Immobilien zur Vermietung - wann lohnt sich ein Kauf?

Zitat von Martin79HN

Ich möchte zu dem Thema auch noch was einbringen.

Kaufpreis Objekt 120.000€ inkl. Nebenkosten, Markler, Grundbuch usw.
Kaltmiete 480€ pro Monat

Finanzierung aus Eigenkapital zu 100%.
Kosten nicht umlagefähig pro Monat Hausverwaltung usw. 50€
Instandhaltungskosten die nächsten 5 Jahre ca. 5.000€ (als Sonderumlage)
dann wieder 5 Jahre ruhe. (hoffe ich)

Ist es sinnvoll das Objekt weiter zu behalten 10 Jahre oder es z.B. nach 5 Jahren zu verkaufen?

Jetzt im Augenblick ist ein Verkaufspreis von 130.000€ realisierbar.

Es handelt sich um eine Wohnung Baujahr 2002 in einer TOP Lage.
Steuersatz haben wir ca. 20-25% max.!

So nach meiner groben Einschätzung schauen was der Markt in 5 Jahren hergibt und verkaufen oder weiter vermieten. Die nächsten 5 Jahre steht ein Verkauf nicht an weil eine Grundschuld Kapitalbeschaffung für ein anderes Objekt aufgenommen wird.

Ich würde sie verkaufen weil die Rendite aus Mieteinnahmen im Verhältnis zum jetzigen Wert zu gering ist.

Zitat von Bankkaufmann

@McMuffin
Bei EUR 480 Kaltmiete und EUR 130.000 Verkaufspreis haben wir eine Rendite von 4,4%
Und das soll zuwenig sein? Hallo?
Der Forenstarter kommt aus Heilbronn, Nördlich von Stuttgart. Die Rendite ist absolut okay...

Die Rechnung ist nicht vollständig. Bei einer Immobilie musst du immer auch die Instandsetzung mit einkalkulieren. Diese beläuft sich je nach Quelle auf 1,5% bis 2,0% p.A gerechnet auf dem Wert des Hauses oder Wohnung.
Dann noch die Steuern 20-25% gibt er an + Grundsteuer, der Rest läuft über die Nebenkosten des Mieters.
Die Rendite bewegt sich also schnell Richtung Inflationsrate ( Ziel Inflationsrate der EZB = 2 % ).
Die Rendite gleicht also keines falls das Kursrisiko der Immobilie aus.
Wenn die Immobilie selbst genutzt wäre und die ersparte Miete 480 Euro, dann würde es sich gerade noch lohnen weil erspartes Geld steuerfrei ist und man selber der sicherste Mieter.

mfg

Hallo,

ich trage mich selber mit dem Gedanken einer Renditeimmobilie in der Größenordnung von ~ 500 t€ und hätte mal eine Frage wegen der Objektwahl.

Zu meiner Situation: Ich bin seit ein paar Jahren Beamter mit W2 Besoldung. Einkommen ist also nicht üppig aber dafür sicher. 1994 hatte ich auf Anraten meines DVAG "Beraters" blauäugig eine ETW (100.000 Euro) gekauft, die jedoch viel zu teuer war und erst seit diesem Jahr (Anschlußfinanzierung mit günstigem Zinssatz) überhaupt Plus macht. Dazu kommt, dass ich leider bisher eine Tilgungsausetzung mit fondsgebundener Lebensversicherung (bei der Aachen Münchener) hatte. Diese LV hat in 20 Jahren leider sogar noch ein Minus "erwirtschaftet". Also ingesammt so ziemlich die schlechtesten Vorraussetzungen die man sich vorstellen kann. Daher bin ich auch etwas "übervorsichtig" was ein neues Renditeobjekt angeht. Allerdings reizt es mich schon statt nur einer vermieteten ETW mehrere Wohnungen zu haben. Wenn dann mal eine Wohnung leer steht sind das nicht gleich 100% Einnahmeausfall.

Man hört als Tipp immer wieder: Wichtig ist Lage, Lage und nochmals Lage. Im Grunde verstehe ich das ja auch. Hin und wieder werden allerdings Objekte angebote die von der Lage sicherlich nicht optimal sind, auch schon etwas älter (nicht absolut runtergekommen) sind aber dafür vom Kaufpreis her eine 9% oder sogar 10% Bruttorendite versprechen. Da frage ich mich, kann man mit so einer Immobilien denn überhaupt was falsch machen?

Meine "Überschlags-Rechnung" sieht so aus:

Bruttorendite 10%
Nettorendite 9,1%
20% Leerstand wegen schlechter Lage: beiben 7,3%
(konservative Annahme)


Zinsen auf 15 Jahre fest: 2,5%
Tilgung 3 %
Instandhaltung: 2%
Summe "Kosten" 7,5%

Somit würde sich die Immobilie bei Vollfinanzierung (110%) selbst bei 20% angenommenem durchschnittlichem Leerstand selber tragen und wäre nach 15 Jahren zu über 50% abbezahlt. Eine Wertminderung aufgrund von schlechter Lage von über 50% ist doch aber wohl unrealistisch? Mietsteigerung und Steuerabschreibung habe ich sicherheitshalber schon gar nicht eingerechnet.

