ich bin im Netz auf eine sehr interessante Immobilie gestoßen. Diese Eigentumswohnung möchte ich demnächst gerne besichtigen, ich habe aufgrund der Bilder und der Lage des Objekts bereits ein ernsthaftes Kaufinteresse.
Da ich mich seit circa 1,5 Jahre regelmäßig mit den Angeboten bei uns in der Gegend befasse und ich dadurch mittlerweile einigermaßen einschätzen kann, ob ein Angebot in Frage kommt oder nicht, bin ich von diesem Angebots sehr angetan.
Bevor ich näher auf meine eigentlichen Fragen eingehe, möchte ich kurz meine Person vorstellen.
Alter: 23 Jahre
Ø circa 2.100 € monatlich verfügbar > davon 1.950 € Gehalt
Derzeitiges Eigenkapital: circa 35k € (davon 20k auf einem Tagesgeldkonto, 10k auf einem 16k Bausparer und 5k auf einem weiteren 16k Bausparer (diese sind mit je 3% verzinst))
ledig
erste Wohnung und dadurch auch erstes Eigentum
Meine Freundin würde mit in die Wohnungen einziehen, ich möchte diese aber alleine finanzieren. Sie würde sich lediglich an den anfallenden Nebenkosten beteiligen.
Nun zu meinen Fragen:
Der Kaufpreis der Wohnung liegt bei 130.000 € + circa 8.000 € (Notar, Grunderwerb, Grundbuch / Makler fällt weg) = 138k €. Von meinem EK habe ich 15k € für die Einrichtung verplant (gerne auch weniger) und die restlichen 5k € möchte ich erstmal als "Notgroschen" zur Seiten legen.
Nun ist die Frage, mir eine Bank überhaupt 138k € geben würde?
Könnte man die Finanzierung in Notfall eventuell auch über meine Eltern laufen lassen?
Diese sind in 4-5 Jahren mit der Finanzierung Ihres Hauses fertig.
Hätte man dadurch vielleicht sogar irgendeinen Vorteil?
Würdet ihr die Bausparer in jedem Fall weiterlaufen lassen oder macht es Sinn dieses gleich zu "verwerten"?
Wie finde ich die beste Bank? Sollte ich nur zu den üblichen Verdächtigen gehen oder kann man den anderen Banken, die nicht so bekannt sind auch vertrauen?
Gibt es Gefahren oder Punkte, bei denen ich hellhörig werden sollte.
Das sollte für den Anfang erstmal genügen. Ich denke alle weiteren Fragen ergeben sich im Verlauf des Threads.
Vielen Dank im Voraus und entschuldigt für meine Unwissenheit.
@Cashflowclub - haben Sie eine ganz spezielle Praxisfrage? Wenn ja können Sie diese hier gerne nochmal veröffentlichen damit man dann ganz konkret und individuell darauf antworten kann.
Und bitte beachten Sie, dass das Internet kein rechtsfreier Raum ist was Ihre Antworten angeht.
@Bankkaufmann
Cashflowclub MD schreibt ja, was auf ihn zutrifft: Dritter Satz im "Abspann" (Der Dumme.....)
MFG CFO
PS: Ihre Analysen finde ich, kommen jeweils recht fundiert daher und widerspiegeln die erwähnte Erfahrung. Aus MAgdeburg kommt lediglich das Wissen aus den "Schmähschriften" und "Hirnwäschekursen" des Cashflowclubs (Eine Art Herbalife für Anleger)
@Cashflowclub - haben Sie eine ganz spezielle Praxisfrage? Wenn ja können Sie diese hier gerne nochmal veröffentlichen...
Okay, dann mache ich das nochmal. Sie schreiben weiter oben:
Fakt ist dass zuerst immer an die Finanzierung Eigenheim und dann Kapitalanlage - wenn überhaupt - gedacht werden soll.
Sie empfehlen also, erstmal Schulden zu machen und dann Kapitalanlagen zu tätigen?
Praxisfrage 1: sollte einem nicht der gesunde Menschenverstand sagen, daß diese Reihenfolge nicht sondelrich sinnvoll ist?
