ich bin im Netz auf eine sehr interessante Immobilie gestoßen. Diese Eigentumswohnung möchte ich demnächst gerne besichtigen, ich habe aufgrund der Bilder und der Lage des Objekts bereits ein ernsthaftes Kaufinteresse.
Da ich mich seit circa 1,5 Jahre regelmäßig mit den Angeboten bei uns in der Gegend befasse und ich dadurch mittlerweile einigermaßen einschätzen kann, ob ein Angebot in Frage kommt oder nicht, bin ich von diesem Angebots sehr angetan.
Bevor ich näher auf meine eigentlichen Fragen eingehe, möchte ich kurz meine Person vorstellen.
Alter: 23 Jahre
Ø circa 2.100 € monatlich verfügbar > davon 1.950 € Gehalt
Derzeitiges Eigenkapital: circa 35k € (davon 20k auf einem Tagesgeldkonto, 10k auf einem 16k Bausparer und 5k auf einem weiteren 16k Bausparer (diese sind mit je 3% verzinst))
ledig
erste Wohnung und dadurch auch erstes Eigentum
Meine Freundin würde mit in die Wohnungen einziehen, ich möchte diese aber alleine finanzieren. Sie würde sich lediglich an den anfallenden Nebenkosten beteiligen.
Nun zu meinen Fragen:
Der Kaufpreis der Wohnung liegt bei 130.000 € + circa 8.000 € (Notar, Grunderwerb, Grundbuch / Makler fällt weg) = 138k €. Von meinem EK habe ich 15k € für die Einrichtung verplant (gerne auch weniger) und die restlichen 5k € möchte ich erstmal als "Notgroschen" zur Seiten legen.
Nun ist die Frage, mir eine Bank überhaupt 138k € geben würde?
Könnte man die Finanzierung in Notfall eventuell auch über meine Eltern laufen lassen?
Diese sind in 4-5 Jahren mit der Finanzierung Ihres Hauses fertig.
Hätte man dadurch vielleicht sogar irgendeinen Vorteil?
Würdet ihr die Bausparer in jedem Fall weiterlaufen lassen oder macht es Sinn dieses gleich zu "verwerten"?
Wie finde ich die beste Bank? Sollte ich nur zu den üblichen Verdächtigen gehen oder kann man den anderen Banken, die nicht so bekannt sind auch vertrauen?
Gibt es Gefahren oder Punkte, bei denen ich hellhörig werden sollte.
Das sollte für den Anfang erstmal genügen. Ich denke alle weiteren Fragen ergeben sich im Verlauf des Threads.
Vielen Dank im Voraus und entschuldigt für meine Unwissenheit.
Hallo
schön zu lesen dass es auch noch junge Erwachsene gibt die nicht mit Autokrediten überschuldet sind.
Ihr Eigenkapital ist soweit in Ordnung.
Schlechte Variante für Ihr Vorhaben:
Finanzierung Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Denn hier ist der Bankzins weitaus höher
Variante wo noch halbwegs in Ordnung ist:
Finanzierung Kaufpreis zu 100% und mit Ihrem Eigenkapital werden die Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer und Makler bezahlt.
Überlegungen:
Sie finanzieren den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten mit der gleichen Bank wo Ihre Eltern die aktuelle Finanzierung laufen haben (welche noch 4-5 Jahre läuft ).
Die gleiche Bank kann dann viel bessere Zinsen vergeben wenn man den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten auf zwei Objekte als Darlehen verteilt.
PS: Verteilt man die gesamten benötigten Kosten auf beide Objekte sollte das die einfachsten und günstigste Lösung sein (Grunderwerbsteuer Notar und Küche Möbel....)
Ihre Bausparverträge muss man auch nicht unbedingt auflösen. Wenn diese eine Verzinsung von 3% haben ist das doch wirklich hoch und gut.
