Unser Vorhaben ist es eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung zu kaufen.
Kaufpreis der Wohnung beträgt: 260.000€
Darauf fallen ca. 7% Nebenkosten an(Notar+Grunderwerbsteuer) = 18200€
Es stehen 23.200€ Eigenkapital zur Verfügung.
Ergibt einen Fremdkapitalbedarf von 255.000€.
Aktuell haben wir einen Finanzierungsvorschlag mit
50.000€ kfw124 zu 2.05% (10 Jahre Zinsbindung, 20 Jahre Laufzeit)
205.000€ Darlehen von der Bank ebenfalls zu 2.05% 10 Jahre Zinsbindung, mit 10% p.a. Sondertilgungsmöglichkeit,
4% Tilgung, mit der Möglichkeit in der Zinsbindungsperiode zwischen 4% und 6% die Tilgung zwei mal anzupssen.
Unsere Überlegung war es die 50.000€ von der Kfw mit 5 Jahre Zinsbindung und 5 tilgungsfreien Anlaufjahren zu 1.50% zu nehmen und in dieser Zeit versuchen das Darlehen von der Bank so gut wie es geht(mit 6%) zu tilgen.
Nun stellt sich die Frage, wie problematisch wäre es nach den 5 Jahren die Anschlussfinanzierung für das Kfw Darlehen zu bekommen? Würde man problemlos evtl. bei anderen Banken eine Anschlussfinanzierung dafür erhalten? Was muss man dabei beachten? Welche Kosten entstehen dabei?
Ich habe ausgerechnet, dass der Zinssatz bei ca. 3.05% bei der Anschlussfinanzierung max. sein darf, damit man auf das Gleiche raus kommt, wie bei 2.05% für 10 Jahre.
Wie hoch die Wahrscheinlich ist, dass der Zinssatz höher sein wird, kann natürlich keiner beantworten, wir würden allerdings das Risiko eingehen.
Kosten für eine Umschuldung sind dann die Grundschuldabtretung. Diese Kosten werden aber oft übernommen.
Insofern ist Ihre Idee interessant.
Doch bei einer (fast) Vollfinanzierung von EUR 255.000 zu EUR 260.000 Kaufpreis glaube ich nicht unbedingt dass die finanzierende Bank Ihnen die 5 Jahre auch gibt.
Eher KfW und Bank bei 10 Jahren beide Sollzinsbindung.
Bankdarlehen würden wir mit 10 Jahren Zinsbindung wählen.
Nur das Kfw könnte man auf nur 5 Jahre binden. Sprich, man hätte nach den 5 Jahren die 50.000€ aus dem Kfw, die man umschulden müsste.
wenn in 5 Jahren KfW ausläuft sind sie an die heutige Bank gebunden, denn keine Bank löst die Restschuld ab und geht in den Nachrang, denn das müsste sie, denn den ersten Rang besetzt das durchleitende Kreditistitut, sprich die finanzierende Bank.
Danke für die Rückmeldung. Genau das waren meine Gedanken, wo bekomme ich anschließend die 50k€ für den Kfw. So wie Sie sagen, wäre man dann an die Hausbank gebunden.
Dessen bewusst, wird die Hausbank sicherlich höheren Zins nach 5 Jahren verlangen als marktüblich. Ich werde mit meinem Bankberater meine Idee besprechen. Habe heute noch einen Termin bei einer anderen Bank, mal schauen was sie dazu sagen.
Kfw und Darlehen auf 5 Jahre Zinsbindung laufen zu lassen wäre uns zu riskant, wobei in Anbetracht derzeitiger politischer Lage, spricht nicht viel für den Zinsanstieg. Das kann aber keiner genau vorhersehen.
Bei notariellem Kaufpreis von EUR 260.000 und Darlehen von EUR 255.000 kann man aktuell mit einem Zinsmix aus Bank und KfW in Höhe von sogar unter 2,05% rechnen.
Komme gerade von einer anderen Bank.
Diese gibt uns 1,99% Zinssatz für reines Darlehen 255.000€ ohne Kfw, mit 5% Sondertilgungsmöglichkeit p.a. und 10 Jahre Zinsbindung.
Nun ist es soweit, wir stehen kurz vor dem Notartermin.
Jetzt stellt sich die Frage ob die Grundschuld umgeschrieben oder gelöscht werden soll.
Die Eigentümerin der Wohnung hat im Grundbuch 120.000€ Grundschuld eingetragen. Wir wollen 260.000 finanzieren(Kaufpreis auch 260.000).
Daher gibt es zwei möglichkeiten, entweder löschen oder umschreiben.
Was ist für uns besser bzw. günstiger?
Das tun was die Sparkasse vorschlägt.
Nicht jede Grundschuld kann man automatisch als neue Sicherheit bei einem Kauf verwenden. Es gibt ein paar Details auf die die Banken unterschiedlich reagieren ( § 800 ZPO, sofort vollstreckbar, Buch-Briefgrundschuld, wie hoch Grundschuldzinsen eingetragen...)
Vielen Dank!
Jetzt steht im Kaufvertrag, dass der Verkäufer die Kosten für die Löschung übernimmt.
Müssten wir dann nur die Grundschuldneueintragung bezahlen? Somit müsste es günstiger sein?
Denn sonst müssten wir die Grundschuldabtretung + Grundschuldneueintragung bezahlen.
Eigentumswohnung Finanzierung mit Kfw 124
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