Praxisfrage 2: da diese Behauptung als "Fakt" zu verkaufen versuchen, können Sie für diesen Fakt doch sicher eindeutige und zweifelsfreie Belege erbringen, oder?
@Cashflowclub
Ich empfehle zuerst ein eigene Immobilie und dann eine Kapitalanlage.
Erfahrungsgemäss finanzieren die Banken eine Kapitalanlage leichter wenn eine eigene Immobilie vorhanden ist.
Ist keine eigenen Immobilie vorhanden ist die Praxis diese dass dann die Finanzierung einer Kapitalanlage ganz anderst angepackt wird aus Sicht der Bank.
Ihre Wunschvorstellung Mieter kauft Kapitalanlage ist viel schwerer umsetzbar und deckt sich eben nicht mit der aktuellen Praxis der Banken.
Allerdings ist es auch als Mieter möglich eine Kapitalanlage zu kaufen. Doch dann sollte der Mieter sowieso freies weiteres Vermögen vorweisen können.
Andererseits kann ein Eigennutzer eine weitgehend bezahlte eigene Immobilie schon als freies Vermögen vorweisen.
Es reicht den Banken heutzutage nicht dass man nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital bringt. Der Darlehensnehmer sollte auch weiteres Vermögen mitbringen.
Was ist daran sinnvoll eine Kapitalanlage vermietete Immobilie zu zeichnen, während man parallel dazu als Mieter die Anlage bzw. Entschuldung von einem anderen Kapitalanleger tätigt, zumal man noch das Risiko trägt/in Kauf nimmt, seine eigene Kapitalanlage nicht bedient zu sehen und/oder Kosten auf sich nimmt, die die Kapitalanlage nach sich zieht und die der Mieter nicht unbedingt zu bedienen hat. Mal ganz davon zu schweigen was nicht alles als Kapitalanlage Sachwert verkauft wird, was aber von derSubstanz her nie eine sein wird. Ungeachtet der Tatsache, dass sich eine Kapitalanlage Sachwert weistens auch erst ab einem bestimmten zu versteuernden Einkommen rechnet, will dan die Rendite genau ermitteln, vor allem unter Berücksichtigung aller Aspekte hoch halten.
Denke schond dass es in den meisten Fällen sindvoll ist/war, erst die eigengenutze Immobilie sich anzueignen, dieses in erster Linie die erste Altervorsorge sein sollte, um dann darüber nachzudenken ob sich das Investment in ein Sachwert fremdgenutzt rechnet bzw. rentiert.
Ich schreibe das nicht unbedingt ihnen, sondern nehme ihre "für mich nicht nachvollziehbare Aussage/Annahme" für unwissende und interessierte Leser zum Anlass, das ganze anders zu sehen.
Natürlich kenne ich auch gut situierte Mieter, die gerade aufgrund des eigenen, sehr günstigen, dauerhaften Mietverhältnisses sich eine andere Immobilie als Anlage gekauft haben. Eigenkapital war in diesen Fällen genügend vorhanden. Ob aus steuerlichen Gründen trotzdem das (Ver-)Mietobjekt finanziert wird, ist eine andere Sache.
In einem konkreten Fall in der Nachbarschaft ist nun die Vermieterin verstorben und die (gut situierten) Mieter befürchten nun einen Verkauf (Umzug?); ... und das - jetzt - in einem Alter, in dem eher nach hinten gesehen wird.
Ich sehe nicht welchen Vorteil eine fremdvermietete Immobilie gegen eine selbstgenutzte bieten soll.
Prinzipiell ist ja die Rechnung bei beiden gleich. OK, es kommt kein Cash von außerhalb auf mein Konto, dafür zahle ich ja aber keine andere Miete, so dass diese Ersparnis sogesehen mein Geldeingang ist.
Und da so Zahlungsverzug, Mietprellungen (oder gar Mietnomaden), Rechtsstreit mit Mieter, Leerstand der Wohnung etc. ausgenommen sind ist das ganze auch deutlich risikoärmer als mit fremden Mieter.
Und wenn ich sie mal nicht mehr bewohnen will kann ich sie ja immer noch verkaufen, oder mir dann einen anderen Mieter suchen.
ja aber die Rechnung ist schon aus Bankensicht nicht gleich.
