Hallo Zusammen!
folgende Situation. Meine Eltern besitzen ein Haus mit Anbau. Ich möchte das gesamte Objekt in ca. 5 Jahren erwerben und erst dann auch selbst bewohnen(Haupthaus). Meine Eltern ziehen dann in den Anbau und zahlen Miete an mich.
Mein Plan besteht nun darin, zunächst und sobald wie möglich den Anbau zu kaufen. Dort wohnt meine Schwester, was auch noch 5 Jahre so bleiben soll (zahlt ab Kaufdatum Anbau Miete an mich). Den Anbau möchte ich dann möglichst in den 5 Jahren abgezahlt haben um dann im zweiten Schritt den Rest des Objektes zu Kaufen. Diesmal mit 30% Eigenkapital, so dass ich hoffentlich einen besseren Zinssatz erhalte.
Bisher haben wir lediglich ein Gutachten für Anbau und Haupthaus in Auftrag gegeben. Jetzt geht es mir im nächsten Schritt um eine Finanzierung des Objektes. Ist meine Überlegung bezüglich gesplitteten Kaufs sinnvoll?
Hier noch ein paar Daten.
Nutzflächen:
Haupthaus: 175,28m²
Anbau: 62,17m²
Ich habe bei Check24 ein Angebot für den Anbau eingeholt. Dabei riet mir der Berater zu einem Kredit der Sparkasse(120t€ für 2.33%). Bei einer Rate von monatlich 1700€ und einer Sondertilgung von 5000€ p.a. hätte ich den Kredit in 5 Jahren abgezahlt.
Was haltet Ihr von dem Angebot?
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#21
Bankkaufmann
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AW: Beratung für Hauskauf benötigt...
Wieso soll sich der Zins verbessern?
Der Zins ist doch sowieso aktuell sehr gut.
Sie verstehen die Unterschiede glaube ich nicht.
Schenkung: Hier können Sie nach Umschreibung im Grundbuch mit Ihren Eltern frei aushandeln wie die Zahlung aussieht und besorgen sich bei der lastenfreien Immobilie dann über die Bank Geld.
Bei einem Kauf müssen Sie den notariellen Kaufpreis voll finanzieren. Erst nach Zahlung werden Sie dann Eigentümer im Grundbuch.
Bei beiden Modellen jedoch ist der Zins sicherlich ähnlich.
Doch bei einer Schenkung haben Sie viel mehr Möglichkeiten.
Bezüglich Bonität aber nochmal etwas. Nur weil man eine Immobilie vermietet und mehr Einkommen hat verbessert sich der Zins nicht. Der Zins ist immer von der Sicherheit der Immobilie abhängig. Bei Schenkung oder Kauf orientieren sich die Banken dann an dem Wert der im Vertrag drin steht.
Bei Schenkung bitte beachten dass Sie nicht das Haus welches beispielsweise EUR 300.000 Wert hat für EUR 50.000 von den Eltern Schenkungsvertrag schenken lassen nur um die Gebühr für den Notarvertrag zu sparen. Diese orientiert sich am Wert wo im Vertrag steht. Denn bankseitig ist es möglich dass die Bank dann auch nur EUR 50.000 Darlehen vergibt.
Es sollte somit im Schenkungsvertrag auch ein realistischer Verkehrswert ausgewiesen werden.
Wieso soll sich der Zins verbessern?
Der Zins ist doch sowieso aktuell sehr gut.
Sie verstehen die Unterschiede glaube ich nicht.
Schenkung: Hier können Sie nach Umschreibung im Grundbuch mit Ihren Eltern frei aushandeln wie die Zahlung aussieht und besorgen sich bei der lastenfreien Immobilie dann über die Bank Geld.
Bei einem Kauf müssen Sie den notariellen Kaufpreis voll finanzieren. Erst nach Zahlung werden Sie dann Eigentümer im Grundbuch.
Bei beiden Modellen jedoch ist der Zins sicherlich ähnlich.
Doch bei einer Schenkung haben Sie viel mehr Möglichkeiten.
Die Möglichkeiten und auch deren Details sind mir noch nicht ganz klar. Wenn meine Eltern den vollen Kaufpreis auf einmal verlangen, macht es für mich immer noch keinen Unterschied. Aber natürlich wären 2x 150.000€ günstiger zu leihen als 1x300.000€..
Was gibt es darüber hinaus für Möglichkeiten aus dem direkten Eigentum?
Bezüglich Bonität aber nochmal etwas. Nur weil man eine Immobilie vermietet und mehr Einkommen hat verbessert sich der Zins nicht. Der Zins ist immer von der Sicherheit der Immobilie abhängig. Bei Schenkung oder Kauf orientieren sich die Banken dann an dem Wert der im Vertrag drin steht.
