meine Partnerin und ich haben das Haus unserer Träume gefunden.
Es handelt sich um einen 70er Jahre Bungalow, freistehend, perfekte Lage, sehr ruhiges eingewachsenes EFH-Gebiet im Main-Kinzig-Kreis.
Wir würden direkt zusagen, sind aber noch am Abklären, ob die Finanzierung so machbar ist.
Momentan bewohnen wir ein RMH BJ 2010, welches verkauft werden soll.
Da die Verkäufer des Bungalows Bekannte von uns sind, entfällt die Provision. Ebenso könnten wir erst unser Haus verkaufen, um dann zu sehen wieviel Eigenkapital uns letztendlich zur Vefügung stehen wird.
Folgende Daten gebe ich hier mal zur Verfügung:
beide Beamte auf Lebenszeit (netto beide zusammen: 4000.-),
Alter: 28 und 27 Jahre
Kaufpreis neues Haus: 285.000 Euro
Modernierung/Sanierung: ca. 140.000 Euro (Heizung, Dach, Fenster...)
= 425000 Euro.
+ ca. 20.000 Euro Erwerbsnebenkosten
Eigenkapital wäre durch den Verkauf des jetzigen Hauses und Zurückzahlung des Restdarlehens, Vorfälligkeitsentschädigung etc. zwischen 80. und 90.000 Euro vorhanden.
Die Darlehenshöhe wird sich also um ca. 350.000 Euro bewegen.
Die monatliche Rate sollte max. bei 1300.- Euro liegen, für mtl. Nebenkosten sind 400 Euro eingeplant.
Ist unser Vorhaben realistisch zu betrachten, auch im Hinblick auf die relativ hohen Sanierungskosten? Viele Banken finanzieren ja nur 30% Modernisierung des Kaufpreises.
Noch eine Frage:
Muss ich zur Kreditanfrage bei Banken schon im Vorfeld Kostenvoranschläge für die Sanierungen von Firmen haben? Hier bin ich mir über die Herangehensweise noch nicht ganz im Klaren.
Ich bedanke mich schon recht herzlich für die folgenden Antworten.
Hallo
die Eckdaten von Ihrem Vorhaben scheinen ganz interessant zu sein. Das Vorhaben kann gerne angegangen werden.
Bezüglich Modernisierung ist es so dass es in dieser Größenordnung zwei Varianten gibt:
a) ein baubegleitender Architekt bestätige die Modernisierungsmaßnahmen
b) Sie besorgen im Vorfeld Kostenvoranschläge für die Modernisierungsmaßnahmen.
Ohne a) oder b) wird bei einer geplanten Sanierung von EUR 140.000 keine Bank eine Kreditzusage geben.
Ansonsten ist es auch weiterhin so, dass man die EUR 140.000 "aufgedröselt" benötigt um in die werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen zu unterscheiden.
Taktisch gesehen ist ab dieser Größenordnung ein Architekt am einfachsten für beide Seiten. Auch hinsichtlich Auszahlung der Darlehen entsprechend Baufortschritt für die Sanierungsmaßnahmen.
mittlerweile ist alles etwas konkreter geworden. Wir hatten einen Gutachter (Architekt) in dem Haus und sind mit den jetzigen Eigentümern nochmal n die Verhandlung gegangen.
Könnte mir einer der Experten den Gefallen tun, das Darlehen einmal grob zu überschlagen wenn ich von folgenden Vorraussetzungen ausgehe?:
Gehalt zusammen: 4000.- netto (Beamte)
Kaufpreis des Objekts: 260.000 (+ 17.000 Erwerbsnebenkosten)
Sanierungskosten: 120.000
Gesamtsumme: 397.000, gerundet sagen wir mal 400.000 Euro.
Die monatliche Rate sollte 1300.- nicht übersteigen.
Eigenkapital durch verkauf des jetzigen Reihenhaus:
35.000.- Euro
Der Rest geht für Rückzahlung des bestehenden Darlehens, Vorfälligkeitsentschädigung, sowie Volltilgung eines bestehenden Ratenkredits drauf.
