Meine Frau und ich spielen mit dem Gedanken, das Nachbarhaus meiner Eltern zu erwerben. Die jetzige Besitzerin kann das Haus nicht mehr halten und möchte daher verkaufen. Die Eckdaten zum Haus:
Baujahr 1963
ca. 250qm Wohnfläche
ca. 3000qm Grundstück
3 Garagen, 2 Carports
keine eingetragene Grundschuld
EG und OG sind komplett bewohnbar, DG ist zu einem "Jugendzimmer" ausgebaut, sprich Wohn- und Schlafraum sowie kleines Badezimmer (nur Waschbecken und Toilette, keine Dusche, daher nicht einzeln vermietbar).
Die Immobilie ist "gut in Schuss", nicht baufällig o.ä.
Das OG wird von einer ca. 70 jährigen Frau bewohnt, die ein lebenslanges Wohnrecht auf das OG sowie die Nutzung einer Garage besitzt. Größe OG ca. 100qm.
Die Immobilie könnten wir günstig erwerben (ca. 35.000 EUR), hinzu kommen Gebühren für Notar und Grunderwerbssteuer, sowie Summe X für kleinere Renovierungsmaßnahmen, also Summa sumarum 60.000 EUR an Kreditbedarf. Meine Frau und ich sind beide Angestelle, Festanstellung, also geregeltes sowie gesichertes Einkommen.
Können wir einen Kredit über die 60.000 EUR bekommen, da der Verkehrswert der Immobilie deutlich höher liegt oder gibt es hierbei Probleme, da das Wohnrecht eingetragen ist? Wir gehen davon aus, dass das Wohnrecht an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist und auch so bestehen bleiben muss. Die Bank wäre demnach nur an zweiter Stelle zu finden.
Die Immobilie könnten wir günstig erwerben (ca. 35.000 EUR), hinzu kommen Gebühren für Notar und Grunderwerbssteuer, sowie Summe X für kleinere Renovierungsmaßnahmen, also Summa sumarum 60.000 EUR an Kreditbedarf. Meine Frau und ich sind beide Angestelle, Festanstellung, also geregeltes sowie gesichertes Einkommen.
Machst Du Witze? Das ist doch nur ein Zehntel des Wertes.
Zitat von h34dson
Können wir einen Kredit über die 60.000 EUR bekommen, da der Verkehrswert der Immobilie deutlich höher liegt oder gibt es hierbei Probleme, da das Wohnrecht eingetragen ist?
Bei dem günstigen Verhältnis von Schuld und Wert dürfte es keine Probleme mit der Finanzierung geben. Selbst wenn die Frau 100 Jahre alt wird, ist die nicht mit Wohnrecht belastete Wohnung ausreichend werthaltig.
Mit unter kann das Wohnrecht im Range zurücktreten. Das vereinfacht vieles.
Ansonsten sehe ich das nicht so einfach. Bleibt das Wohnrecht bestehen wird es kapitalisiert. Man schaut in die Eintragungsbewilligung und prüft den Umfang des Wohnrechts. Dann wird dieser in den Vorrang in den Beleihungsauslauf gerechnet.
So wie Sie schreiben sind Sie nicht mit der Besitzerin verwandt.
Insofern ist das ein normaler Kauf. Dann haben wir einen Kauf mit Vollfinanzierung und Vorrang Wohnrecht.
Kann man auch ablehnen.
Kommt natürlich auf die Lage an, denn irgend einen Grund hat es ja schon warum hier so günstig verkauft wird.
Danke vorab für die beiden Antworten. Hierzu kann man folgendes sagen:
Der niedrige Kaufpreis kommt daher zu Stande, da sich die Immobilie einerseits in einem kleinen Dorf befindet (15km zur nächst größeren Stadt), andererseits der jetzigen Besitzeren durchaus die Wertminderung bedingt durch das Wohnrecht bekannt ist. Den Wert der Immobilie würde ich auf 150.000 - 200.000 EUR schätzen, durch die Lage wird man diesen Preis aber niemals erzielen.
