mit 5€ pro Monat weiterlaufen lassen & dann das Kapital in den fast zuteilungsreifen Bausparvertrag stecken.
Die anderen beiden sind mit je 50.000 Bausparsumme weit entfernt von der Zuteilungsreife.
Monatlich sind wir bereit ca 1000€ zu investieren und da wir eher sparsam leben, sollte nach Möglichkeit Sondertilgung möglich sein.
Ob jetzt kfw (mit l-bank oder ohne) oder Bauspar oder beides + Darlehen das wäre die interessante Frage. Natürlich dann mit welchem Zinssatz wir über welche Laufzeit rechnen dürfen.
Falls Sie noch weitere Angaben benötigen bitte ich um kurze Info was genau.
Ihr Vorhaben:
Kauf Immobilie zur Eigennutzung EUR 200.000
Nebenkosten:
Grunderwerbsteuer, Notar, evtl Maklerkosten aus Eigenkapital
Darlehenswunsch:
EUR 200.000
Finanzierungsvorschlag:
A) Bankdarlehen
Nettodarlehensbetrag EUR 150.000
Bankdarlehen = 100% Auszahlung
10 Jahre Sollzinsbindung
2,60% gebundener Sollzins
2,63% effektiver Jahreszins
2,00% anfänglicher Tilgungssatz
Sondertilgung pro Jahr 5% möglich
Bereitstellungszinsfrei 3 Monate
Keine Bearbeitungsgebühren
Keine Kontoführungsgebühren
Keine Schätzkosten
=> EUR 575,00 monatliche Rate
B) Fördermitteldarlehen
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - Wohneigentumsprogramm Nr.124
Nettodarlehensbetrag EUR 50.000
Bankdarlehen = 100% Auszahlung
10 Jahre Sollzinsbindung
1,90% gebundener Sollzins
1,92% effektiver Jahreszins
4,37% anfänglicher Tilgungssatz
Tilgungsfreie Zeit 1 Jahr
Bereitstellungszinsfrei 4 Monate
Keine Bearbeitungsgebühren
Keine Kontoführungsgebühren
Keine Schätzkosten
=> EUR 261,43 monatliche Rate
Ergebnis:
Ihre Immobilie kann mit einer monatlichen Rate in Höhe von EUR 836,43 - vorbehaltlich abschließender Objekt und Bonitätsprüfung - durch den Bankpartner finanziert werden.
Sollten wir unser Eigenkapital jetzt ausschließlich für die Nebenkosten verwenden und den zuteilungsreifen Bausparvertrag (8% Tilgung , 1,95% Nominalzins, 2,34% eff. Jahreszins) nicht verwenden?
Oder sollten wir den Bausparvertrag mit 30000€ verwenden, damit die Nebenkosten bezahlen (max. ca 18.000) und dann den Rest Für die Finanzierung der Immobilie selbst?
Klar bedeutet das eine geringere Annuität im Darlehen, jedoch sollten hier dann nur 100€ (70,75€Tilgung /29,25€Zins) anfallen gegenüber einer höheren Darlehenssumme und 32,88€ Zinsbelastung durch das Darlehen.
Klar machen die 3,63€ pro Monat Zinsersparnis den Kohl nicht fett, aber das sind dann immerhin 43,56€ im ersten Jahr.
Dann und auch generell sollte doch auch bei den Darlehen ein besserer Zinssatz als 2,63% drin sein oder?
Als wir bei der nicht für Finanzierung zuständigen Mitarbeiterin der Bank waren und diese und eine Beispielrechnung ohne Kfw etc. mitgegeben hat, war hier von einem Darlehen von 219.000€ mit 2,5% Sollzins und 2,5% anfänglicher Tilgung die Rede(10 Jahre Zinsbindung). dh monatlich 912€ Belastung, aber wie gesagt nur Beispielhaft und ohne den Experten, bei dem der Termin noch aussteht.
Alternativ würden wir auch gerne über 15 oder 20 jahre eine Zinsfestschreibung vornehmen. Was wäre hier ein gutes Angebot?
Es ist so, dass wenn das Eigenkapital da ist dieses für die Kaufnebenkosten eingesetzt werden soll.
Wenn Sie den Bausparvertrag einsetzen möchten, mit Bauspardarlehen dann muss man prüfen ob es grundbuchlich gesichert werden muss oder nicht.
Wenn Sicherung im Grundbuch dann können Sie nur einen Bankpartner wählen der auch mit der Bausparkasse konform geht.
Wenn nicht, dann schwierig, da die Banken in der Regel immer die erste Rangstelle im Grundbuch wollen.
Ansonsten schwanken die Zinsen täglich minimal und es sollte überhaupt egal sein ob 2,5 oder 2,6 als Beispiel.
