unser Wunschbaugebiet wird zurzeit geplant. Aufgrund der derzeit hochschnellenden Immobilienpreise und Baupreise sind wir etwas verunsichert darüber, in welcher Größenkategorie - sowohl Haus als auch Darlehensvolumen - wir beruhigt denken können und sollten. Daher bitten wir hier um Ihre Einschätzung.
Rahmendaten: Familie, 2 kleine Kinder (5 und 1), Familienplanung fertig, 1 Gehalt (2. Gehalt nach Elternzeit möglich & sicher, soll aber nicht in die Planungen einbezogen werden). Ebenso sollen Sozialleistungen (Kindergeld, Elterngeld, Betreuungsgeld) keine Berücksichtigung finden.
--Gehalt: 7.900 brutto (5.400 netto),
--zzgl. Bonus (Einmalzahung) mind. 55.000 jährlich brutto (30.000 netto)
--Eigenkapital: 140.000,-
--sowie 1 vermietete Eigentumswohnung, Wert mind. 120.000,-, Restschuld ca. 38.000,-, Miete trägt Darlehensrate (Kaltmiete 495, Darlehen 479), Volltilger ist in 8 Jahren beendet, langjähriger solventer Mieter
--Keine weiteren Verbindichkeiten für Auto o.ä..
-- sowie 1 weitere Wohnung, Wert mind. 200.000 und 1 Stadthaus, Wert mind. 250.000, mit mehreren Parteien, reine Grundbucheintragung, da Niessbrauch bei Eltern liegt (noch lange...)
- unsere Mietbelastung für gemietetes Haus liegt bei 1.400 kalt zzgl. 100 BetrK zzgl. 300 NK
Welcher Darlehensbereich könnte angedacht werden?
Wird der Bonus durch die Banken anders behandelt als das Grundgehalt? Es handelt sich um ein bekanntes TOP Dax Unternehmen, Boni ab bestimmter Stufe wesentliche Bestandteil und seit Jahrzehnten wachsender Anteil
Sind die 2 Immobilien, in denen nur eine Grundbucheintragung vorliegt, überhaupt relevant oder können wir die getrost weglassen bei Gesprächen
mit Banken? (Eintragung von Grundschulden o.ä. bei diesen Häusern ist nicht möglich)
Ist die vorhandene Eigentumswohnung eher positiv zu bewerten oder stört mehr die Restschuld/Ausfallgefahr bei Mieterauszug?
Zur Hausgröße (Grobplanung)
- Grundstück inkl. Erwerbsnebenkosten ca. 150.000 erwartet (ggf günstiger, aber mit Puffer)
- nach Recherche im Internet rechnen wir mit pauschal 50.000 Baunebenkosten und hoffen, damit im sicheren Bereich zu schätzen?
- Doppelgarage mit ExtraRaum, 35.000
- Maler- und Fliesenarbeiten, ca. 20.000
- Küche, 20.000 (hoffentlich billiger, aber man weiß ja nie)
- Gartenanlage und Außenarbeiten würden mit Bonus des dem Bau nachfolgenden Jahres bezahlt und nicht mit finanziert
- Haus: Liegen wir mit einem Faktor von 1.500/m², Massivbau, Bodenplatte, gut oder ist der aufgrund der steigenden Preise schon zu niedrig? Wenn zu niedrig, welchen Faktor würden Sie empfehlen, bevor Sie Grundrisse studieren/den Architekten konsultieren?
- Momentane Wunschgröße liegt bei 220m² Wohn/Nutzfläche, liegen wir damit over the top?
- Baugebiet liegt in Niedersachsen
Uns ist klar dass hier absolut nur Grobeinschätzungen zu erwarten sind.
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#21
Kass Finanz
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Kass Finanz
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AW: 'Wie groß/teuer darf das Traumhaus werden?
Hallo,
die vorhandenen Immobilien sollten keine Einschränkung bei der Finanzierung der neuen Immobilie darstellen, da sie keine zusätzliche Belastung für Sie darstellen bzw. locker bei Ihrem Einkommen bezahlt werden können.
Wenn es für die Bank interessant ist, wird Sie ggfs. die Objekte, falls möglich, als Zusatzsicherheit hereinnehmen wollen. Bei Ihrem Einkommen und dem vorhandenen Eigenkapital sollte dieses aber nicht unbedingt nötig sein.
Dementsprechend ist ein Konditionsvergleich bei diversen Banken bestimmt interessant und hilfreich.
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#22
Bankkaufmann
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AW: 'Wie groß/teuer darf das Traumhaus werden?
Generell hilft eine vorhandene Immobilie - am besten lastenfrei - die Kondition zu senken.
