Vor Jahren hatten meine Eltern eine Grundschuld über 100 T€ auf ihr Haus genommen um mir bei der Finanzierung meines Hauses zu helfen. Inzwischen ist meine Mutter Witwe, das Haus zu groß und die Rente zu klein, so dass sie verkaufen möchte.
Ich habe die Bank um Freigabe der Grundschuld gebeten, da das ursprüngliche Darlehen inzwischen zu mehr als der Hälfte getilgt ist und die Grundschuld an meinem Grundstück alleine auch zur vollständigen Absicherung des Restdarlehens ausreichen würde.
Die Bank hat die Pfandfreigabe dennoch abgelehnt und besteht auf Tilgung - natürlich auch noch kombiniert mit einer gesalzenen Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Tilgung wäre nur aus dem Verkaufserlös möglich. Aber das ist überhaupt nicht im Sinne meiner Mutter, die nicht mir als Bankersatz dienen möchte.
Dazu habe ich 2 Fragen:
- Darf die Bank sich tatsächlich auf die vollen Grundschulden bis zur restlosen Tilgung setzen?
- Hat jemand eine Idee wie wir aus diesem Dilemma heraus kommen könnten?
Ich habe die Bank um Freigabe der Grundschuld gebeten, da das ursprüngliche Darlehen inzwischen zu mehr als der Hälfte getilgt ist und die Grundschuld an meinem Grundstück alleine auch zur vollständigen Absicherung des Restdarlehens ausreichen würde.
Die Bank hat die Pfandfreigabe dennoch abgelehnt und besteht auf Tilgung - natürlich auch noch kombiniert mit einer gesalzenen Vorfälligkeitsentschädigung.
Hast Du die Bank vielleicht im Vorfeld mit dem Widerrufjoker verärgert? Wenn die Grundschuld an Deinem Grundstück alleine auch zur vollständigen Absicherung des Restdarlehens ausreichen würde, wäre es aus meiner bisher gemachten Erfahrung eigentlich üblich, die GS Deiner Eltern freizugeben. Dies müsste sich auch rechtlich durchsetzen lassen. Wobei die Bank natürlich mit dem Hinweis auf mangelnde Sicherheit blockieren kann. Versuchsweise könntest Du mal im Rahmen der freien GS Deines eigenen Objektes bei einer anderen Bank ein Darlehen beantragen. Wenn denen die Sicherheit ausreicht, dann kann sich Deine Bank auch nicht quer stellen.
Man sollte hier erstmal prüfen ob die Grundschuld als Gesamtgrundschuld auf beide Objekte eingetragen ist in eine Summe EUR 100.000. Oder eine Grundschuld auf Haus a und eine Grundschuld auf Haus b.
Ansonsten hat man auch ein Recht darauf zu erfahren wie die Bank das verbleibende Haus (nach Verkauf) bewertet damit man das prüfen kann.
Aus Willkür kann die Bank nicht entscheiden.
Hast Du die Bank vielleicht im Vorfeld mit dem Widerrufjoker verärgert?
Nein, das Thema ist mir erst im Zusammenhang mit der Beschäftigung mit der Pfandfreigabe über den Weg gelaufen und ich habe tatsächlich mit dem Gedanken gespielt den Widerrufsjoker zur Lösung meines Problems zu nutzen. Aber davon weiß die Bank nichts und inzwischen habe ich diese Idee auch verworfen, da mir das Klagerisiko zu hoch ist.
Zitat von Hanomag
Wenn die Grundschuld an Deinem Grundstück alleine auch zur vollständigen Absicherung des Restdarlehens ausreichen würde, wäre es aus meiner bisher gemachten Erfahrung eigentlich üblich, die GS Deiner Eltern freizugeben.
Das Problem sind wohl die Zweckerklärungen: Da steht bei beiden Grundschulden: "Die Grundschuld dient der Sicherung aller bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche an Kapital, Zinsen und Kosten jeder Art, die der Bank aus der Geschäftsverbindung oder einem sonstigen Rechtsgrund gegen den Sicherungsgeber zustehen. Im Fall der Sicherung durch einen Dritten dient die Grundschuld der Sicherung der Ansprüche aus dem Darlehen Nr. .... an XY."
Es lässt sich daher kein bestimmter Teil des Darlehens einer bestimmten Grundschuld zuordnen. Nach Auskunft der Bank muss sie der Pfandfreigabe erst dann zustimmen, wenn die eingetragene Grundschuld höher als 150% der Restschuld ist. Ist wohl auch gängige Rechtsprechung.
Beispiel: ursprüngliches Darlehen 240.000€, Grundschulden 1 x 140.000€ und 1 x 100.000€, Restschuld 130.000€, die Bank müsste dann nur 45.000€ Grundschuld freigeben, weil 130.000€ Restschuld x 150% = 195.000€ Sicherungsanspruch.
Zitat von Hanomag
Versuchsweise könntest Du mal im Rahmen der freien GS Deines eigenen Objektes bei einer anderen Bank ein Darlehen beantragen. Wenn denen die Sicherheit ausreicht, dann kann sich Deine Bank auch nicht quer stellen.
Gute Idee, nur woraus ergibt sich, dass meine Bank das dann genauso handhaben muss? Kennst du vielleicht ein Urteil?
Man sollte hier erstmal prüfen ob die Grundschuld als Gesamtgrundschuld auf beide Objekte eingetragen ist in eine Summe EUR 100.000. Oder eine Grundschuld auf Haus a und eine Grundschuld auf Haus b.
Es sind 2 eigenständige Grundschulden: 1x 140.000 auf Grundstück A und 1X 100.000 auf Grundstück B.
Zitat von Bankkaufmann
Ansonsten hat man auch ein Recht darauf zu erfahren wie die Bank das verbleibende Haus (nach Verkauf) bewertet damit man das prüfen kann.
Aus Willkür kann die Bank nicht entscheiden.
OK, vielen Dank. Dann hoffe ich mal, dass die Bank das nicht zum "Bankgeheimnis" erklärt.
Also nochmal
2 Objekte mit EUR 140.000 und EUR 100.000 Grundschuld.
Objekt mit EUR 100.000 wird verkauft und dann verbleibt Objekt mit EUR 140.000 als Sicherheit. Und die Restschuld ist weniger als EUR 140.000?
Dann kann rechtlich aus meiner Sicht die Bank bei Grundschuld EUR 140.000 dem Verkauf von dem Objekt mit EUR 100.000 Grundschuld nicht ablehnend gegenüberstehen.
Da sollte man den Darlehensvertrag genau lesen wie die Darlehenssicherung beschrieben ist. Damit man ganz sicher ist.
Brauchte einen Rat zur Pfandfreigabe
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Zitat von Harley
