Ich bin davor eine Immobilie zu erwerben. Beschäftigen tue ich mich mit der Finanzierung jetzt gut 2 Wochen und langsam sollte sich für mich ein Ergebniss heraus kristalisieren.
Mir geht es hier um den Vergleich Annuitätendarlehn und Kombifinanzierung (Darlehn / Vorfinanzierung / Bausparvertrag)
Riestern fällt aus meiner Sicht aufgrund meines Alters 25 Jahre (m.M.n. zu jung für Wohnriester) und den Punkt, das ich im Rentenalter nicht so viel versteuern möchte weg.
Das bisher für mich sinnigste Angebot, jedoch mit dem wohl höchsten Risiko hat die OLB gemacht.
Laufzeit Ausgelegt auf 30 Jahre.
Zinsbindung 10 Jahre zu Sollzins 2,55% (eff. 2,58%)
Tilgung 2,222%
Sondertilgung bis zu 10% pro Kalenderjahr möglich.
Somit würde auf mich vorerst eine monatliche Belastung von 616,44€ kommen.
Bei einen Nettoeinkommen von 1600€ plus 13tes Monatsgehalt gerade so an der Schmerzgrenze.
Mein Vorhaben ist, dass Obergeschoss des Hauses zu vermieten (75qm) ungefähr rechne ich mit 400€ Kaltmiete Einnahmen.
Diese würde ich dann größtenteils in die Sondertilgung packen.
Meine Frage ist habe ich etwas übersehen?
Hat vielleicht noch jemand Tipps bezüglich einer anderen Finanzierung?
Sparkasse war ich Volksbank war ich. Bieten beide NUR Kombiverträge an, Volksbank mit der Schwäbischhall sogar nur Bausparverträge.
KFW 50t€ zu 1% kommt bei mir nicht in Frage, da ich durch Eigenleistung renoviere.
KFW Woneigentumsprogramm mit 2,67% Zinsen wäre teurer als die OLB.
Natürlich habe ich auch Beispielshalber ausgerechnet was passiert wenn der Zins nach 10 Jahren drastisch steigt.
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(Sonertilgung nicht berücksichtigt)
Restschuld nach Zinsbindung 115795€
Neuer Zinssatz 7%
Tilgung 2,3%
neue Rate 897€ bei einer Laufzeit von 20 Jahren
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Neuer Zinssatz 5%
Tilgung 2,9%
neue Rate 762€ bei einer Laufzeit von 20,1 Jahren.
Gibt es vielleicht sogar renomierte Banken die noch günstigere Zinsen bei gleichen Konditionen anbieten?
Für jeden erdenklichen Tipp oder Gedankenanstoß wäre ich dankbar!
Wundert mich das die Volksbank nur in Form von Bausparvertrag anbietet.
Imho bietet die Schwäbisch-Hall nur Finanzierungen bis zu einem gewissen Beleihungsauflauf - und den dürftest du mit dem EK kaum erreichen.
Hast du dir mal ein Annuitätsdarlehen mit 15 Jahren oder gar 20 Jahren Zinsbindung ausrechnen lassen? 20 Jahre dürfte einen heftigen Zinsaufschlag bringen, aber 15 Jahre könnte sich rentieren.
Ich hab nach mehreren Vergleichen auf auf 10 Jahre finanziert. 180.000 Darlehen, 120.000€ EK. Bei 15 Jahren Zinsbindung hätte ich gerade mal 10.000€ weniger Restschuld gehabt - dafür hätte sich der Zinsaufschlag bei mir nicht rentiert.
Die Frage ist halt wie bei dir in der Zukunft das Gehalt aussieht. Wenn du in 5-10 Jahren in Bereich von 2000-3000€ Netto bist sollte selbst ein Aufschlag auf 5-7% noch gut zu stemmen sein.
Benötigst du die Sondertilgung? Evtl. kannst du auf 5% runter gehen aber dafür nochmal einen Tick bessere Konditionen bekommen?
da Sie 25 Jahre alt sind, kann sich Wohn Riester sehr wohl lohnen, da die Förderung vom Staat ein Teil der Tilgung ausmacht, plus die Zinssicherheit in 10 Jahren. Rechnet man alles Zahlungsströme rein, auch die Besteuerung im Alter, dann rechnet sich Wohn Riester unter dem Strich deutlich.