Warum denn das Bausparguthaben nicht in die Finanzierung einbringen? Senkung des Beleihungsauslauf und damit deutlich verbesserte Ausgangsbasis für das generieren der günstigsten Zinsen durch das Bausparguthaben ist doch sinnvoller als die 3 % Guthabenszinsen zu vereinnahmen?
Grundsätzlich ist es im Bezug auf Seriösität oder Sicherheit für sie egal ob ihre Hausbank das Vorhaben begleitet oder eine der anderen Banken. Entscheidend ist der Zinssatz und die Bedingungen die man ihnen bietet, vielleicht hilft da ein Finanzierungsmakler Licht ins für sie Dunkle zu bringen, oder aber sie erstellen sich ein eigenes Finanzierungskonzept, generieren die besten Konditionen und vergleichen die Angebote selbstständig.
Entscheidend für die Bank ist, ob Sie bereits einen Mietvertrag über diese Wohnung vorlegen können oder nicht. Wenn Sie bspw. einen Mieter vorweisen können, der 700€ Miete im Monat für die Wohnung bezahlt, ist dei Chance, so ein Darlehen zu erhalten, um ein Vielfaches höher als wenn Sie keinen haben.
btw: "erste Wohnung und dadurch auch erstes Eigentum" - Sie besitzen bereits eine ETW? Ist diese schuldenfrei? Dann können Sie doch problemlos eine Hypothek über die erste Wohnung für die Zweite aufnehmen - das ist praktisch ohne Risiko für die Bank! So macht das bspw. ein befreundeter Malermeister: der hat in der "toten zeit" (wenn es grad keine Aufträge gab) seine Mitarbeiter in sein Haus geschickt und dieses "aufhübschen" lassen, hat dieses nach Fertigstellung mit eienr Hypothek belastet und von diesem geld das nächste Objekt gekauft usw.
Heute hat er über 20 Immobilien und hat sich aus dem Malergeschäft zurückgezogen...
@Cashlow
Der Forenstarter möchte 1 ETW kaufen zur Eigennutzung.
Wo steht denn dass er ein Zwei oder Mehrfamilienhaus kaufen möchte und dann eine Einheit vermieten?
erstmal vielen Dank für die zahlreichen und raschen Antworten.
@ Bankkaufmann: "Schlechte Variante für Ihr Vorhaben:
Finanzierung Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Denn hier ist der Bankzins weitaus höher"
Meinst du das nur wegen den 8k €, die ich mehr aufnehmen müsste oder hat es einen anderen Hintergrund? Haben 8k € eine solch große Auswirkung auf den Zins?
Gibt es eigentlich außer Sonderzahlungen noch andere Möglichkeiten, den Kredit neben den Raten zu bedienen? Gibt es hierbei noch etwas zu beachten? Ich gehe davon aus, dass die Zinsen steigen, je höher man die Sonderzahlungen definiert?
Meine beiden Bausparer sind beide von der Debeka. Kann man dadurch einen besonderen Deal mit der Debeka machen? (Ich werde dies natürlich noch im Detail mit meinem Ansprechpartner besprechen, mich würde es nur vorab interessieren.
Vielen Dank im Voraus!
Sorry für meine Unwissenheit.
@Christoph
Es geht nicht um die EUR 8.000. Sondern nur um die Tatsache ob die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital bezahlt werden oder bankseitig auch mit finanziert werden müssen. Müssen diese bankseitig mitfinanziert werden weil kein Eigenkapital vorhanden ist oder keine andere Immobilie als Zusatzsicherheit, dann ist der Bankzins für das komplette Darlehen höher.
Grundsätzlich sollten Sie mehrere Angebote vergleichen. Es müssen nicht immer die regionalen Banken vor Ort sein oder die Debeka. Welcher Bankangestellter wird die Konkurrenz ampfehlen?
