was meinen die geschätzten Mitleser zu folgender Situation:
Ich besitze eine Eigentumswohnung, Kaufpreis Ende 2003 80t€, heute wie das Haus selbst (6 Parteien, ca. 22 Jahre alt) in gutem Allgemeinzustand.
Die Wohnung ist vollständig abbezahlt und z.Z. vermietet für 400€ kalt zzgl. 90€ Nebenkosten. Hausgeld insgesamt 130€. "Einnahme" also 360€.
Grundschuld von der damals finanzierenden Bank in Höhe von 50t€ ist noch eingetragen.
Ich plane nun den Kauf eines EFH für ca. 450t€ inkl. aller Kosten.
Verfügbares Eigenkapital in Bar z.Z. ca. 120t€.
Nun die Frage: ist es sinnvoller, die Wohnung erneut zu beleihen und ca. 50t€ mehr Eigenkapital zu haben und per Mieteinnahmen abzuzahlen, oder sie zu verkaufen?
Ein Verkauf brächte (denke ich) ca. 90t€ mehr Eigenkapital. Dies führt dann zu weniger Zinszahlungen für das Haus, überschlagen ca. 10t€ Vorteil im Vergleich zum Beleihen. Ein Verkauf wäre nicht kurzfristig (unter Druck) nötig, der Verkaufspreis könnte zwischenfinanziert (privat geliehen) werden.
Die ca. 40t€ mehr Eigenkapital bei Verkauf statt Vermietung würden es weiterhin erlauben, eine 10 jährige Zinsbindung zu wählen, da die Restschuld bei Ablauf deutlich überschaubarer als bei der Beleihungsvariante, hier wäre eher eine 12 jährige Zinsbindung sympatischer, aber mit ~2,2% Nominalzins statt ~1,55% auch nochmal ca. 12t€ an Zinsen teurer.
In Summe also erst einmal über 22t€ mehr Zinsen bei der Variante Beleihen.
Von den 360€ Miete im Monat bleiben nach Steuern (42%) vielleicht 250€ - zu wenig um sie damit <20 Jahre abzuzahlen, selbst ohne Mietausfälle oder sonstige Kosten.
Ich tendiere daher zum Verkaufen - weniger Sorgen bzgl. Vermieten und wegen ungeplanten Zusatzkosten.
Aber gibt es denn Argumente sie NICHT zu verkaufen? Übersehe ich etwas?
Ein Darlehen aufzunehmen nur um Eigenkapital zu generieren ist ein völlig falscher Ansatz.
Ich würde die lastenfreie ETW und das Eigenkapital als Sicherheit dazu verwenden um die bestmöglichsten Zinsen zu erhalten.
Wo soll denn Ihr neues Traumhaus stehen?
Ein Darlehen aufzunehmen nur um Eigenkapital zu generieren ist ein völlig falscher Ansatz.
Ich würde die lastenfreie ETW und das Eigenkapital als Sicherheit dazu verwenden um die bestmöglichsten Zinsen zu erhalten.
Wenn ich die ETW nur als Sicherheit verwenden würde, dann müsste ich ja den vollen Wert mehr an Kredit aufnehmen für das Haus..!?
Sorry, ich meinte als Sicherheit die ETW mit dazu zu dem Haus wo Sie selbst bauen oder kaufen können.
Haben Sie mehr Sicherheiten verteilt sich die Darlehensrestschuld und Sie erhalten somit bessere Konditionen.
@Bankkaufmann Das verstehe ich nicht, wenn er nicht verkauft, dann tut er doch das was sie nicht empfehlen würden? Gleichzeitig aber empfehlen sie, die ETW als Sicherheit einzusetzen?!
Ich verstehe es auch nicht. Wenn ich nicht verkaufe und nicht (getrennt) beleihe, fehlen mir der Verkaufserlös oder die ~50t€ Eigenkapital aus der Beleihung.
Zwar verringert die 2. Sicherheit den "Beleihgrad des Hauses", da ich mir aber 50-90t€ mehr für den Hauskauf leihen müsste, erhöht sich im gleichen Maße die Kreditsumme - ein Nullsummenspiel. Aber selbst wenn nur der Beleihgrad sinken würde, die Konditionen werden nicht nennenswert besser als dass sich das rechnen könnte.
Ein Darlehen aufzunehmen nur um Eigenkapital zu generieren ist ein völlig falscher Ansatz.
Aber genau das muss er, wenn er nicht verkauft.
Sachwerte zu versilbern muss bei dem niedriegen Zisnniveau nicht sein, zumal die Immobilie nach Steuer einen Überschuss erwirtschaftet, die die Zinskosten mehr als decken. Berücksichtige ich nun steigende Mieten bei bleibenden Zinskosten, zahlt der Mieter - vereinfacht dargestellt - die Zinskosten oder einen Teil davon.
Instandhaltungskosten sind gute Investitionen, da die werterhaltend wirken und das in eine Anlage, die nicht der Inflation unterliegt und eben diese Inflation basiert oder beinhaltet ja die Mietsteigerungen, aber indirekt auch Lohnanstiege. Wie gesagt alles unter dem Aspekt, die Zinsen sichere ich mir langfristig.
Hallo,
wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage ansieht, kopmmt es wohl auf die Wertsteigerungen an, die diese in den nächsten Jahren erwirtschaften kann.
Sollten größere Wertsteigerungen kalkulierbar sein, würde ich abwarten und den Wert in eine neue Finanzierung einfließen lassen.
Falls die Wertsteigerung nicht absehbar ist, würde ich das Eigenkapital realisieren und in die neue Immobilie stecken.
ETW verkaufen oder vermieten?
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Zitat von Bankkaufmann