OK, das leuchtet ein..
Bei Schenkung bitte beachten dass Sie nicht das Haus welches beispielsweise EUR 300.000 Wert hat für EUR 50.000 von den Eltern Schenkungsvertrag schenken lassen nur um die Gebühr für den Notarvertrag zu sparen. Diese orientiert sich am Wert wo im Vertrag steht. Denn bankseitig ist es möglich dass die Bank dann auch nur EUR 50.000 Darlehen vergibt.
Es sollte somit im Schenkungsvertrag auch ein realistischer Verkehrswert ausgewiesen werden.
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#23
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AW: Beratung für Hauskauf benötigt...
Das ist richtig, wenn Ihre Eltern auf einmal den vollen Kaufpreis verlangen dann ist das ein ganz normaler Kauf und dann erfolgt nach KP Zahlung die ETU im Grundbuch.
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#24
noelmaxim
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AW: Beratung für Hauskauf benötigt...
1) Nach WEG aufteilen, also Wohnungsgrundbücher bilden.
2) Weder bei Schenkung noch bei Verkauf fallen Grunderwerbssteuer an
3) Bei Schenkung oder aber erst Recht bei Verkauf innerhalb der Familie orientiert sich die Bank keineswegs an den Kaufpreis im Bezug auf den Wert, vielmehr ist erklärbar, warum der Kaufpreis unter Umständen - weil Verkauf innerhalb Familie - niedriger ist als der tatsächliche Wert. Entsprechend ermittelt in diesem Fall die Bank einen internen Wert, den sie auch für die Kondition in Abhängkeit zum Beleihungsauslauf ansetzt. Frage bleibt dabei natürlich ob nach WEG aufgeteilt wird oder eben das ganze Objekt beliehen wird. Bleibt es ein Grundbuch mit 2 Häusern steht die aufzunehmende Summe (dabei wäre ja zu klären was insgesamt an Geld benötigt wird) im Verhältnis zu dem Wert beider Immobilie unter Berücksichtung einer vetl. Vorlast, sprich Altkredit Eltern.
4) Es ist doch auch die Frage wie hoch das Haus derzeit belastet ist und ob weitere Geschwister bezogen auf den Wert (derzeitiger Wert abzgl. evtl. derzeitige Valuta) ausbezahlt werden müssen, denn mind dieses Kapital zzgl. Ablösung einer evtl. Valuta (natürlich zzgl. Neubaukosten) müsste doch finanziert werden, damit das Kapital für die Auszahlung Geschwister und Neubau vorhanden ist, es sei denn es gibt weiteres Kapital der Eltern, womit die Geschwister abgefunden werden.
Anhand der bisher nich ausreichend vorliegenden Daten und Informationen kann eine Empfehlung gar nicht ausgesprochen werden und auch ein Steurberater benötigt weitaus mehr Informationen, als derzeit hier bekannt wird.
1) Nach WEG aufteilen, also Wohnungsgrundbücher bilden.
2) Weder bei Schenkung noch bei Verkauf fallen Grunderwerbssteuer an
3) Bei Schenkung oder aber erst Recht bei Verkauf innerhalb der Familie orientiert sich die Bank keineswegs an den Kaufpreis im Bezug auf den Wert, vielmehr ist erklärbar, warum der Kaufpreis unter Umständen - weil Verkauf innerhalb Familie - niedriger ist als der tatsächliche Wert. Entsprechend ermittelt in diesem Fall die Bank einen internen Wert, den sie auch für die Kondition in Abhängkeit zum Beleihungsauslauf ansetzt. Frage bleibt dabei natürlich ob nach WEG aufgeteilt wird oder eben das ganze Objekt beliehen wird. Bleibt es ein Grundbuch mit 2 Häusern steht die aufzunehmende Summe (dabei wäre ja zu klären was insgesamt an Geld benötigt wird) im Verhältnis zu dem Wert beider Immobilie unter Berücksichtung einer vetl. Vorlast, sprich Altkredit Eltern.
4) Es ist doch auch die Frage wie hoch das Haus derzeit belastet ist und ob weitere Geschwister bezogen auf den Wert (derzeitiger Wert abzgl. evtl. derzeitige Valuta) ausbezahlt werden müssen, denn mind dieses Kapital zzgl. Ablösung einer evtl. Valuta (natürlich zzgl. Neubaukosten) müsste doch finanziert werden, damit das Kapital für die Auszahlung Geschwister und Neubau vorhanden ist, es sei denn es gibt weiteres Kapital der Eltern, womit die Geschwister abgefunden werden.
