auch auf die Gefahr hin, dass sich hier manche Themen wiederholen, bräuchte ich mal eine Meinung, die nicht von jemandem kommt, der mit meiner Entscheidung sein Geld verdient.
Wir haben uns für ein Haus entschieden: Neubau KfW70 (steht schon, wird zur Zeit als Musterhaus genutzt), 140qm, 200qm Grundstück, 360.000€, Speckgürtel von Heidelberg.
Unser EK sind 50-60tsd, d.h. damit stemmen wir die Kauf NK und die 10% am Haus.
Gemeinsames Einkommen ca. 4200 netto
Angestrebte Rate 1300
Ich hatte bisher einen Banktermin und habe einen Berater für Baufinanzierungen, der verschiedene Angebote für mich reinholt.
Bei allen Angeboten wird zur Zeit der KfW Kredit über 50tsd mitgenommen (zu 1% bzw. 1,25%).
Der Banktermin hat ergeben, dass die Bank nur max 10J Annuitätendarlehen anbietet und darüber hinaus nur Bausparverträge über 21 oder 30 Jahre.
Das 21J Model fällt raus, weil wir die Rate 250 über dem liegt, was wir wollten (mit dem KfW Anteil - 2,3% eff. Zins sind allerdings nett).
Das 30J Model hingegen ist an sich nicht schlecht. Bei 30 Jahren Laufzeit (und Sollzinsbindung) landen wir bei ~2,78% eff. Zins. 30 Jahre müssen wir uns keine Gedanken machen und gut. Außerdem die Mögl. der 10% SoTi p.a.
Dagegen stehen derzeit zwei Annuitätendarlehen, einmal 20J mit 3,06 eff.Zins ohne Möglichkeit Sondertilgung und 15J zu 2,8% mit 5% SoTi p.a.
Der Berater ist kein Freund von dem Bauspar Ding, weil ich keinen "Zinseszins-Effekt" habe usw. Ich war im Prinzip auch erst voll für ein Annuitätendarlehen, auch weil manche Artikel gegen Bausparverträge sind usw.
Ich tu mich allerdings schwer damit, die Nachteile der Lösung zu finden.
Das 20J Annuitätendarlehen steht vom Zins schon schlechter da und ich brauch noch die Anschlussfinanzierung. Das 15J Annuitätendarlehen kommt etwa auf den gleichen Zins wie die Bausparlösung, aber ich hab das Risiko die 15 Jahre danach auch noch gute Konditionen erwischen zu müssen.
Die Entscheidung kann uns natürlich keiner abnehmen, aber eure/Ihre Meinung würde mich mal interessieren.
Hallo
Bei EUR 360.000 Gestehungskosten benötigt Ihr bei 90% Darlehen dann EUR 324.000.
Hierbei klar EUR 50.000 KfW 153.
Dazu kann man dann wahlweise das KfW 124 über EUR 50.000 mit einbauen.
Mit KfW 124 über EUR 50.000 sieht es dann so aus:
EUR 222.000 Bankdarlehen 2,64/2,67
EUR 50.000 KfW Nr.153 1,25/1,26
EUR 50.000 KfW Nr.124 1,65/1,66
Rate knapp EUR 1.300 wie gewünscht.
So könnte es klappen.
Erst mal würde ich der Bank, die nur 10Jahre fest und ansonsten nur BSV anbietet schon mal Tschüss sagen..... Ein Autohaus, das nur rote Autos verkauft ????
Dann muss halt der gute Bankberater für beide Varianten die Komplettkosten (incl. sämtlicher Gebühren usw) ausrechnen, damit man das richtig vergleichen kann.
Beim Annuitätendarlehen tilgt man halt sofort, während beim BSV-Modell, wenn noch keiner vorhanden ist, erst mal der BSV bespart und nur Zinsen gezahlt werden.
Seit heute weiß ich, dass auch die VoBa (zumindest hier) keine AD über mehr als 10J anbietet. Zumindest nicht selbst, sondern über einen Partner.
Auch wenn die andere Bank keine AD über mehr als 10J anbietet, kann ja auch die Bausparvariante eine Option sein, also warum gleich Lebewohl sagen.