Ich bedanke mich und wünsche noch einen schönen Tag:
Hallo Manonfire
Es ist gut wenn Sie einen Architekten hinzugezogen haben bei diesem Sanierungsvolumen.
Es ist aber auch etwas unseriös aufgrund Ihrer Angaben eine ungefähre Konditionen zu berechnen.
Mit den EUR 35.000 zahlen Sie die Kaufnebenkosten. Das Geld wo übrig bleibt ( etwa EUR 18.000 ) würde ich einfach als Puffer behalten.
Somit sprechen wir dann von einer 100% Finanzierung Kaufpreis und Sanierung.
Jedoch kann man aus meiner Erfahrung davon ausgehen dass die EUR 120.000 Sanierungskosten nicht ganz 1:1 als wertsteigernd übernommen werden. Insofern müsste man unterscheiden zwischen wertsteigernd und werterhaltend.
Haben Sie schon eine detaillierte Aufstellung der Sanierungskosten?
Als Puffer haben wir schon 20.000 Euro von unserem Eigenkapital abgezogen. Die von mir erwähnten 35.000.- könnten also vollständig genutzt werden. Auch wenn davon nach Bezahlung der Kaufnebenkosten nicht mehr viel übrig ist.
Mir geht es letztendlich darum, ein Pi mal Daumen Angebot zu bekommen, ist diese Immobilie mit diesen Eckdaten finanzierbar oder nicht.
Die jetzigen Eigentümer reservieren das Haus im Moment noch für uns.
Lange kann und will ich diese allerdings auch nicht mehr hinhalten.
Beim Eigenkapital bin ich vom schlechtesten Fall ausgegangen. Sollte unsere jetzige Immobilie für einen höheren Preis verkauft werden, kann ich natürlich mit mehr EK in die Finanzierung gehen.
Eine detaillierte Aufstellung des Architekten gibt es noch nicht, würde dann aber rechtzeitig gemacht werden.
Die 120.000 für Sanierung waren vom Architekten grob zusammengerechnet.
Aber ich glaube mit der Rate, das wird nix.
Selbst wenn ich rechne 3%eff. Zins (bei 100% Finanzierung wohl nur schwer realisierbar) und 2% Tilgung komme ich auf fast 1.600 EUR monatliche Rate.
Restschuld nach 10 Jahren 291tsd EUR, Rate wenn Zinsen um 2% steigen 2.000 EUR/Monat......
Bei 1% Tilgung 1233 EUR, Restschuld nach 10 Jahren 335tsd EUR, theoretische Laufzeit 46 Jahre...
Aber ich glaube mit der Rate, das wird nix.
Selbst wenn ich rechne 3%eff. Zins (bei 100% Finanzierung wohl nur schwer realisierbar) und 2% Tilgung komme ich auf fast 1.600 EUR monatliche Rate.
Restschuld nach 10 Jahren 291tsd EUR, Rate wenn Zinsen um 2% steigen 2.000 EUR/Monat......
Bei 1% Tilgung 1233 EUR, Restschuld nach 10 Jahren 335tsd EUR, theoretische Laufzeit 46 Jahre...
Hallo,
ich hätte eine Frage - woher weiß man, dass die Zinsen um 2% steigen, sind das Wahrscheinlichkeitsrechungen, quasi eine Art Zahlen, die sich auf Vergangenheitswerten basieren?
@Meyer80
Wenn die Zinsen in 10 Jahren nur um 2% steigen dann ist das historisch betrachtet völlig normal, bzw. sollte niemanden stören.
Denn wir kommen von ganz anderen Zinsregionen wo dann Zinsen von 4-5% völlig normal sind.
Deswegen sollte eine Baufinanzierungsberatung auch solche Zinsausschläge mit berücksichtigen.
Hauskauf möglich? (2 Beamte)
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Zitat von Herrmueller