ich bin neu und habe den Durchsuchen-Button benutzt, muss aber ehrlich gestehen, dass ich in den vielen Themen nur mäßig durchgesehen habe. Sofern jemand ein Thema kennt, dass mir weiterhelfen kann, bin ich für Lesetipps direkt vom User sehr dankbar
Ich würde mich sehr freuen, wenn ich von ein paar freundlichen Kennern der Thematik aufgeklärt werde. Ich habe folgendes Anliegen:
Mein Mann (Student) und ich (Beamte im ö.D.) möchten gern ein altes Bauernhaus mit großem Grundstück kaufen und dieses Sanieren und zu einem Mehrgenerationenhaus (Wir, mögliche Kinder und meine Eltern; wir sind beide um die 30) machen. Ich verdiene derzeit etwa 3200,- € Netto, mein Mann verdient nichts, schreibt seinen Bachelor in Architektur.
Das Haus mit Grundstück soll 90.000 € kosten, die Sanierung wird sicherlich das Doppelte kosten. Im Moment rechnen wir mit einer Gesamtsumme von etwa 300 000 €, sind aber noch lange nicht so weit, dass wir genaue Rechnungen etc. vornehmen lassen. Uns geht es erst einmal darum, zu schauen, ob wir überhaupt Geld für so ein Vorhaben bekommen würden... Es ist so, dass wir keine müde Mark an Erspartem haben. Falls die Frage kommt: Ich bin gerade erst fertig geworden (Lehrerin), es war nie Geld für irgendwas da und hat immer gerade so gereicht... Es war einfach bislang nie die Möglichkeit, wirklich etwas zu sparen.
Zur eigentlichen Problematik: Ich verstehe nichts von Krediten. Ich habe so meine Bedenken, dass wir einen Kredit bekommen würden, mit dem wir das Haus und Grundstück kaufen und sanieren können UND von dem wir auch noch die Miete zahlen können. So etwas ist in einem Kredit nicht vorgesehen oder? Anders ginge es aber nicht, denn wir können in der Bruchbude definitiv nicht wohnen, bis sie saniert ist. Gibt es Kredite, die für so einen Fall eine Lösung vorsehen? Wir haben uns ein Auto gekauft (endlich, ein Auto... mit 30) und in den vergangenen Jahren hat sich wegen zweier Schimmelwohnungen und Umzügen ein ordentlicher Dispokredit angehäuft, den wir nun abtragen. Mache ich mir was vor und laufe da gerade sehenden Auges gegen eine Wand? Bitte klärt mich auf, vielen lieben Dank!
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Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
#2
Harley
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09.09.2014
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Harley
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AW: Kredit für Sanierung eines Altbaus
Also, so zweifelnd wie du klingst würde ich euer Projekt nicht sehen wollen.
Aber ein bisschen Erschränkung während der Bauphase ist sicher wegen der Doppelbelastung aus Miete und Zinsen nicht zu vermeiden. (Ich hoffe, die jetzige Miete ist nicht höher als 600-700€. Sonst wirds doch kritisch.
Ihr habt doch ein paar sehr solide Pluspunkte, die jede Bank gerne sieht:
- Dein Gehalt kommt so sicher wie die sprichwörtliche Bank von England.
- 3.200€ sind für 2 Personen schon überdurchschnittlich, wenn man durchschnittliche Ansprüche zu Grunde legt.
- Dein Mann ist (demnächst) Architekt und das spart die Planungskosten.
d. h. eigentlich habt ihr damit einen guten Eigenkapitalersatz, so 10% macht das sicher aus und damit habt ihr schon mal die Kaufnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer) bezahlt. Die werden nämlich von den Banken nicht mitfinanziert.
- Euer Einkommen ist ja noch ausbaufähig. Wenn dein Mann in Zukunft auch sein Scherflein zur Familienkasse beträgt, dann sollten auch unter ungünstigen Umständen 5000-6000€ monatlich drin sein.
- Wenn die Eltern mit einziehen, dann zahlen die ja wohl auch Miete. Das hilft auch bei der Finanzierung. Wenn die Gesamtkosten von 300000€ eingehalten werden, dann sollte die monatliche Belastung bei einer 100% Finanzierung so bei 1250€ liegen. Abzüglich vielleicht 450€ Miete der Eltern ergeben sich absolut tragbare 800€ monatlich (25% vom netto).
- Wenn jetzt der Dispo nicht astronomisch hoch ist ( ich hoffe mal so die üblichen 3 Nettogehälter), den ich aber auf jeden Fall in einen Rahmen -oder Ratenkredit umschulden würde (senkt die Zinsen leicht um 30-50%), und du nicht gerade in München wohnst, dann sollte es schon klappen.
Aber ganz wichtig, die Kosten von 300.000€ sollten nicht aus dem Ruder laufen. Also macht besser kein Architektenhaus draus.:razz:
Und die Bauzeit sollte auch möglichst kurz sein, damit die Doppelbelastung aus Miete und Zinsen nicht zu lange dauert.