Die gesamten Kosten für den BSV liegen mir vor (Zinssatz für Sparphase & Darlehensphase + 1% der Summe Abschlussgebühr). Damit (und mit meiner Rate) hab ich mir ja den eff. Zins errechnen können. Natürlich bleibt dabei die Unsicherheit der genauen Zuteilung.
KfW124 fällt übrigens raus, da wir das Haus noch 1 Jahr bis Einzug an den Bauträger zurückvermieten, der es in dieser Zeit weiter als Musterhaus nutzen will. Dadurch fällt leider wohl auch die L-Bank für den 153 mit nur 1% statt 1,25% raus, da die auch eine sofortige Eigennutzung voraussetzt.
@sman83
Nichts persönlich gegen Sie - wir kennen uns nicht - doch ich gehe davon aus, dass ein "Normalbürger" bei Zwischendarlehen mit Besparung Bausparvertrag nicht einfach so den effektiv Zins berechnen kann.
Hierbei gehe ich von den Gesamtkosten aus, diese ausschließlich nur von der Bausparkasse umfangreich detailliert bekannt gegeben werden.
Denn oft wird falsch gerechnet (nur meine Erfahrung...)
Insofern schlage ich vor, eine Bausparvariante nur zu vergleichen mit einem Direkttilgungsdarlehen wenn Sie von der Bank die Gesamtkosten detailliert aufgedröselt vorliegen haben.
Ich habe
1) die Darlehenssumme
2) die Zeit
3) die fixe Rate über die Zeit
Wenn ich nun die Rate mit der Anzahl der Monate multipliziere, komme ich auf die Gesamtsumme, die ich über den Zeitraum zu zahlen habe. Die Abschlussgebühr ist in der Rate bereits inkludiert, so dass ich anschließend den Effektivzins mit der Darlehenssumme, Summe gezahlter Raten und der Zeit errechne. Wenn ich nichts übersehe, reicht mein BWL Studium dafür noch aus . Wobei jeder Normalbürger dafür auch einen Online Rechner nutzen kann, um den Effektivzins zu erfahren.
Die mir unbekannte Konstante in meiner Rechnung ist die Zuteilung.
Bei Interesse kann ich Ihnen das vorliegende Angebot auch gerne zusenden (anonymisiert).
Ich bin prinzipiell ein Freund von klaren Zahlen zum Vergleichen, d.h. welche Summe gibt mir die Bank und wieviel Euro verdient sie daran (bzw. was kostet es mich). Selbstredend nur innerhalb einer vereinbarten Zinsbindung.
Gerne können Sie Ihre Berechnung einstellen damit man diese nachvollziehen kann. Gerne mir auch anonymisiert zusenden.
Doch wie haben Sie die Zuteilung eingebaut wenn Sie selbst schreiben diese nicht zu wissen?
Ich würde mich an der Zuteilungsprognose der Bausparkasse orientieren. Musterrechnungen liegen sicherlich vor. In aller Regel trifft diese seit sehr vielen Jahren zu (20+). Wer zu den Übervorsichtigen neigt, kann ja gerne drei Monate zusätzlich oben drauf setzen.
@Obelix, klar das geht auch.
Doch meine Erfahrung ist, dass auch wenn man diese weiß der Kunde in der Regel trotzdem falsch rechnet.
Deswegen ist es doch etwas leichtes wenn man sich einfach zurücklehnt und die Gesamtkostenaufstellung der Bank selbst überläßt oder?
Doch meine Erfahrung ist, dass auch wenn man diese weiß der Kunde in der Regel trotzdem falsch rechnet.
das kann ich mir zwar nur schwer vorstellen, da - wenn überhaupt - meistens die Kunden nachrechnen, die sich mit der Materie auseinander gesetzt haben und mit Zahlen umgehen können. Die Anzahl der Jahre/Monate ist bekannt und eine Multiplikation sollte möglich sein. Gerade in der Ansparphase - Stichwort Zuteilung - nur eine kleine Hürde.