Sie können während der Sparphase und während der Darlehensphase max. 2.100 Euro als Sonderausgabe geltend machen. Das rechnet sich bei der Steuererklärung.
Folgendes Szenario:
1.) Bei 2,55% mit 2,2222% Tilgung haben Sie eine Restschuld von 115.795 Euro
2.) Bei 2,55% mit 1% Tilgung hätten Sie eine Restschuld von 137.365 Euro
Würden Sie jetzt die Differenz der Tilgung in Höhe von 157,90 Euro (162,17 Euro wären optimal) in einen Wohn Riester tilgen, dann hätten Sie nach
10J eine Bausparsumme von 64.200 Euro zur Verfügung.
Guthaben wäre 19.775 Euro und Darlehensanspruch 44.425 Euro zu 2,45% Sollzins.
d.h. ihre Restschuld wäre nach 10J mit Wohn Riester 117.590 Euro also ca. 2.000 Euro höher als wenn Sie rein annuitätisch tilgen.
Dafür:
- haben Sie einen Teil ihrer Anschlussfinanzierung sicher, 44.425 Euro zu 2,45%.
- ist ihre tatsächliche Restschuld geringer, da 10J lang max. 2.100 Euro als Sonderausgaben steuerlich aktiviert werden kann, je nach Steuersatz haben Sie jährliche Rückflüsse auf ihr Girokonto
- können Sie bei Engpässen immer die Einzahlung stoppen und so ihre mtl. Fixkosten senken
Ein Problem ist mit Sicherheit, das ich mehr als die Kaufsumme finanzieren möchte und somit über 100 % finanziere.
Die Sondertilgung brauche ich wohl nicht komplett, nur ist diese bei der OLB kostenfrei bis zu den angegebenen 10%.
Das Problem ist, niemand kann mir genau ausrechnen, was Wohnriester am Ende ausmacht. Jeder spricht von Steuervorteilen und das es steuerlich absetztbar ist, nur wieviel ich später an den Fiskus zurück führen muss und was ich jetzt steuerlich wieder bekommen würde verraten nur die wenigsten.
Das weiter Problem bei Riester ist die verzinsung des geföhrderten Wohnriester Konto (jährlich 2%) so würde bei meinen jungen Jahren am Ende ein sehr hoher Betrag dabei rauskommen den ich zu versteuern hätte.
Es ist leider mit Wohnriester alles recht kompliziert und für mich als 'Laie' nicht genau sichtbar welche Vorteile ich habe bzw. kann es mir keiner verständlich erklären.
Ganz davon abgesehen, dass bei einem Todesfall meine Erben den Betrag versteuern müssten und ich wenn ich das Haus vermiete / verkaufe die Beträge in einen anderen Riester Vertrag stecken muss.
Ein Problem ist mit Sicherheit, das ich mehr als die Kaufsumme finanzieren möchte und somit über 100 % finanziere.
Die Sondertilgung brauche ich wohl nicht komplett, nur ist diese bei der OLB kostenfrei bis zu den angegebenen 10%.
Das Problem ist, niemand kann mir genau ausrechnen, was Wohnriester am Ende ausmacht. Jeder spricht von Steuervorteilen und das es steuerlich absetztbar ist, nur wieviel ich später an den Fiskus zurück führen muss und was ich jetzt steuerlich wieder bekommen würde verraten nur die wenigsten.
Das weiter Problem bei Riester ist die verzinsung des geföhrderten Wohnriester Konto (jährlich 2%) so würde bei meinen jungen Jahren am Ende ein sehr hoher Betrag dabei rauskommen den ich zu versteuern hätte.
Es ist leider mit Wohnriester alles recht kompliziert und für mich als 'Laie' nicht genau sichtbar welche Vorteile ich habe bzw. kann es mir keiner verständlich erklären.
Ganz davon abgesehen, dass bei einem Todesfall meine Erben den Betrag versteuern müssten und ich wenn ich das Haus vermiete / verkaufe die Beträge in einen anderen Riester Vertrag stecken muss.
Mit freundlichen Grüßen
Das kann man sehr wohl ausrechnen, nur viele Banken können es nicht.
Beim Verkauf des Hauses haben Sie 5 Jahre Zeit ein neues Objekt zu finden und vermietet können Sie es immer, Sie müßten nur zum Rentenbeginn wieder einziehen oder ein neues Objekt erwerben.