Wichtig ist, dass Sie das mit einem Bankpartner vor Ort machen. Oder Finanzierungsberater vor Ort.
Danke,
Für mich persönlich ist es nicht egal ob wir zu 2, 5 oder 2, 6 finanzieren und das sollte es meiner Meinung nach keinem sein.
Ich verschenke nur ungern 150 € allein im ersten Jahr und wende mich daher an dieses Forum um Meinungen und Hilfe/Hinweise zu erhalten.
Oben ist eine detaillierte Aufstellung z.b bezügl Eigenkapitals im Erföffnungspost. Wenn Sie nicht darauf eingehen möchten und lieber eine Fachmännishe Beratung über ihre Firma anbieten möchten, kann ich das nachvollziehen. Dennoch spricht es in meinen Augen nicht dafür wenn ihnen egal ist ob ein Promille Differenz bei den Zinsen vorliegt. Mir ist klar dass es Schwankungen gibt, jedoch glaube ich dass bessere Konditionen zumindest im Bereich von 2, 3 % drin sein sollten, wenn schon der Basiswert der unpersönlichen Beispielkalkulation bei 2, 5 aktuell liegt.
Daher dieser Beitrag und Thread von mir, welche Konditionen die bestmöglichen (so weit bekannt natürlich)sein sollten. ( unter Berücksichtigung oben aufgeschlüsselter Informationen )
Mfg hosenbun
@hosenbun, die Zinsen schwanken doch auch jeden Tag. Und manchmal gibt es Sonderkonditionen.
Sinn macht es nur ganz konkret eine Anfrage zu stellen wenn Sie ein konkretes Objekt finanzieren möchten.
Im Vorfeld können Sie ohne Objekt keine 2,5% und auch keine 2,6% reservieren.
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#13
hoehlenbewohner
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hoehlenbewohner
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AW: Bestmögliche Kreditkonditionen ETW
@TE:
Habe ich es richtig verstanden, dass Sie in BW kaufen wollen?
Dann käme auch ein Z15 Darlehen der L-Bank in Betracht.
Aktuelle Konditionen liegen bei 0,95% in den ersten 10 Jahren, ab dem 11.-15. Jahr sind 2,35% fällig, ergibt einen effektiven Jahreszins von 1,62%. Die Tilgung liegt fest bei 2% und kann nicht angpasst werden.
Es müssen jedoch ein paar Voraussetzungen erfüllt sein:
Eigenkapital mind. 15% der Gesamtkosten d.h. bei ~215000€ Gesamtkosten müssten Sie in der Regel 32250€ an EK aufbringen.
Eigenkapital kann aber auch als Eigenleistung für z.B. Renovierung erbracht werden, wobei mind. 8,5%, in Ihrem Fall also 18275€ in Form von Spar- oder Bausparguthaben, Aktienkapital, Grundstücke usw. zur Verfügung stehen müssen.
Damit kommen Sie auf eine monatliche Rate von 483,62€.
Ab dem 11. Jahr beträgt die Rate 624,99€.
Weiterhin müssen Sie die gesamten laufenden Wohnkosten laut der Belastungstabelle der L-Bank bedienen können.
Link nicht klickbar, da noch zu wenig Beiträge: goo.gl/3jnRCW
Hierbei wird zusätzlich zur Rate eine Betriebskostenpauschale angesetzt.
Bei einer Wohnung von 100qm ohne besonderen Energiestandard (KFW 70 z.B. ) werden 36€/qm angesetzt, hier also 360€.
Laut Tabelle benötigen Sie für eine laufende Belastung von 843,62€ in einem 3-Personen-Haushalt ein Bruttoeinkommen von 3500€.
Hierbei wird das Kindergeld angerechnet, Elterngeld allerdings nicht.
Sollten Sie diese Bedingungen erfüllen können, kämen Sie so zu äußerst attraktiven Konditionen.
ja wir leben in BW und wollen hier auch kaufen.
Vielen Dank für Ihren tollen und sehr hilfreichen Beitrag!
Das sind enge Parameter, in die wir aktuell noch nicht passen.
Aktuell haben wir ca. 25.000€ Eigenkapital, wollten dieses aber nicht komplett verwenden, um notfalls noch Puffer zu haben.
Die Immobilie sollte nach Möglichkeit aber renovierungsfrei sein...
Wissen Sie, ob erfolgsabhängige Prämien zum Brutto dazugerechnet werden?
Ich nehme an Weihnachts- und Urlaubsgeld sicher oder?
Und wie sehe es mit einem 450€ Job aus?
Der Firmenwagen als Geldwerter Vorteil müsste aber enthalten sein oder?