Die Erwerbsnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer und Notar) sollten idealerweise aus Eigenkapital gezahlt werden. Falls dieses nicht möglich ist, kann ein zusätzliches Ratendarlehen (ggfs. bis 15 Jahren Laufzeit) eingesetzt werden und hat bis auf die Haushaltsrechnung (Vergleich Einkünfte mit den Ausgaben) keinen Einfluß auf die Hauptfinanzierung. Der Kaufpreis wird dann bis zu 100 % als Baufinanzierung kalkuliert. Allerdings ist eine 100 % Finanzierung teuerer als eine geringerer Beleihungsauslauf.
Teilweise verkaufen Banken diese Zusatzdarlehen als 2. Rang, um so eine zusätzliche Sicherheit durch eine Grundschuldabsicherung zu erhalten.
Wir senden Ihnen gerne ein kostenloses Angebot zu.
@Cashlow
Der Forenstarter möchte 1 ETW kaufen zur Eigennutzung.
Wo steht denn dass er ein Zwei oder Mehrfamilienhaus kaufen möchte und dann eine Einheit vermieten?
Wo steht denn, daß er das nicht möchte?
Mal ganz davon abgsehen, daß es die wesentlich cleverere Strategie ist. Eine selbst genutzte Immobilie ist eine Verbindlichkeit auf Lebenszeit, eine vermietete Immobilie dagegen ist ein Vermögenswert. Der "Königsweg" ist darum die Mischstrategie, mit einer vermieteten Immobilie die Selbstgenutzte zu finanzieren.
@Cashlow
Wieso interepretieren etwas von dem Forenstarter wenn er es überhaupt nicht erwähnt?
Der Forenstarter möchte nur eine eigene Wohnung kaufen.
Bei einer Kapitalanlage gibt es für die Darlehensvergabe ganz andere Kriterien hinsichtlich Einkommen und Vermögensverhältnisse
Grundvoraussetzung sollte sein:
EUR 35.000 Jahresbrutto Single
EUR 70.000 Jahresbrutto Ehepaar
EUR Eigenkapital für Kaufnebenkosten vorhanden u n d
etwa 20% freies Vermögen des notariellen Kaufpreises. Das freie Vermögen kann eine bereits abbezahlte Immobilie sein oder anderes Vermögen.
Hier hat der Forenstarter noch keine Immobilie und wenn er kein anderes Vermögen hat wird eine eventuelle Darlehensvergabe für ein MFH eher kritisch.
@Cashlow
Wieso interepretieren etwas von dem Forenstarter wenn er es überhaupt nicht erwähnt?
Der Forenstarter möchte nur eine eigene Wohnung kaufen.
Entschuldigung, ich versuche immer zuerst, zum Kern des Problems bzw. Anliegens vorzudringen, um dann eine sachliche Beratung anbieten zu können.
Wenn bspw. ein Mensch auf einer Brücke steht und mich fragt, ob es besser ist, direkt ins Wasser oder auf die Kaimaier zu springen, versuche ich zuerst, den Grund für den Selbstmordversuch herauszufinden und ihm das ggf. auszureden, ehe ich mir ernsthafte Gedanken mache, welche Methode wohl sicherer zum Tod führt bzw. welche weniger Sauerei verursacht oder was auch immer die Beweggründe des Fragenden sind
Grundsätzlich bin ich der Meinung (! persönliche, subjektive Einschätzung!), daß die erste Immobilie keine Selbstgenutzte sein sollte! Und viele erfahrene Immobilieninvestoren bestätigen dies.
Bei einer selbstgenutzten Immobilie liegen die Vorteile u. a. in den betraglich deckelbaren Kosten, der ggfs. mietfreien Wohnung im Alter und der steuerfreien Verkaufsmöglichkeit nach 10 Jahren ab Erwerb. In der Regel steigt der Wert der Immobilie. Finanzierungen sind bis zum Kaufpreis eventuell auch plus Erwerbsnebenkosten möglich.