Frage: Wenn dem so ist. Warum schlagen dann nicht alle bei so einer Immobilie zu? Wo ist der Haken?

LG Michael

Zitat von MC Muffin

Ich würde sie verkaufen weil die Rendite aus Mieteinnahmen im Verhältnis zum jetzigen Wert zu gering ist.

Ja, das liegt allerdings daran, daß er die Wohnung mit 100% EK finanziert hat, was recht unklug war, weil er dadurch keine Hebelwirkung hat. Davon abgesehen haben Mieteinnahmen nichts mit Renditen zu tun! Das sind zwei völlig unterschiedliche Paar Schuhe.

nichtsdestotrotz: 480€ KM abzgl. 50€ Kosten macht 430€ x 12 Monate macht 4,3% Einnahmen p.a. (berechnet auf 120.000€ KP). Dazu kommt dann noch die Rendite durch Wertsteigerung von 10.000€ in 12 Jahren, sind also zusammen rund 5% Kapitalertrag!

Wieviele Anlagen kennst Du, die mehr bringen?

Wobei der Kapitalertrag natürlich rund fünf-bis zehnmal höher wäre, wenn wie üblich mit 10% EK finanziert worden wäre.

Zitat von Bankkaufmann

@McMuffin
Bei EUR 480 Kaltmiete und EUR 130.000 Verkaufspreis haben wir eine Rendite von 4,4%
Und das soll zuwenig sein? Hallo?

Für einen Bankkaufmann ist das natürlich eine fette Rendite, aber bei einem Immobilieninvstor wirst Du ncith mal einen gesprächstermin bekommen, wenn Du ihm nicht wenigstens 50% anbeiten kannst

Davon abgesheen mußt Du die Rendite - wenn schon - auf den Kaufpreis berechnen und nicht auf den (potentiellen) VERkaufspreis!

Wohnen zur Miete ist einer Studie zufolge in den vergangenen fünf Jahren vor allem in Wolfsburg und Berlin deutlich teurer geworden. Ich habe das Gefühl, dass nicht nur die Mietpreise in BERLIN und WOLFSBURG so krass gestiegen sind. Beispielsweise ist die durchschnittlichen Kaltmiete bei Neuvermietungen in Wolfsburg um 40,7 Prozent gestiegen.Ich habe mich neulich nach Immobilien in München umgesehen. Hier bei Huther Immobilien die haben wundervolle Objekte, allerdings bin ich preislich fast vom Glauben abgefallen…. In Berlin stiegen die Preise durchschnittlich um 30,8 Prozent. Na, ich schau mal weiter!

Zitat von EngelMarco

In Berlin stiegen die Preise durchschnittlich um 30,8 Prozent.

Na endlich! Ich habe schon vor der Jahrtausendwende ein Zweifamilienhaus als sogenanntes Renditeobjekt gebaut. Mit der Miete konnte ich in der Vergangenheit nicht mal den Zins begleichen und wenn ich vor zwei Jahren verkauft hätte, dann hätte ich nicht mal den Erstellungspreis bekommen.

Nun wendet sich das Blatt wieder, es werden mehr Häuser gebaut und die Mieten fallen wieder. Und so hat jeder etwas davon.

Zitat von Suxxess

Früher hat man gesagt, wenn es dir in der Innenstadt zu teuer ist dann ziehe in den Speckgürtel. Nur ist es da nun auch schon teuer also muss man noch weiter weg ziehen um einen vernünftigen Preis zu bekommen. Aber damit steigt auch wieder die Fahrzeit und die Infrastruktur wird schlechter.

Das ist doch immer ein auf und ab mit den Preisen. Die Dummen sind nur die, die zum falschen Zeitpunkt kaufen oder mieten wollen/müssen. Langfristig gesehen, rentiert sich der Kauf vor allem dann, wenn man nicht über den Speckgürtel hinausgeht.

Kaufen ist halt immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Kaufe ich mir heute ein Grundstück in der Stadt kann es in zehn Jahren ein Grundstück in der besten oder schlechtesten Nachbarschaft der Stadt sein oder so bleiben wie es ist. Es kommt halt immer auf die urbane Entwicklung an. Die kann man als Käufer einfach nicht vorhersehen.

Zitat von jule-gotti

Kaufen ist halt immer mit einem gewissen Risiko verbunden.

Vollkommen richtig. Deshalb dürfen die Hausbesitzer auch mal die Mieten anheben, ohne dass gleich die Welt untergeht.