Nunja, meine Zweifel rühren leider nicht von ungefähr, denn tatsächlich ist die Miete höher Im Moment zahlen wir für eine sehr große, allerdings total marode Wohnung in bester Altstadtlage 1060€ Warmmiete. Ja, mittlerweile wissen wir auch, dass das viel zu hoch ist und überdies auch keineswegs angemessen für diese Bruchbude. Leider waren die Augen bei Einzug einfach zu gierig. Wir waren wegen mehrfachem Schimmelbefalls der alten WohnungEN von der Wohnungsbaugenossenschaft in ein Viertel gesteckt worden, dass an schlechtem Wohnumfeld nichts offen ließ. Wir wollten da raus, weg, die Leute nie mehr wiedersehen und uns was richtig tolles leisten... Ein Fehler. Wir können uns diese Wohnung und das Auto (Raten belaufen sich auf 364€ monatlich) leisten - aber das Bauernhaus... ich weiß nicht. Du schreibst selbst, dass das kritisch zu sehen ist.
Meine Eltern werden erst hinzukommen, wenn sie selbst in Rente gehen. Meine Mutter ist landesverbeamtet in Berlin - wir und das Haus sind aber in MV. Sie möchte verständlicherweise nicht wieder bei Null anfangen und mein Vater ist 56 und im ÖPNV einigermaßen hochrangiger Angestellter. Die Chancen, dass er vor der Rente hier eine Arbeit findet, sind verschwindend gering. So werden meine Eltern wohl erst in 9 Jahren einziehen können und ich bezweifle eher, dass sie bei der Finanzierung etwas beitragen können, denn sie selbst zahlen im Moment noch einen Kredit für ein Ferienhaus ab.
Wenn ich das also richtig Verstanden haben, gibt es sowas tatsächlich nicht, dass man einen Kredit nimmt, der großzügiger ausfällt als die tatsächlichen Bau-, Anschaffungs- und Nebenkosten und damit dann sowohl Miete als auch Kredit zahlen kann? Wenn die Frage dumm ist, tut mir das leid. Ich habe wirklich keine Ahnung von Krediten... Ich hatte gehofft, dass man gleich ein paar Tausend Euro MEHR in die Hand nimmt, damit man davon gleich noch die viel zu hohe Miete als Doppelbelastung zahlen kann, so lange man noch nicht in dem Haus wohnen kann. Das scheint dann wohl ein Wunschtraum zu sein
Edit: Zur Dispotilgung hatten wir auch schon überlegt, ob man sich nicht so einen Ablösekredit holen sollte, damit die Zinsen im Rahmen bleiben. Andererseits waren wir uns nicht sicher, ob man sowas gleich in den "großen" Kredit hineinpacken könnte. Geht sowas überhaupt?
300.000 EUR Kredit bedeuten irgendwo eine Belastung von 1.500-1.800 EUR/Monat. Dazu der Autokredit 364 EUR + 250 EUR Disporückführung sind ca. 2.100 - 2.300 EUR zzgl. Heizung/Strom 300 EUR/Monat (?) Versicherung/Wasser/Müll..... 150 EUR (?)......
Da bleibt vom Gehalt nicht mehr viel, auch wenn ein sicheres Gehalt ist.
Ich würde erst mal die Schuldenseite bereinigen und dann weitersehen.
Oha, 250€ Disporückführung ist ganz schön doll gerechnet, oder? Es sind knapp 3000€, die sich da angesammelt haben. Wir hatten das mal ausrechnen lassen (allerdings nur bei check24) und kamen da auf irgendwas um die 160 € monatlich.
Bei einer Anfrage zu einem anderen Objekt bei der Sparkasse über 200 000 € erhielten wir die Zusage für 824€ monatlich als Minimum. Ich hatte nicht erwartet, dass bei 300 000€ so viel unterm Strich stehen würde (erwähnte 1500 - 1800€). Aber der Einwand / Tipp ist natürlich berechtigt, wir sollten wahrscheinlich wirklich erst zusehen, dass wir von dem Disco runter kommen und dann einen neuen Anlauf nehmen.
OK, die Miete von 1.060€ ist das Problem. Da solltet ihr doch noch mal umziehen bevor ihr euer Projekt in Angriff nehmt. Für 2 Personen sollte sich in MV doch auch eine schöne 3-Zimmer-Wohnung für 500€ finden.
Den Dispo hatte ich eher bei 10.000€ (3 Monatsgehälter) als bei 3.000€ gesehen. D.h. es sind keine 250€ für die Tilgung nötig, sondern vielleicht tun es auch 80€.
Damit hättet ihr insgesamt 730€ mehr Luft.
Und 300.000€ kosten auch bei einer 100% Finanzierung nicht 1.500-1.800€ monatlich. Kannst du leicht selbst überprüfen. z. B. hier
Bei 300.000€, 10 J Zinsbindung, 0€ Eigenkapital und 2% Tilgung kommen da per heute genau 1.288€ monatlich heraus. Ihr könnt aber auch erst mal mit 1% Tilgung starten solange du Alleinverdiener bist und in 1-2 Jahren auf 2% erhöhen. Dann wären es sogar nur 1.038€ pro Monat.