Anhand der bisher nich ausreichend vorliegenden Daten und Informationen kann eine Empfehlung gar nicht ausgesprochen werden und auch ein Steurberater benötigt weitaus mehr Informationen, als derzeit hier bekannt wird.
zu 1)Da ich erst in 5 Jahren eine Eigennutzung des Haupthauses anstrebe, kommt derzeit für mich nur der Kauf des Anbau in Frage.
Dazu ist, insofern ich alles richtig verstanden habe, gleichgültig ob Kauf oder Schenkung, eine Teilungserklärung notwendig. Wenn Sie eine weitere Möglichkeit sehen, bin ich sehr daran interessiert.
zu 2) Ich möchte das Objekt zusammen mit meiner Freundin erwerben. Ich wurde gerade darauf hingewiesen, dass auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie, zumindest für meine Partnerin Grunderwerbsteuer anfallen würden.
Wie sehen Sie das?
zu 4) Es bestehen keinerlei Altlasten und auch Geschwister müssten nicht aus bezahlt werden.
Dann muss nach WEG aufgeteilt werden und die eine Wohnung (das wäre dann der Anbau) an sie verschenkt werden. Natürlich nicht an die Freundin, denn dann fällt 50% Grunderwebssteuer an.
Dann muss nach WEG aufgeteilt werden und die eine Wohnung (das wäre dann der Anbau) an sie verschenkt werden. Natürlich nicht an die Freundin, denn dann fällt 50% Grunderwebssteuer an.
Ich fasse zusammen:
1. Teilungserklärung.
2. Ich kaufe Wohnung bzw lasse sie mir schenken (ohne Freundin)
Welche Möglichkeit hat meine Freundin in Bezug auf rechtliche Absicherung?
Sie möchte sicher nicht bezahlen um im Fall der Fälle leer auszugehen...
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#29
Bankkaufmann
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AW: Beratung für Hauskauf benötigt...
Geht dann nur dass Freundin mit als Eigentümer im Grundbuch steht.
Dann zahlt sie eben Grunderwerbsteuer doch das sollte eine Absicherung allemal abfedern.
Dann wie Bannkaufmann schon schrieb, 1/2 Eigentümer, hälftiger Anfall der GeSt.
Was würde sich ändern, bzw. welche Möglichkeiten ergäben sich wenn wir verheiratet wären?
Soweit ich informiert bin würden bei einem Verkauf an uns Beide dennoch Grunderwerbssteuern anfallen.
Was ist mit einem Verkauf an mich und anschließender 50% Schenkung an meine EHEFRAU ? Da sollte man doch im Endeffekt günstiger wegkommen, auch wenn zweimal das Grundbuch geändert werden muss.
Was würde sich ändern, bzw. welche Möglichkeiten ergäben sich wenn wir verheiratet wären?
Soweit ich informiert bin würden bei einem Verkauf an uns Beide dennoch Grunderwerbssteuern anfallen.
Was ist mit einem Verkauf an mich und anschließender 50% Schenkung an meine EHEFRAU ? Da sollte man doch im Endeffekt günstiger wegkommen, auch wenn zweimal das Grundbuch geändert werden muss.
Ich bin leider immer noch nicht weiter gekommen. Funktioniert die oben genannte Möglichkeit? Wenn nein, gibt es eventuell eine andere Möglichkeit um möglichst wenig Steuern und Gebühren zu bezahlen aber dass wir dennoch beide (Freundin /Ich/(heiraten??)) im Grundbuch stehen?
Ist meine Überlegung bezüglich gesplitteten Kaufs sinnvoll?
Ganz ehrlich, Michael? das kann niemand hier beurteilen, weil niemand Deine steuerliche Situation kennt! Denn der Erfolg des ganzen Vorhabens liegt nicht darin, hier oder da ein halbes Prozent Zins bei der Finanzierung zu sparen, sondern vielmehr in der richtigen Steuerstrategie!
Da Du Dich clevererweise schon lange vorher damit beschäftigst (die meisten Menschen suchen erst nach Hilfe, wenn alle Verträe unterschrieben sind ), findet sich da sicher die ideale Strategie! Gerne verweise ich Dich dazu an einen unserer Steuerberater, die sich in der Immobilienbranche und den steuerlichen Gegebenheiten bestens auskennen.
Beratung für Hauskauf benötigt...
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), findet sich da sicher die ideale Strategie! Gerne verweise ich Dich dazu an einen unserer Steuerberater, die sich in der Immobilienbranche und den steuerlichen Gegebenheiten bestens auskennen.