Das Wohnrecht, so meine bereits getätigte Vermutung, wird sich wohl an erster Stelle befinden. Ich kann mir nicht vorstellen, dass hier die eingetragene Person bereit ist, an zweiter Stelle zu rücken.
Weiterhin sind wird tatsächlich nicht mit den darin wohnenden Personen verwandt, daher handelt es sich um einen "ganz normalen" Kauf.
Wenn Sie mit dem Verkäufer nicht verwandt sind, warum sollte der dann ein Haus mit EUR 200.000 Verkehrswert Ihnen für EUR 35.000 verkaufen sollen?
An Ihrer Stelle wäre ich da vorsichtig und würde zur Prüfung die Eintragungsbewilligung vollumfänglich anfordern die den Umfang des Wohnrechtes dokumentiert.
Also eine 70 jährige Dame hat eine statistische Lebenserwartung von ca. 14 Jahren. Wenn man vom Verkehrswert (EUR 150.000,-) den Kaufpreis von EUR 60.000,- abzieht verbleiben grob gerechnet. EUR 90.000,- für das Wohnrecht. Dies geteilt durch 168 Monate (14 x 12) ergibt überschlägig (d.h. ohne genaue Kapitalisierungsrechnung) eine Monatsmiete von ca. EUR 535,- was möglicherweise ortsüblich ist. Daher dürfte es durchaus ein normaler Verkauf sein. Zu berücksichtigen ist auch, dass es nicht viele Käufer gibt (enger Markt) , die ein derartiges Objekt kaufen würden.
Das Haus nebst Grundstück ist für zwei Personen einfach zu groß; und da liegt auch das Problem des jetzigen
Besitzers. Einfacher Beruf mit sehr geringem Einkommen dazu weite Anfahrtsstrecke zur Arbeitsstelle, so dass
es für diesen nicht mehr kostendeckend ist. Dem jetzigen Besitzer ist die Wertminderung durch das Wohnrecht
durchaus bewusst, so dass auch hier schon Abstriche beim Preis gemacht wurden.
Zudem befindet sich das Objekt in einem kleinen Dorf, ca. 15km bis zur nächsten Stadt.
Gut in Schuss kann man natürlich unterschiedlich definieren. Mir ist durchaus bewusst das es sich um keinen
Neubau handelt, andererseits ist es aber auch nicht baufällig. Es befindet sich zum Beispiel eine ältere Heizungs-
anlage im Haus die mit Öl betrieben wird. Aktuell noch voll funktionstüchtig, aber früher oder später muss auch
hier investiert werden. Hinter dem Haus am Hang muss aufgebaggert werden und ein Dreinagesystem gelegt
werden, da sich Schimmel auf Grund der Vernässung bildet. Wir wissen, das dies die Ursache ist. Der
Besitzer hat auch schon einen Kostenvoranschlag für diese Maßnahme vorliegen, kann es aber ebenfalls nicht
selber tragen.
Sind noch diverse, wirklich kleine Punkte, die allesamt zur Minderung des Wertes beitragen.
Den Wert des Objektes würde ich auf ca. 150.000 - 200.000 EUR beziffern, auf Grund der schlechten Lage und
dem Wohnrecht erzielt man diesen Wert aber keinesfalls. Ein realistischer Kaufpreis bei der Lage wäre in etwa
100.000 bis max 125.000 EUR. Abzgl. Wohnrecht bleiben noch 55.000 - 80.000 EUR. (Lt. Sterbetafel und geringer
Miete; ländliche Gegend; habe ich hier ca. 45.000 EUR als Abzug veranschlagt). Dreinage sowie Renovierungs-
maßnahmen belaufen sich auf knapp 15.000 EUR, so dass für mich ein Kaufpreis von 40.000 - 65.000 EUR
angemessen wären.
Der Preis ist also unter Umständen nur geringfügig unter dem Wert des Objektes.
Hauskauf trotz eingetragenem Wohnrecht
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Zitat von h34dson