Zitat von Bankkaufmann
Deswegen ist es doch etwas leichtes wenn man sich einfach zurücklehnt und die Gesamtkostenaufstellung der Bank selbst überläßt oder?
anders würde ich es nicht machen. Vielleicht noch einmal mit dem großen Bleistift drüber, aber in die Details einsteigen ... ???
Mir wird in Beiträgen dieser Art zu schnell auf das Thema "Zuteilung" ausgewichen. Das Kernthema wird davon m. E. nur am Rande betroffen. Seit Jahrzehnten ist die Zuteilung kein Problem mehr. Auch die Bausparkassen haben gerade bei der Gestaltung neuer Tarife dazu gelernt.
OT: Ebenso werden sie zukünftig nicht mehr so stark, fast Existenzgefährdend, von einer möglichen langen Hochzinsphase (Guthabenzins) getroffen.
Ist den bekannt dass manche Bausparkassen die Bauspardarlehenszinsen quartalsweise belasten?
Wenn einer das nicht weiß und normal rechnet stimmt schon die Gesamtkostenrechnung nicht.
Nur meine Erfahrung.
den genauen Zeitpunkt der Zuteilung kennt ja niemand, auch nicht die Bank.
Die Zuteilung ist gerechnet nach 15 Jahren und 3 Monaten.
Ohne sich da festzulegen, hätte man ja keine Rate/Zeit errechnen können.
Auszug:
Laufzeiten
Die Sparzeit ab Oktober 2014 bis zur Zuteilung beträgt 15 Jahre 3 Monate
- Sparzeit unverbindl. geschätzt -
Die Tilgungsdauer Ihres Bauspardarlehens beträgt 14 Jahre 1 Monat
Damit ergibt sich eine Gesamtlaufzeit von 29 Jahre 4 Monate
Die Modellrechnung erfolgt ohne Berücksichtigung eines steuerlichen Abzugs auf die Zinsen (Abgeltungsteuer).
Passt hier nicht so ganz, aber für mich wäre es wichtiger, dass das Gesamtkonzept für mich optimal ist und nicht ob das Modell in der dritten Stelle hinter dem Komma das günstigste ist.
Gerade bei den grundsätzlich langen Laufzeiten von Baufinanzierungen sind zwischenzeitlich immer wieder Veränderungen möglich ... und damit die Anfangsberechnungen häufig nicht mehr stimmig.
Im konkreten Fall würde ich mich ebenfalls an den Berechnungen der Bausparkasse zwecks Vergleich orientieren.
Nach meiner Erfahrung können selbst weit überdurchschnittlich intelligente Menschen keinen Effektivzins der Gesamtkonstruktion (Vorausdarlehen plus Bausparansparung) berechnen oder auch nur abschätzen.
Alle sehen sich das billige Vorausdarlehen an und freuen sich, daß das so billig ist. Daß ein Jahrzehnt lang fast zinslos zur Verfügung gestellte Anspargeld wird geistig ausgeblendet.
Der gesamte Effektivzins muß nicht angegeben werden, was für die Bausparkassen auch besser so ist. Die Zwangsangabe des Effektivzins wäre wahrscheinlich existenzvernichtend für die ganze Bausparbranche.
@florianmeier, Sie bringen es auf den Punkt. Und doch kann man den Gesamtzins auf dem Papier nachrechnen der gesamten Zeit ( Vorausdarlehen und Bauspardarlehen...) Und es ist wirklich nicht 0815 einfach.
Viele Kunden glaubten, der Effektivzins für die Gesamtlaufzeit sei einfach der Durchschnittswert aus den beiden Angaben.
Entschuldigung, wer aber so blöd ist...
Ich sehe aber auch nach dem n-tv Artikel noch nicht, wo das Problem sein soll:
Darlehenssumme: x
Rate: y
Anzahl Raten: z
y * z - x = Zinsen
und mit Zinsen, Zeit und Darlehenssumme krieg ich einen eff. Zins.
Und trotzdem ist es nicht einfach, sich zu entscheiden.
Ob wäre es nicht schon schlimm gewesen, dass ich ein Annuitätendarlehen (15J mit SoTi oder 20J ohne SoTi) und ein Kombimodell mit tilgungsfreiem Vorausdarlehen und BSV (15 + 15 J) vergleichen musste.