Die bereits vorhandene Immobilie hilft dann der Bank, da man auf beiden Objekten entweder eine Globalgrundschuld einträgt, oder zwei getrennte Grundschulden als Darlehenssicherheit
Was die Objekte Nießbrauch angeht wird hier geschaut wie hoch die Geldlast/Rente an die Eltern zu zahlen ist.Dann aber würde man auch die Mieten der Immobilie mit als Einnahmen berücksichtigen. Oder man verrechnet beides und prüft dann was Sie noch als Zuzahlung leisten müssen.
Es kommt hier eben auf das Detail und den Nießbrauch an was das in EUR ganz genau bedeutet (Miete, Geldlast/Rente)
Hallo bankkaufmann,
danke für die schnelle Antwort. Ok, dann gehe ich davon aus, dass die mit Niessbrauch belegten Immobilien uns keinen Nachteil bringen dürften?
Nach tiefem Studium der alten Unterlagen (die Übertragung der Immobilien ist nun auch schon bald 10 Jahre her) lag zum damaligen Zeitpunkt folgendes Verhältnis vor:
Mehrparteienhaus:
--Rohertrag des Nießbrauchsrechts lag bei 17.000,- € jährlich
--Bei Aufgabe des Niessbrauchsrechts durch die Eltern wäre eine Geldlast zum damaligen Zeitpunkt iHv. 900,-€ monatlich fällig, also 10.800,-€ (Koppelung an Verbraucherpreisindex zwecks Wertbeständigkeit, d.h. der reale Wert wird heute höher sein, die Mieteinnahmen allerdings auch).
Wohnung:
--Rohertrag des Nießbrauchsrechts lag bei 8.600,- € jährlich
--Bei Aufgabe des Niessbrauchsrechts durch die Eltern wäre eine Geldlast zum damaligen Zeitpunkt iHv. 200,-€ monatlich fällig, also 2,400,-€ (Koppelung an Verbraucherpreisindex zwecks Wertbeständigkeit, d.h. der reale Wert wird heute höher sein, die Mieteinnahmen allerdings auch).
""
Was die Objekte Nießbrauch angeht wird hier geschaut wie hoch die Geldlast/Rente an die Eltern zu zahlen ist.Dann aber würde man auch die Mieten der Immobilie mit als Einnahmen berücksichtigen. Oder man verrechnet beides und prüft dann was Sie noch als Zuzahlung leisten müssen.
""
Ich hoffe, ich habe alles soweit richtig verstanden. Danke auf jeden Fall für Ihre Einschätzung.
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#24
Bankkaufmann
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AW: 'Wie groß/teuer darf das Traumhaus werden?
Okay, dann aber kann es schon sein, dass dass die jährliche Geldlast heute in etwas der monatlichen Rente entspricht oder?
Was eine Bank dann aber noch "gegen" Sie rechnet sind die Bewirtschaftungskosten.
Beispiel:
Einnahme: EUR 17.000 und EUR 8.600 Miete bei Aufgabe Nießbrauchrecht
Ausgabe: EUR 17.000 und EUR 8.600 jährlich ebenfalls Geldlast wenn angenommen die Steigerung des Verbrauchsindex so hoch ausfällt dass es diesen Summen entspricht.
Gegenfrage, von wann war die Nießbraucheintragung?
Dann ist die obere Rechnung Pari.
Jedoch zahlen Sie virtuell dann 2 EUR / QM Bewirtschaftungskosten pro vermietete Wohnfläche.
Um mehr zu klären sollte man also wissen:
- Eintrag Nießbrauch von wann?
- QM Gesamte Wohnfläche
die Eintragung des Niessbrauchs erfolgte für beide Immobilien
"Auflassung Dez. 2005, eingetragen März 2006"
Die Genehmigung der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) für die Preisklausel der Reallast erfolgte im Februar 2006.
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#26
Bankkaufmann
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AW: 'Wie groß/teuer darf das Traumhaus werden?
Hallo
Das ist ja noch nicht so lange her.
Wenn ich März 2006 bis Dato wähle habe ich laut Stat.Bundestamt beim Gesamtverbraucherindex eine Steigerung von 13%.
Dann wäre doch die Rechnung so:
EUR 25.600 Miete bei Aufgabe Nießbrauch beide Mieten zusammen und
EUR 13.200 (Nießbrauch aus 2006) * 13% dazu = EUR 14.916 = aufgerundet EUR 15.000 weil es ja Ihre Eltern sind.
EUR 852 virtuelle Bewirtschaftungskosten bei EUR 2 pro QM Wohnfläche
'Wie groß/teuer darf das Traumhaus werden?
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