Immobilien zur Vermietung - wann lohnt sich ein Kauf?

Wie hoch letztlich die Nettorendite ausfällt, hängt auch vom Steuersatz
des Investors ab. Aufgrund der Vielzahl von Einflußfaktoren kann die
exakte Rendite eines Immobilieninvestments nur für den jeweiligen
Einzelfall berechnet werden... Am besten den Steuerberater fragen

Zitat von Harald874

Ermittlung der Nettorendite:

Die Bruttorendite beträgt bei einem Anlageobjekt für 500.000 EUR € Kaupreis und
einer monatlichen Nettomiete von 2.500 EUR € 6 %.

Jahresnettomiete (2.500 EUR € x 12) 30.000 EUR / Kaufpreis 500.000 EUR € x 100 = 6 %

Die Rechnung hinkt allerdings, da der Investor ja i.d.R. nur 10% des Kaufpreises trägt und die restlichen 90% von der Bank gestellt werden. Damit beträgt die "Rendite" also 60% und nicht 6%!

Selsbt Wikipedia definiert Rendite mit "Gewinn / eingesetztes Kapital"


Immobilien werden allerdings wegen dem sog. Cashflow bzw. ROI gekauft und dieser berechnet sich hierbei wie folgt:

Jährliche Mieteinnahmen - Kosten (Finanzierung + Instandhaltung +NK) / eingesetztes Kapital = ROI

Wären in Deinem Beispiel also:

30.000 € - (Kosten) / 50.000 €

Wenn wir also mal von 20000 € Kosten ausgehen würde der ROI = 20% betragen.


Nicht berücksichtigt sind dabei evtl. Gewinne beim Wiederverkauf der Immobilie (also die Wertsteigerung), wobei weitere zwei-bis dreistellige Erlöse möglich sind!

Falsch, Herr Denkprozess, die Rendite ist trotzdem 6%. Denn das eingesetzte Kapital ist ja immer der Kaufpreis, unabhängig davon wann er nun bezahlt wird.

Der Vorteil einer hohem Fremdfinanzierung ist lediglich, dass du Geld investieren kannst, was du noch gar nicht hast.

Nachteil sind die Zinsen und das damit verbundene Risiko. Wenn die Rendite durch Mietausfall, ungeplante große Reparaturen etc. einknickt will die Bank dennoch ihre Raten, egal woher du das Geld nimmst.
Bei kompletter Eigenfinanzierung hast du "nur" keine Einnahmen.

Danke für diese Übersicht. Ich spiele seit einiger Zeit mit dem Gedanken, mir ein Appartment als Kapitalanlage zu kaufen und dass über ein Darlehen finanzieren zu lassen. Leider scheinen die Renditechancen gerade in Großstädten eher gering zu sein. In den letzten Jahren sind die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten deutlich stärker angestiegen.

Hallo Christin, ich vermute mal, Du redest dabei von "fertigen" Appartements? Da ist i.d.R. wirklich kein gutes Geschäft zu machen! Der Ertrag liegt im Einkauf oder - wie in diesem Falle halt - in der Fertigstellung.

Wer günstig kauft und preiswert herrichtet, kann fast überall noch ein gutes Geschäft machen! Allerdings benötigt man dazu etwas Knowhow oder eine vertrauenswürdige Person, die solches besitzt. Denn der Grad zwischen langlebiger und preiswerter Sanierung und schneller, teurer Pfuscherei ist verdammt schmal

Und da kommt auch schon der "Haken" eines Appartements: da es kaum einzelne Appartements zu kaufen gibt, ist die Auswahl da recht gering. Darum würde ich vll. mit einem kleinen EFH anfangen (bspw. aus einer Zwangsversteigerung).

Danke für die schnelle Antwort Cashflow

Ein Apartment wäre für mich halt praktisch, da ich beruflich ziemlich eingespannt und auch viel unterwegs bin und daher einfach möglichst unabhängig und ungebunden sein will. Die Zeit und das Know How für eine aufwendige Sanierung besitze ich leider nicht.

Du hast aber recht, als Anlageobjekt erscheinen mir Apartments momentan auch eher unattraktiv zu sein. Die Nettokaltmiete p.a. liegt häufig bei mickrigen 3% des Kaufpreises, das finde ich als Investment eher uninteressant.

LG

Zitat von christin07

Du hast aber recht, als Anlageobjekt erscheinen mir Apartments momentan auch eher unattraktiv zu sein. Die Nettokaltmiete p.a. liegt häufig bei mickrigen 3% des Kaufpreises, das finde ich als Investment eher uninteressant.
LG

Denkfehler

Da Du ja (i.d.R.) nur 10% des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen mußt, machen 3% NKM immerhin 30% Eigenkapitalrendite aus. Das finde ich schon ganz ordentlich

Zumal Du durch den Wertzuwachs der Immobilie ja noch weitere Rendite erzielst...

Und bei einem EFH kann die NKM auch schon mal bei 5% oder mehr vom KP liegen, womit durch den "Hebeleffekt" dann auch die Eigenkapitalrendite bei über 50% liegt. Und das ist doch dann schon lohnenswert, oder?