Keine KfW Fördermitteldarlehen (ausser Neubau Kaptialanlage). Deswegen ist der Bankzins in der Regel teurer bei Kapitalanlage als bei Eigennutzung.
@Cashflowclub
Ich empfehle zuerst ein eigene Immobilie und dann eine Kapitalanlage.
Erfahrungsgemäss finanzieren die Banken eine Kapitalanlage leichter wenn eine eigene Immobilie vorhanden ist.
Also zunächst mal: eine vermietete Immobilie ist ja auch eine "eigene Immobilie"
Davon abgesehen möchte ich mal behaupten, daß die von Ihnen getroffene Aussage zutreffen mag, SOFERN die selbstgenutzte Immobilie Eigentum ist! Ist sie dagegen (ebenfalls) finanziert - wie das ja üblich ist und in diesem Falle auch zuträfe - wird kaum eine Bank ein Darlehen für eine zweite Immobilie gewähren.
Umgekehrt wird da schon eher ein Schuh draus, WENN die vermietete Immobilie mehr Einnahmen erwirtschaftet, als das Darlehen dafür kostet, zumal ich dann als Kreditnehmer halt nicht mehr mit 2000€ Einkommen da stehe, sondern Dank der Mieteinnahmen (bspw.) 2300€Einkommen nachweisen kann.
Da ist natürlich nichts "Wissenschaftliches" dran, das sollte einem aber eigentlich der gesunde Menschenverstand sagen!
Ich sehe nicht welchen Vorteil eine fremdvermietete Immobilie gegen eine selbstgenutzte bieten soll.
Das finde ich ehrlich gesagt erschreckend! Die Antwort ist aber relativ einfach: eine selbstgenutzte Immobilie ist eine Verbindlichkeit, eine vermietete Immobilie ist ein Vermögenswert.
Wenn mich also tatsächlich jemand überzeugen will, daß die Bonität eines Kreditnehmers mit ener Verbindlichkeit höher sein soll als die eines Kunden mit einem Vermögenswert, müßte er schon recht eindeutige Beweise vorlegen können
@Cashflowclub
dies hier ist in der Tat keine Wissenschaft sondern Bankpraxis.
Es gab aber in der Tag eine Zeit wo diverse Banken bei Netto EUR 1.500 und eigene Mietausgaben des Darlehensnehmers dann eine Kapitalanlage finanziert haben.
Das ist ja so wie ich interpretiere auch Ihr Wunschziel Cashflowclub. Jedoch ist dann passiert was eigentlich einem nie passieren sollte.
Der Mieter der Kapitalanlage zahlt einfach nicht mehr. Die Folge ist dann Zahlungsausfall und so weiter.
Nun sind wir bei mindestens EUR 2.000 Netto eher EUR 2.200 oder bei manchen Banken auch EUR 2.500 minimal Nettoeinkommen für Kapitalanlage.
Deswegen interessiert überhaupt nicht nur ob das Objekt mehr Mieteinnahmen hat als die Darlehensrate. Sondern insbesondere wie der Kunde im Istzustand dasteht. Vermögen, Eigentum.
Und Ihre Anmerkung dass bei einem finanzierten Objekt - also mit aktueller Darlehensrate - keine Kapitalanlage möglich ist kann ich nicht teilen. Denn die Realität ist gerade bei einem Kunden von mir eine andere der - Zufall - heute eine Zusage erhalten hat für eine Kapitalanlage und hat das bestehende Eigentum noch nicht abbezahlt.
@Reinsch, natürlich ist die jetztige Diskussion nicht mehr unbedingt das was der Forenstarter hier wollte.
Genügend Antworten sind gefallen.
Doch leider, Sie haben mich nun sehr neugierig gemacht.
Denn ich spiele als Hobby seit meiner Kindheit Schach, habe auch zeitweile sehr hoch bis zur 2ten Bundesliga Schach gespielt.
Doch ein Zusammenhang eines Sprichwortes von Schach und Taube ist mir überhaupt nicht ein Begriff.
Können Sie das erläutern? Oder mir per PN?
Finanzierung der ersten Wohnung (Basisfragen)
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Erste
Zitat von Bankkaufmann