Hallo ihr,
ich hatte mir in Zug mit meiner Frau ein Apartment gekauft und hatte mich hier beraten lassen. Das beraten an sich ist auch kostenlos.
Vielleicht konnte ich euch damit helfen
Viele grüße
Sneak

Zitat von Bankkaufmann

Schöne Aufstellung, die aber jedem Interessierten Kapitalanleger auch geläufig sein sollte.

Sie sollten allerdings nicht vergessen dass der Kapitalanleger im Rahmen der Einkommensteuererklärung auch Einnahmen aus Vermietung Verpachtung hat (V+V) und hier durch Abschreibungen und Werbekosten durchaus interessante Aspekte hat.

Wichtigster Eckpunkt sollte aber nach wie vor für einen Kauf sein.
Lage,Lage,Lage...

Lage, Lage,Lage.........jaja......eine gute Lage ist immer aus Sicht des Nutzers zu sehen.
Ein Eiskiosk in Wüstennähe ist sicher besser aufgehoben, als in der Arktis usw.usw.

Das sind im Grunde Binsenweisheiten.

Das gesamte Bankgeschäft geht mMn. auf solche zurück.


Ich denke mal. JEDER halbwegs Interessierte könnte nach Kriterien von Bankern Kredite vergeben, ohne jede Ahnung vom Geld-und oder Zinsverkehr haben zu müssen.
Wenn man für jeden Euro fünf absichern muß oder belegen muß, dass man das und das seit soundsoviel Jahren verdient und noch verdienen wird und die Kosten nach Abhakmuster berücksichtigt werden- und zusätzlich Auskünfte den Antragssteller gläsern machen.......wer wäre da nicht imstande Kredite zu vergeben ????


AAAAABER wie können denn dann noch Firmen und Schuldner pleite gehen ?? Es ist doch alles nach Schema F abgehakt und kontrolliert worden ???


Hmmm ja Scheisse. der gesunde Menschenverstand ist leider aussen vor gelassen worden bei der Taxierung des Delinquenten.




Ich habe einige Immos erworben, die bereits nach 3, 4 oder 5 Jahren sich komplett eingespielt haben, also der KP komplett zurückgeflossen ist.

Einigen davon wurde die Finanzierung versagt, da habe ich mit meinem guten Namen und Ruf trotzdem KV abgeschlossen und heute gucke ich tlw. seit Jahren schon monatlich dem Einkommen zu, das sich umgerechnet täglich zu mir begibt, da ja Lastenfreiheit besteht.

Was nutzt mir ne gute Lage, wenn ich 30 oder 40 Jahre warten muß, bis sich das Ganze bezahlt macht ??? Da nehm ich lieber 5 Jahre und streiche dann 35 Jahre lang monatlich schick ein.
Und selbst wenn mal ein Leesrtand ist, ja und. Keine Rose ohne Dornen, sagte der Hase und bumste die Igelin.

Viel wichtiger als alles andere wäre für mich immer die Unabhängigkeit.



Ein Immobilienkauf lohnt sich immer, wenn es sich rechnen läßt. Das ist einfach das Grund-und Wesensprinzip der Agitation. Es muß sich rechnen lassen.

Wenn es das nicht tut, lohnt sich nichts.
Und das können sicher keine Banker beurteilen, so wenig wie Richter wohl Sachen tatsächlich beurteilen können.

Ebenso können Steuerberater über solche Dinge nichts sagen, da sie nmM. dafür ebenfalls nicht prädestiniert sind.

Der einzige der prädestiniert ist, ist der gesunde Verstand, wenn er denn unter ganzheitlichen Aspekten zu Agieren vermag. Wenn du den hast, laß dich durch nichts und Niemanden von deinem Vorhaben abbringen und gehe resilient an dein Ziel.

Ausserdem würde ich selbst als Grundsatz immer voranstellen, dass ich nichts kaufe, was nicht innerhalb von zehn Jahren inkl. Risikovolumen aus den Mieteinnahmen heruas sich selbst bezahlt.

Alles andere wäre mir zu utopisch.


Gruß Testfahrer

Zitat von obelix

wäre mir unter Berücksichtigung der damit verbundenen Risiken, damit meine ich hauptsächlich Rücklagen für Modernisierungen und ggf. Mietausfälle, zu gering.

Bei Invest von 130K will ich mindestens 2 K im Monat sehen. Ich habe jetzt eine am Start, die soll bei ges. 200K inkl. ca. 80 K für Renov. um die 2,5 bis 3,9 K bringen, monatlich natürlich.

Ich kauf auch kein Auto für 2500, ohne nicht mindestens nen Tausender machen zu wollen.

Wie gesagt, hart bleiben und kein Geschäft mit Gewalt machen. Nur so kann es was werden. Rosinen sind ja nicht nur zum Vertrocknen da- man muß sie sich schon suchen und rauspicken