Wohn Riester = vorgezogene Altersvorsorge, daher auch die Beschränkungen. Es ist aber nicht so ein engessen Korsett wie man allgemein denkt.
Die Besteuerung ist relativ, da Sie eine Summe x stehen haben im Alter. Diese wird dann auf 20 Jahre umgerechnet und Sie haben auf dem Papier eine höhere fiktive Rente. Da der Steuersatz im Alter oft überschaubar ist, rechnet sich das ganze. Sie sind zudem früher fertig mit ihrer Finanzierung.
Das ich früher mit der Finanzierung fertig bin, da haben sie recht und das das Sytem mit Auslassung der Raten fleixbel ist gebe ich ihnen auch Recht.
Leider konnte mir aber keiner der Institute (Sparkasse, LBS / Volksbank, Schwäbisch Hall) genau ausrechnen welcher Vorteil sich dadurch für mich ergeben könnte.
Vielleicht habe ich dieses auch nicht klar genug ausgedrückt.
Notfalls werde ich noch einen Termin bei der Sparkasse / LBS machen und mir dieses einmal durchrechnen lassen.
Momentan ist mein Standpunkt noch dieser, das dass Darlehn für mich persöhnlich die angenehmere Variante ist und solange mir niemand ausrechnet welche Summe x bei Riestern gespart wird bleibe ich auch dabei.
wenn sie für 50.000 Euro Renovierungen und Modernsierungen durchführen und diese Arbeiten selber tätigen wollen wie sie ja geschrieben haben, dann erbringen sie doch sicher wertsteigernde Eigenleistung. Wie hoch wird dieser Anteil in etwa sein?
Wie ist die Aufteilung der Gewerke wo sie Material kaufen und dieses selber verbauen zu dem Anteil wo Firmen mit der Gewerkeerstellung beauftragt werden und die Rechnung direkt fließt?
Ja genau ich erbringe wertsteigernde Eigenleistung, die Banken sehen dieses auch so, nur setzten sie die kompletten 50t€ leider nicht an.
Es werden 25t€ als Wertsteigerung nach der Renovierung angenommen.
Über Firmen wird nicht wirklich viel laufe, da ich aus dem Elektro / Heizung / Sanitär Bereich komme wird dort alles selbst neu gemacht und von mir selbst über den Großhandel eingekauft.
Mein Onkel ist Maurer, ein Kumpel ist Schlossermeister der beruftlich auch Fenster einbaut und Balkone gestaltet etc.
Fußboden Malerarbeiten werden auch in eigen Regie durchgeführt.
Ich wüsste ehrlich gesagt nicht wofür ich Firmen bräuchte, dass einzige wäre eine neue Küche, die würde ich mir wohl kaufen und dann aufstellen lassen...
Gibt es denn eine Kostenkalkulation? Wird das gesamte Material auf Rechnung gekauft?
Es gibt aber genügend Banken die diese Arbeiten zu 100 % ansetzen und wenn sie für 50.000 Euro Material kaufen würden und dieses in EL verbauen würden, dann wären auch die 50.000 Euro zzgl. der Eigenleistung komplett wertsteigernd angesetzt, was erheblich den Beleihunsgauslauf und damit die Kondition senken lässt.
Eine Küche sollte dann allerdings nicht dabei sein, aber die kann man ja rausrechnen.
Das Material wird auf Rechnung gekauft ja, nur plane ich die 50t€ nicht nur für Material ein, sondern auch einen kleinen Teil um die Helfer zu entlohnen.
Eine 100%ige Kostenkalkulation gibt es nicht, ich habe natürlich etwas Spielraum gelassen und mit mehereren Fachhandwerkern gesprochen was diese meinen was bsw. die neue Heizung, das neue Bad, ein Dachausbau, neue Fenster kosten.
Auf den Euro kann ich jetzt nicht sagen was mich die Renovierung kostet, doch ich habe für jede Position einen Betrag X eingetragen mit 10% Spielraum nach oben, da man ja später auch nicht in einem nur halb fertigen Haus sitzen möchte.
Als "goldene" Reserve habe ich noch 7000€ auf einen 10000€ Bausparvertrag, dass ich dort aber auch erstmal liegen lassen wollte, da ich dafür 3,5% Zinsen bekomme.
