Hallo
wir wollen uns eine vermietete ET Wohnung als Kapitalanlage kaufen.
Dabei möchte ich folgenden Weg wählen:
Kaufpreis 50.000
Barvermögen 55000
Ich möchte die 50000 Euro für 10 Jahre festlegen (z.Zt. mit 2,75 %).
(der Freibetrag steht mir nicht mehr zur Verfügung)
mit den 5000 möchte ich die Nebenkosten bezahlen.
und 50000 möchte ich mir leihen (10 Jahre, komplett bezahlen, 479 Euro/Monat z.zt. 2,77 %)
Somit hätte ich in den 10 Jahren mehr EinnameZinsen als AusgabeZinsen und kann die Ausgabezinsen auch noch steuerlich geltend machen.
Als Belastung habe ich die differenz von Miete und Kreditrate, die 190 Euro kann ich wuppen.
Aber das hört sich so gut an, das ich Angst habe etwas völlig falsch zu sehen
Was habe ich vergessen?
Sollte man das so machen oder die Wohnung kaufen und bezahlen und gut is?
Der eine rechnet die erste Milchmädchenrechnung mit der anderen Milchmädchenrechnung auf. Herrlich Mit der Gefahr, dass ich selbst eine Milchmädchenrechnung aufstelle, sollte man folgende Punkte beachten um Vergleichen zu können:
-> Wie Bankkaufmann bereits sagte kann man nur die Zinsen absetzen, nicht aber die Tilgung.
-> Wenn du in Variante A jeden Monat 190 € reinbutterst um in 10 Jahren deine 50.000 Euro verdoppelt zu haben, dann musst du bei Variante B diese 190 € ebenfalls monatlich anlegen um realistisch vergleichen zu können.
Und ich blende mal aus, dass die 50k Wohnung in 10 Jahren vermutlich keine 50k mehr wert ist. ( Und du weitere Risiken und Kosten hast, Mieter zieht aus, Mieter zahlt keine Miete, Heizung muss ausgetauscht werden und so weiter )
Ich bin am Ende zum Schluss gekommen, dass man bei der Kreditversion + 50.000 € anlegen am Ende des Jahres seinen Ertrag mit der Kap + Soli versteuern muss ( ~26% ). Beim Barkauf versteuerst du dann deine Mieteinkünfte mit deinem persönlichen Steuersatz. ( Dies sollte unter der Voraussetzung gelten, dass der gezahlte und der erhaltene Zinssatz gleich ist. )
Variante 1 / 2
Angenommen ich spare diese rd 200 Euro aus variante 2 jeden Monat, für die 10 Jahre, muß ich 'NUR' 14,... % erwirtschaften, um nach 10 jahren die 50K wieder zu haben.
In meiner Version habe ich Sie sicher.
Nicht ganz. Du sparst ja nicht nur 200€, sondern fast 400€, nämlich die 190€, die Du nach Deiner Version mtl. bezahlen müßtest, plus die 189€, die Du an Gewinn erwirstschaftest.
Damit bräuchtest Du also nur noch 7% p.a. Ertrag auf Deine 50k erwirtschaften, um die 50k wiederzubekommen b zw. brauchst nur halb so lange.
Und dann rechne doch mal, was Du am Ende herausbekommst, wenn Du das Darlehen stattdessen erst nach 15 oder 20 Jahren ablöst. Da Du ja praktisch nichts für Dein Darlehen bezahlst bzw. jeden Monat sogar Gewinn erwirtschaftest, gibt es ja überhaupt keinen Grund zur Eile, das Darlehen wieder abzulösen
aber grade wegen der Geldentwertung scheint es mir sinnvoll einen Sachwert (der erhalten bleibt) mit einem Geldwert (der ggf immer weniger Wert wird) abzusichern.
Und genau da liegt der Denkfehler, der schon viele Sparer (zig)tausende Euros ihres Vermögens gekostet hat...
Aufgrund der kommenden Zinsanhebung (Siehe Andeutungen Fed...) ist kaum davon auszugehen dass eine Immobilie jetzt EUR 50.000 Wert in 10 Jahren bei EUR 90.000 Wert liegt.
Nach diesen vielen Erläuterungen habe ich es für mich noch einmal durchgerechnet und komme zu folgendem Schluss
50.k zu 2,21% = 5716 Euro Zinsen = 464,58 Euro / Monat
50.K zu 2,75% festgelegt = 13.750 Zinsen-25%=10.312 / 120 =85,93/ Monat
Miete - Hausgeld= 280 Euro
464,58 - 280 - 85,93 = 98,65 Eigenanteil
Nach 10 Jahren: 11.838 Euro Eigenanteil bezahlt, habe ETW, habe 50.000 Euro
Die insgesamt 5716 Euro kann ich, asymetrich verteilt auf 10 Jahre, von der Steuer absetzen.
Alternativ
Bezahlen
Sparplan einrichten über 280 Euro Miete und 98,65 Eigenanteil also 378,65
wenn der mind. 2,56% bringt (davon gehn 25% an den Staat) habe ich
nach 10 Jahren: 11.838 Euro Eigenanteil bezahlt, habe ETW, habe 50.000 Euro
nix ab zu setzen aber Miete (280 Euro ) müssen versteuert werden.
rd. 33% = 8,4 Euro*120= 1008 Euro
Sollte die durchschnittliche Rendite eines wie auch immer angelegten Sparplans mehr als 3,5 % sein, ist barzahlen besser.