Jetzt hab ich auch noch eine Kombi 10J + 20J Annuitätendarlehen aufm Tisch und eine 10+20J Bausparkombi aufm Tisch, wo aus dem Vorausdarlehen direkt eine große Summe in den BSV gehauen wird, damit ich dort bereits nach 10J die Zuteilung habe.
Mir helfen mittlerweile eff. Zinssätze nicht mehr weiter, ich muss mich schlichtweg entscheiden, welches Modell mir am meisten zusagt - aber da hab ich für alle 4 Modelle pro und cons. Am leichtesten fällt mir, dass 2,9% Annuitätendarlehen über 20J rauszuschmeißen. Das ist für 20J ohne SoTi einfach nicht interessant bei dem Zinssatz.
Der gesamte Effektivzins muß nicht angegeben werden, was für die Bausparkassen auch besser so ist. Die Zwangsangabe des Effektivzins wäre wahrscheinlich existenzvernichtend für die ganze Bausparbranche.
Da muss ich kurz noch einhaken und nochmal den n-tv Artikel zitieren:
Das beste Angebot kam von der Landesbausparkasse Rheinland-Pfalz, die bei einer Laufzeit von 18 Jahren und elf Monaten nur 2,36 Prozent Zinsen berechnete. Zum Vergleich: Die günstigsten Hypotheken mit 20-jähriger Zinsbindung kosten derzeit um die 2,40 Prozent.
Und so ist es. Bei dem 15J Ansparen 15J Darlehensphase Modell bin ich bei 2,65% eff. Zins (das hab ich mittlerweile schriftlich von der Bank) und bei dem 10J Ansparen + 20J Darlehensphase bei 2,67%.
Da muss sich die Bausparbranche weiß Gott nicht vor den Hypothekenbanken verstecken. Im Gegenteil, manch eine BSK sollte evtl. mal drüber nachdenken offener mit dem eff. Zins umzugehen.
Bausparkassen hatten schon immer Top-Produkte. Nur verkaufen durfte die der Vermittler nicht übermäßig. Gibt Schimpfe oder wenig Provision.
Mal ein Rechenbeispiel zur Leuteverdummung von Vorwegdarlehn:
Tilgungsfreies Vorwegdarlehen zu 2%
Daneben zinslosen Ansparen in Bausparvertrag
Laufzeit und Darlehenshöhe: egal
Wenn bei einer monatlichen Zinsrate von EUR 100 gleichzeitig EUR 200 angespart werden, liegt der eff. Zins der Gesamtkonstuktion näher an 6% als an 2%.
Danke für den Link - alles eingetragen und passt erfreulicherweise (komme auf den besagten 2,65% raus)
Das zweite Angebot ist damit leider nicht zu rechnen.
Dort gibt es nämlich ein Darlehen über 289.000 zu 1,95% Sollzins über 10 Jahre, wovon 90.000 direkt in den BSV gehen sollen und ein zweites Darlehen über 76.000 zu 1,85% Sollzins über 10 Jahre, das in diesen 10 Jahren komplett abbezahlt wird. Die Rate für das 1. Darlehen ist 696€ und für das zweite 470€. Nach 10 Jahren erfolgt dann in der Beispielberechnung die Zuteilung und ca. 200.000 werden für 18 Jahre zu einem Sollzins von 2,45% zurückgezahlt.
Dafür hab ich den eff. Zinssatz über alle Bausteine angefordert - da trau ich meiner eigenen Rechnung am Ende auch nicht.
Ich muss sagen, ich tendiere zur Zeit am meisten zum BSV Angebot (was ich im FMH Rechner eingegeben habe). Kommt übrigens von der PSD Bank Karlsruhe-Neustadt (TopBauGeld30). Die Konditionen stehen auf der Homepage, ist also kein Geheimnis :-).
Annuitätendarlehen vs. Bausparen
Zitieren
. Wobei jeder Normalbürger dafür auch einen Online Rechner nutzen kann, um den Effektivzins zu erfahren.
Zitat von Bankkaufmann