Somit würde auf mich vorerst eine monatliche Belastung von 616,44€ kommen.
Bei einen Nettoeinkommen von 1600€ plus 13tes Monatsgehalt gerade so an der Schmerzgrenze.
Mein Vorhaben ist, dass Obergeschoss des Hauses zu vermieten (75qm) ungefähr rechne ich mit 400€ Kaltmiete Einnahmen.
Diese würde ich dann größtenteils in die Sondertilgung packen.
Meine Frage ist habe ich etwas übersehen?
Meiner Meinung nach ja, nämlich die laufenden Kosten des Hauses.
616 EUR monatliche Rate
100 EUR Strom
150 EUR Heizung
100 EUR Wasser/Abwasser/Müll
50 EUR Hausversicherung + jährliche Grundsteuer
Ergibt mal 1016 EUR fixe Kosten ohne das irgendwas für Reparaturen zurückgelegt wurde. Wenn das mit dem Vermieten ohne Probleme klappt, schaut es gut aus, wenn mal länger Leerstand wäre, oder der Mieter längere Zeit nicht zahlen kann/will..... Was dann ??
Meiner Meinung nach sollte man das ohne Mieteinnahmen zahlen können.
Sicherlich birgt jede Baufinanzierung auch gewisse Risiken. Aber die Voraussetzungen stimmen:
- fester Zins über 30 Jahre mit sehr guten Konditionen (ggfs. kann der Tilgungssatz angepasst werden oder nach 10 Jahren das Sonderkündigungsrecht genutzt werden)
- vorhandenes Eigenkapital
- Zusatzeinkommen durch Mieteinnahmen (Mietausfallrisiko kann wohl regional gut eingeschätzt werden)
Wenn der Arbeitsplatz sicher ist und die Familienplanung überschaubar ist, würde ich diese Möglichkeit fest ins Auge fassen. BEi den aktuell sehr günstigen Konditionen kann Abwarten leider eher teurer als billiger werden. Außerdem werden ggfs. die Objektpreise inflationär steigen. Hinsichtlich der Hausnebenkosten kann man sich vom Verkäufer die Heizungsrechnungen vorsichtshalber mal dzeigen lassen, bevor man eine böse Überraschung erlebt. Wenn dann noch die handwerklichen Fähigkeiten wie in diesem Fall vorhanden sind, kann sogar das Risko eventueller Raparaturen als überschaubar angesehen werden. Hierfür würde ich einen Bausparvertrag mit den vermögenswirksamen Leistungen empfehlen, um einen kleinen Puffer anzusparen.
Bei Wohnriester ist zu bemerken, dass bei einem späteren Verkauf der Immobilie gewisse Regeln zu beachten sind. Wer kann schon in jungen Jahren sagen, dass er immer in dem Haus leben wird.
Also ein fester Arbeitsplatz ist vorausgesetzt, ich arbeite bei einer Kommune ~150t Einwohner bin also im öffentlichen Dienst angestellt unbefristet.
Ich halte die angesetzten Kosten für Heizung Strom etwas hoch gegriffen.
Der Vorteil in der Immobilie liegt auch darin, dass Dachfläche in Richtung Süden vorhanden ist, somit wäre es möglich eine Solaranlage zur Heizungsunterstützung einzubauen.
Die Kosten hierfür (~6t€) könnten bei eventuell überbleib gedeckt werden oder durch Eigenkapital.
So das Problem an 600€ im Monat zurück zu bezahlen sehe ich jetzt nicht.
(Ich muss dazu sagen mein Grundgehalt sind 1600€, durch Erschwernisszulage und Rufbereitschaft kommen im Monat noch ~100€ hinzu, so wie wenn man das 13te Monatsgehalt umrechnet kommen noch einmal gut 130€ Hinzu.)
Guten Tag,
ich hätte noch eine Frage zur Finanzierung.
Nun habe ich ein weiteres Angebot der Volksbank bekommen.
Diese bietet mir eine Finanzierung über R und V Vorsorgedarlehn Fix und Flex.
Es sieht wie folgt auf:
- 50t€ über Volksbankdarlehn zu 2,63% eff. Jahreszins (10 Jahre Bindung)
Tilgung 1,5% = montl. Rate 170,83€.