Aufgrund der kommenden Zinsanhebung (Siehe Andeutungen Fed...) ist kaum davon auszugehen dass eine Immobilie jetzt EUR 50.000 Wert in 10 Jahren bei EUR 90.000 Wert liegt.
Das würde ich den Leuten sicher auch erzählen, wenn ich Bankkaufmann wäre...
@ Robert
Dein "Problem" ist, daß Du im Grunde reines "Banker-Rechnen" als Werkzeug benutzt. Du kalkulierst nur mit (schlechten) Anlageprodukten, hast aber keine Anlagestrategie!
Genau darin liegt aber das Erfolgsgeheimnis Deiner Rendite und Deiner Sicherheit! Vor allem, weil da auch wesentliche Steueraspekte mit hineinspielen, wie Du ja an dem "Problem" der zu versteuernden Mieteinnahmen schon erkannt hast.
Außerdem problematisch: Du sitzt als Privatperson auf 50k und (fast) egal, wie Du diese investierst, kommen die Geier vom Finanzamt mit offenen Händen angerannt. Was hältst Du davon, eben diese 50k zur Gründung einer GmbH (bspw. eine "Robert400 Vermögensverwaltungs GmbH" ) zu nutzen den Finanzheinis so den Finger zu zeigen?
Mit genau so einer Konstellation haben es bspw. auch die ADLI-Brüder geschafft, Ihr Milliardenvermögen praktisch völlig steuerfrei zu vererben. Die haben nämlich kein Privatvermögen vererbt, sondern einfach beizeiten eine Familienstiftung gegründet, haben so Ihr gesamtes Vermögen gesichert und ihre Familien für Generationen abgesichert!
Sowas geht aber eben nur, wenn man eine langfristig ausgelegte Strategie hat. Normale Menschen kaufen dagegen Finanzprodukte und führen den Großteil ihrer Erträge als Gebühren und Steuern an Banken und Staat ab...
@Cashflowclub.
Sie gehen von einer fast 100% Preissteigerung im Immobilienpreissektor in den nächsten 10 Jahren aus.
Ich eben nicht. Das hat nichts mit meinem Berufstand zu tun.
Ebensowenig interessiert aber glaube ich hier die Forenleser nicht wieviel Stammkapital Ihre GmbH hat und wieviel Vermögenswerte versus Schulden vorhanden sind.
@Cashflowclub.
Sie gehen von einer fast 100% Preissteigerung im Immobilienpreissektor in den nächsten 10 Jahren aus.
Ich eben nicht. Das hat nichts mit meinem Berufstand zu tun.
Eben doch! Weil Sie ein Bankkaufmann sind und kein Immobilieninvestor. Sonst wüßten Sie, daß der Wert einer Immobilie i.d.R. schon nach Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen um 30-50% (oder noch mehr) gestiegen ist, wenn Sie alles richtig gemacht haben.
Und wie ich wahrscheinilch schon mal erwähnt habe: keinen Kunde, der sich fachmännisch beraten lassen möchte, interessiert es, was ein Fachmann glaubt oder wovon er ausgeht oder was er sich vorstellen kann oder nicht! Vor allem dann nicht, wenn er über branchenfremde Fachgebiete theoretisiert.
@Cashflowclub, woher wollen Sie wissen dass ich kein Immobilieninvestor bin?
Ansonsten ist Ihre Rechnung interessant dass eine fertig sanierte Immobilie automatisch 30-50% mehr Wert ist.
@Cashflowclub, woher wollen Sie wissen dass ich kein Immobilieninvestor bin?
Ansonsten ist Ihre Rechnung interessant dass eine fertig sanierte Immobilie automatisch 30-50% mehr Wert ist.
Auf Grund Ihrer Beiträge und Rechnungen hier im Forum WEISS ich, daß Sie kein Immobilieninvestor sind oder falls doch zumindest keiner von denen, von denen man Ratschläge annehmen sollte
Aber jetzt mal "Butter bei die Fische": wenn Sie als Immobilieninvestor ernsthaft nicth nachvollziehen können, wie man eine immobilie druch eine Sanierung um bis zu 50% aufwertet und Sie nicht gerade in einem völlig "skurrilen" Markt unterwegs sind bzw. zu teuer einkaufen, liegt mit Sicherheit in Ihrer Strategie irgendwas im Argen! Entweder haben Ihr Gutachter oder Ihr Architekt keine Ahnung von der Bausanierung, weshalb sie nur "Dienst nach Vorschrift" machen ("viel hilft viel"), oder Bauunternehmer zieht Sie über den Nuckel.
In Sachsen-Anhalt kaufe und saniere ich für 500-700€/qm, Wiederverkauf liegt i.d.R. bei ca. 1000€/qm bzw. bei 4-6€/qm Miete. Ich denke, das verdeutlicht, wo der Ertrag bei Immobilien liegt...
finanzieren und Geld festlegen?
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Mit der Gefahr, dass ich selbst eine Milchmädchenrechnung aufstelle, sollte man folgende Punkte beachten um Vergleichen zu können:
Zitat von ILEMax