Ab einem Dreifamilienhaus liegt der Wert in den zu erzielenden Mieteinnahmen, die über Jahre hochgerechnet den Beleihungswert ergeben. Hier liegt das Wertrisiko also in direktem Zusammenhang zu den erzielbaren Mieten plus Mietausfallrisiko. Dieses kann eine gute Geldanlage sein, birgt aber über einen längeren Zeitraum auch durchaus Risiken. Hinzu kommen die Finanzierungsschwierigkeiten, bei denen fast immer 20 % Eigenkapital vorausgesetzt werden. Außer man hat eine eigene Immobilie als Zusatzsicherheit oder andere werthaltige Sicherheiten.
Für Otto Normalverbraucher dürfte demnach der größere Sinn in der eigengenutzen Immobilie liegen. Kapitalanleger und Spekulanten werden günstige Mehrfamilienhäuser bevorzugen, meist nachdem sie ihr Eigenheim bezogen haben.
Bei einer sorgfältigen Beratung sollten demnach die Wünsche und Möglichkeiten der Kunden in erster Linie beachtet werden und keine eigenen subjektiven Erfahrungen.
@Cashflow
Wenn Sie zu dem Kern des Anliegens dringen möchten ist es am einfachsten immer einfach nur zuzuhören oder genau das zu lesen was der Kunde will.
Das ist meist dann das, was der Kunde dann auch wirklich will.
Hier interessiert den Forenstarter nicht was Sie auf einer Brücke machen oder ob er ein MFH kaufen kann sondern objektiv das was er beschrieben hat.
Für Otto Normalverbraucher dürfte demnach der größere Sinn in der eigengenutzen Immobilie liegen. Kapitalanleger und Spekulanten werden günstige Mehrfamilienhäuser bevorzugen, meist nachdem sie ihr Eigenheim bezogen haben.
Mal davon abgesehen, daß ich heutzutage JEDEN "Otto Normalverbraucher" als Kapitalanleger ansehe (Stichwort: Altersvorsorge) muß ich Dir in einem widersprechen: Kapitalanleger werden nie zuerst ein Eigenheim kaufen und dann Mietimmobilien erwerben, sodnern immer umgekehrt.
Warum? Ganz einfach: eine vermietete Immobilie bezahlt das Eigenheim. Ein Eigenheim bezahlt nur die Bank, bei der es finanziert ist
@obelix,
Cashflow denkt - wie wir alle nachweislich sehen - ganz anderst dass Kapitalanlagebau aus seiner Sicht viel wichtiger ist als Eigenheim.
Wie das ganze finanziert werden soll spielt in seinem Gedankengang wohl die zweite Rolle.
Fakt ist dass zuerst immer an die Finanzierung Eigenheim und dann Kapitalanlage - wenn überhaupt - gedacht werden soll.
Aus der Praxis heraus wird ein Mieter nur mit äusserst gutem Einkommen und weiterem Vermögen eine Kapitalanlage erhalten und Mieter bleiben.
Lassen wir es doch bitte so im Raum stehen, dass Sie Ihre Meinung haben und die anderen eine andere Meinung.
Hierbei antworte ich auch aus Sicht der Banken die die Darlehen vergeben.
Tenor ist dass zuerst immer eine eigene Immobilie finanziert wird, und erst im Nachgang wenn es die Bonität zuläßt dann eine Kapitalanlage.
Mieter kauft Kapitalanlage kommt nur dann zum Zug wenn das Einkommen sehr gut ist und der Käufer auch weiteres freies Vermögen hat.
Dies zeigt meine Praxis seit 1989 mit unzähligen Kunden und davon 17 Jahre als Darlehensentscheider.
Lassen wir es doch bitte so im Raum stehen, dass Sie Ihre Meinung haben und die anderen eine andere Meinung.
Nein, tun wir nicht!
Entschuldigen Sie mal, was sind Sie eigentlich für ein Berater??? Wenn ich einen (vermeintlichen) Fachmann um Rat bitte, dann will ich objektive Fakten hören und keine subjektiven Meinungen!!!
Finanzierung der ersten Wohnung (Basisfragen)
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Zitat von Bankkaufmann