Laufzeit wären dabei 38 Jahre und 9 Monate.
-105t€ über R und V zu 3,69% eff (30 Jahre fest)
Tilgung von 1,5% = monatl. Rate 448,88€
Laufzeit wären dabei 34 Jahre.
hat jemand Erfahrung mit der R und V?
Sondertilgungen sind einmal 5% und einmal 10% also auch ok.
Die Frage ist ganz klar wie steht der Zins in 10 Jahren?
Der Berater meinte wenn der Zins in 10 Jahren niedriger ist, kann ich laut BGB kündigen und einen neuen Vertrag abschließen.
Wenn der Zins in 10 Jahren halt um den 5% liegt hätte ich alles richtig gemacht.
Ich bedanke mich, falls sich jemand für konstruktive Kritik Zeit nimmt.
Das Finanzierungsangebot sieht ganz gut aus.
Durch die 30 jährige Zinsbindungsfrist ist der Hauptteil der Finanzierung langfristig günstig gesichert. Zinsänderungen sind durch das Sondertilgungsrecht anpassbar.
Da Versicherungen nur bis zu einem bestimmten Beleihungswert finanzieren dürfen, gleicht die Bank die Restsumme entsprechend mit 10 jähriger Bindungsfrist aus.
KfW-Mittel aus dem Eigentümerprogramm liegen in etwa auf gleichem Niveau.
Ich halte das Angebot für i.O., zumal auch Ihr finanzieller Rahmen eingehalten wurde.
ich unterstelle mal - da dass die R und V auch einfordert - dass es eine Kostenaufstellung der zu tätigen Modernisierungen und Renovierungen gibt, dann wäre - vorbehaltlich der Wertebestätigung der Immobilie durch die Bank - folgendes Angebot denkbar:
1) 105.000 Euro 30 Jahre fest nom. 3,55 %
2) 50.000 Euro 10 Jahre fest nom. 2,20 %
Ich persönlich halte von einer 30 jährigen Zinsfestschreibung nicht viel, da wie schon beschrieben nach 10 Jahren nach BgB mit einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr abgelöst werden kann und/oder die Restschuldsituation nach 20 Jahren keine gravierende mehr ist.
Danke für die Antwort,
schlecht ist es denke ich auch nicht. Die Frage ist was will man Sicherheit (30 Jahre Zinsbindung) oder volles Risiko und alles auf 10 Jahre auslegen, kann aber auch nach hinten los gehen wenn der Zins in 10 Jahren um die 5% ist.
Frage ist kann die R und V den Vertrag vorzeitig kündigen? Oder hat jemand Erfahrung mit Finanzierung über die R und V??
Edit:
Danke noelmaxim,
ja die Kostenaufstellung einer Modernisierung wurde vorgelegt.
Dabei kam dann der oben genannte Zinssatz bei raus.
Hat die R und V auch ein Sonderkündigungsrecht und kann bei zu hohen Zinsen ihrer Seits auch kündigen?!?
Ja, aber warum lassen sie dich dann nicht wenigstens KfW Mittel - bestenfalls subventioniert - bei den 50.000 Euro einräumen/geben? Haben sie da was zu verschenken, was sie ja eh schon tun, sollten sie das Angebot so zeichnen?
Nein, eine Bank ist - so sich denn ihre wirtschaftlichen Verhältnisse nicht verschlechtern und sie ihren Verpflichtungen nachkommen - an den Zinssatz während der gesamten Festschreibungszeit gebunden.
Die R + V Versicherungen gehört mit zu den großen Versicherungsgesellschaften und arbeiten wohl im Volksbanken-Verbund. Unsere Firma selbst ist teilweise dort versichert. Negative Aussagen sind nicht bekannt.
Grundsätzlich kann eine Bank laufende Verträge nicht einfach kündigen. Nur bei wichtigen Ergeignissen, wie Zahlungsverzug, Verschlechterung der wirtsahcftlichen Lagen usw. wird ein Kündigungsrecht der Bank zum Zuge kommen, jedoch nicht, wenn sich die Konditionen zugunsten der Bank oder Versicherung ändern sollten. Dieses wird auch im Kleingedruckten des Vertragswerkes ausführlich aufgeführt sein.
Baufinanzierung was ist am günstigsten?
Zitieren
Zitat von Techniker1988