ING-DiBa war jetzt aber nur ein Beispiel. Ich habs auch nur gewählt, weil mir der Rechner gerade einfiel. Es gibt noch günstigere Anbieter, z. B. bei biallo.de mal vergleichen.
Sorry, aber hier hat der Forenstarter doch geschrieben kein Eigenkapital zu haben oder?
Und dann schlägt jemand 1% Tilgung vor?
Das geht gar nicht. Ist wirklich kein Eigenkapital vorhanden muss man den Kaufpreis und die Kaufpreisnebenkosten bezahlen.
Da sind andere Zinsen anzusetze die auch eine höhere Tilgung von 2% mit sich bringen.
Hallo,
unabhängig von den Konditionen und Tilgungshöhen muss erst einmal eine Bank gefunden werden, die unter diesen Umständen ein marodes Bauernhaus finanziert, das erst mit erheblichem Aufwand modernisiert und modernisiert werden muss. Von der Lage ggfs. außerhalb einer Ortschaft ganz zu schweigen. Hier sind für die entsprechenden Umbauten Fachleute mit entsprechenden Preisen gefragt. Also zunächst einmal ein Konzept mit Kostenvoranschlägen erstellten.
Ohne Eigenkapital und mit laufenden Kreditraten sowie zusätzlichen Mietkosten über einen längeren Zeitraum sehe ich kaum Chancen.
Sorry, aber hier hat der Forenstarter doch geschrieben kein Eigenkapital zu haben oder?
Und dann schlägt jemand 1% Tilgung vor?
Das geht gar nicht.
Wenn schon, dann bitte richtig zitieren. Ich habe 1% für 1-2 Jahre vorgeschagen solange die TE noch Alleinverdienerin ist. Danach kann man bei vielen Banken den Tilgungssatz ja ohne weiteres bis auf 10% anheben.
Der Ehemann ist Architekturstudent kurz vor dem Abschluss. Der sollte die Planung ja wohl übernehmen können und auch das Baukostenrisiko richtig einschätzen. Damit sind zumindest schon mal die Nebenkosten abgedeckt.
Und erklärt mir mal bitte, warum ein Paar (Beamtin und Architekt) mit einem Einkommen von 5.000-6.000 netto ab nächsten Jahr keine 100% Finanzierung von 300.000€ bekommen sollte. Selbst wenn die Tilgung nach 1-2 Jahren von 1% auf üppige 5% angehoben würde, wäre die Darlehenrate mit ca. 2000€ dann noch immer verkraftbar.
Dann wären nach Ablauf der Zinsfestschreibung in 10 Jahren schon PI mal Daumen fast 50% getilgt.
Bei 300.000€, 10 J Zinsbindung, 0€ Eigenkapital und 2% Tilgung kommen da per heute genau 1.288€ monatlich heraus. Ihr könnt aber auch erst mal mit 1% Tilgung starten solange du Alleinverdiener bist und in 1-2 Jahren auf 2% erhöhen. Dann wären es sogar nur 1.038€ pro Monat.
Welchen Nutzen hat denn dieser Link ?
Da wird keine Aussage getroffen, mit welchem Zins da gerechnet wird.
Meine 1.500 EUR waren auf 4% Zins und 2% Tilgung. Denn der TE hat 0 Eigenkapital, das macht den Zins teurer und er muss sicherlich aufgrund der hohen Darlehenssumme eine lange Zinsbindung wählen, sonst fliegt im u.U. nach Ablauf einer kurzen Zinsbindung die Rate um die Ohren.
Ob der Dispo nun mit 250 EUR oder 80 EUR zurückgeführt wird, macht das Kraut bei dieser Rechnung auch nicht fett, schließlich kostet die weniger zurückgeführte Summe entspr. Zinsen.
Er zeigt genau das, worum es in deinem Beitrag ging. Nämlich die monatliche Rate. Der Link gibt mit 2 Eingaben exakte Auskunft über die monatliche Belastung und damit wird sofort klar, dass es eben nicht 1.500-1.800€ sein müssen, wie von dir angegeben, sondern 1.288€ ausreichen.
Zitat von Herrmueller
Da wird keine Aussage getroffen, mit welchem Zins da gerechnet wird.
Wer den Zinssatz wissen möchte, der klickt auf der Baufi Seite der DiBa auf den Reiter Ratenrecher --> erweiterte Rechnung und sieht auf einen Blick, dass ein Darlehen von 300.000€ bei einem Beleihungsauslauf über 95% und 10J fest statt 4% nach deiner Annahme z.Z. eben nur 3,15% kostet.
Restschuld bei 2% Tilgung 230tsd EUR, bei 2% höherem Zinssatz knapp 1.700 EUR........ Ich weis ich weis, in 10 Jahren ist der Lebensgefährte Architekt und die Rate ein Witz für den TE.....
Das was Du da im Internet findest sind Schaufensterkonditionen. Diese wird man in der hier gegebenen Konstellation nicht bekommen.
Wie Kasfinanz schon geschriebene hat, kein EK, dafür Schulden, Sanierungsobjekt Bauernhaus.... Da wird keiner 300.000 EUR rausrücken.
Kredit für Sanierung eines Altbaus
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Zitat von Bankkaufmann