Vielen Fragen, falls Sie die Antworten nicht kennen, bin ich Ihnen dennoch für diese tolle Info mit Berechnung sehr dankbar!
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#15
hoehlenbewohner
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AW: Bestmögliche Kreditkonditionen ETW
Hallo hosenbun,
Weihnachts- und Urlaubsgeld sowie der Firmenwagen sollten ohne weiteres berücksichtigt werden, der 450€ Job ebenfalls wenn hier regelmäßig Einkommen erzielt wird.
Beim erfolgsabhängigen Bonus wird es ebenfalls von der Regelmäßigkeit der Zahlung abhängen, d.h. wenn Sie den Bonus die letzten Jahre immer erreicht haben, sollte auch hier eine Berücksichtigung möglich sein.
Das sind aber alles Einzelfallentscheidungen, hier empfiehlt es sich einen kostenlosen Termin in einer der Beratungsstellen auszumachen.
Idealerweise haben Sie dafür aber auch bereits ein konkretes Objekt im Auge.
Hier der, wieder nicht klickbare, Link zu den Beratungsstellen: goo.gl/wALXAj
Im Zweifelsfalle würde ich an Ihrer Stelle einfach warten, bis ihre Frau wieder Einkommen erzielt, dann sollten Sie die Bedingungen erfüllen und können bis dahin evt. auch noch ihr EK aufbessern.
Ich gehe davon aus, dass der Z15-Kredit auch in 2015 mit ähnlichen Konditionen angeboten werden wird.
Vorhin nicht erwähnt, dann aber möglicherweise doch relevant:
Die Einkommensgrenze für einen Haushalt mit 3 Personen liegt bei 56.995€/Jahr. D.h. alle Haushaltsangehörigen zusammen dürfen, abzüglich der Werbungskosten, nicht mehr als diesen Betrag im Jahr verdienen um für den geförderten Kredit berechtigt zu sein.
@hosenbun
Wenn Sie nicht alles Eigenkapital verwenden möchten dann bietet sich vielleicht ein anderer passender Bankpartner an.
Die Vorgaben der L-Bank sind jedenfalls strickt aber auch nachvollziehbar.
Wir haben jetzt nach Immobilien geschaut und unsere erste Befürchtung hat sich leider als wahr herausgestellt: Fast alle Immobilien sind für den Preis in unzureichendem Zustand.
Jetzt haben wir einige neu errichtete im Blick.
Kosten 239.000€ (die präferierte)
Den Termin bei der Beratungsstelle haben wir nächste Woche wegen dem Z15. Parallel haben wir bereits ein Angebot zur Finanzierung von einem Anbieter erhalten. Für mich sieht das echt gut aus (abgesehen von den unschlagbaren Konditionen des Z15):
Nebenkosten werden aus EK bezahlt, sonst 100%-Finanzierung.
Alternativ 15 Jahre mit folgenden Konditionen:
Annuitätendarlehen 2,69 % / 2,72% 139.000 € 15 Jahre 601,18 €
KfW-Darlehen 153 0,75 % / 0,75% 50.000 € 10 Jahre 159,91 €
KfW-Darlehen 124 1,75 % / 1,76% 50.000 € 10 Jahre 162,69 €
Ihre Kondition: 2,09 % / 2,11% 923,78 €
Tilgung im Darlehen je 2,5%, 2mal in der Laufzeit erhöhbar bis maximal 5% und 5% Sondertilgung p.a.
(Der kfw 124 ist der l-bank wohnen mit Kind)
Ich finde diese Konditionen eigentlich schon echt gut, vor allem die des 10 Jährigen, die 2,72% für 15 Jahre kommen mir etwas viel vor.
Wenn ich mich nicht verrechne, welcher Zins nach 10 jahren mindestens nötig ist um den Mehraufwand in den ersten 10 jahren des 15 jährigen zu übertreffen, liegt dieser bei ca 4,85%.
Klar keiner weiß was in 10 Jahren los ist, aber bei diesen 4,85% sind noch nicht mal die Sondertilgungen drin, die mal mit dem Eingesparten monatlichen Raten tätigen könnte (ca 8000€, 66,03€ pro Monat). Mit dieser Sondertilgung läge der nötige Zinssatz dann bei 6,73%.
Aus diesem Grund finde ich gerade das Verhältnis nicht sehr einleuchtend.
Was meint Ihr dazu? Und was mir noch etwas komisch vorkommt: Die KFW Zinsen habe ich im Internet deutlich höher gefunden (153 statt 0,75%wie im Angebot mit 1% und 124: statt 1,76%(Angebot) nur mit 1,92%) als hier angeboten. Stimmen die Angaben des Angebots? Und das Internet ist evtl nicht up to date?
Bestmögliche Kreditkonditionen ETW
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