Wieso gibt es eigentlich so wenig Häuser, die man mieten kann? Ich würde mir bspw. kein Haus kaufen wollen, sondern eins mieten, um flexibel zu bleiben. Nur findet man solche Angebote leider kaum.

Zitat von Suxxess

Einigen wir uns einfach darauf, dass es auf die unterschiedlichen Kennzahlen eines Objekts ankommt, ob sich so etwas lohnt oder nicht. Wenn man das alles immer so pauschal sagen könnte, dann bräuchte man ja keine Makler mehr.

Und das Sanierungskonzept ist schon nicht verkehrt, allerdings muss man dafür schon das Know-How, die passenden Handwerker, die Marktübersicht und das entsprechende Auge für die Objekte haben.

Natürlich kommt es letztendlich nur auf die Kennzahlen des jeweiligen Objektes an

Pauschalisieren sollte man nie etwas, aber grundsätzlich sind Immobilien eine exzellente Investitionsmöglichkeit (m.M.n. sogar die besten!) - nicht umsonst sind etwa 2/3 des gesamten deutschen Vermögens in Immobilien angelegt.

Natürlich sind mit Immobilien auch schon eine Unmenge Menschen auf die Nase gefallen. Ich würde aber mal behaupten wollen, daß das zu mindestens 75% Leute waren, die "fertige" Produkte gekauft haben, alaso fertig sanierte oder neu gebaute Objekte (i.d.R. ETWs), also Objekte, wo den Ertrag schon andere abgeschöpft hatten und die daher deutlich überteuert verkauft wurden.

Meist oder oft erkennt man solche Objekte daran, daß sie "schön gerechnet" sind und einem per "Steuerersparnis" schmackhaft gemacht werden sollen, frei nach dem Motto: "kaufe diese ETW für summasummarum 200€ im Monat. Die kannst Du steuerlich geltend machen, womit Du im Endeffekt nur 50€ im Monat für eine ETW bezahlst, die dann irgendwann mal Dir gehören wird..."

Der Haken an solchen Geschäften:
1. i.d.R. werden aus den 200€ Kosten im Monat letztendlich 400-500€
2. aus 150€ Abschreibung im Monat werden höchstens 50€ (die v.a. nicht monatlich fällig werden, sodnern erst im Folgejahr)
3. die Nebenkosten fallen deutlich höher aus (bspw. weil kein Hausmeisterservice o.ä. einkalkuliert war)
4. im Endeffekt werden aus 50€ Kosten im Monat dann 500-600€, was sich keiner mehr leisten kann, womit früher oder später die Zwangsversteigerung droht



Tip 1: kaufe nie ein Investment, daß Verluste bringt! 6 Monatseinnahmen (also "Überschüsse" aus Einnahmen abzgl. Ausgaben) sollten mind. eine Monatsmiete abdecken können, um ggf. auch mal 2-3 Monate Mietausfall abfangen zu können, OHNE daß man in finanzielle Schieflage gerät!

Tip 2: laß Dich von einem erfahrenen (!) Immobilieninvestor beraten! Nicht von einem Banker, einem Vermögensberater oder gar dem Verkäufer, der Dir das jeweilige Objekt anbietet! Stelle jedem potentiellen Berater vorab die Frage, wie viele Immobilien er selber besitzt. Wenn er dann ins Stocken kommt bzw. sich in Ausreden windet, wünsch ihm einen guten Tag - er hat keine (praktische) Erfahrung mit Immobilieninvestment!

Tip 3: laß JEDES Angebot von Deinem Steuerberater prüfen! Dieser Tip sollte grundsätzlich vor jedem Investment befolgt werden - egal ob Aktien, Immobilien o.ä.! Denn was hilft Dir eine Investition mit 15% Rendite, wenn Dir Tante Merkel den Großteil davon wieder webnimmt?

Tip 4: Informier Dich vorher überhaupt erstmal über gute Handwerksbetriebe, Sanierer, Bauträger und/oder Ingenieurbüros! Beschäftige keinen Architekten oder Bauingenieur, der nach 2000 studiert hat und nciht mind. 10 Jahre praktische Erfahrung vorweisen kann! Der Großteil dessen, was im Architekturstudium gelehrt wird, ist Mumpitz (wie ich selber erfahren mußte...). Ich weiß das, weil wir seit fast 20 Jahren sehr gutes Geld damit verdienen, deren Unfug zu "reparieren".

Tip 5: mache für Deine Baumaßnahmen bloß keine "öffentliche Ausschreibung"! Dieser Unfug ist nur zu einem zu gebrauchen: um den größten Pfuscher zu finden. Denn im Bau gibt es immer einen, der einen Job noch biliger hinpfuschen kann. Suche Dir 3-5 emfehlenswerte Bauunternehmen (diese sollten mind. 20 Jahre am Markt sein, dann kann man davon ausgehen, daß sie seriös arbeiten, denn sonst wären sie schon bei der ersten Reklamation praktisch pleite), und laß Ihnen die Ausschreibung der Sanierungsmaßnahmen zukommen und Dir ein Angebot machen. Von den 5 Angeboten scheiden das Billigste und das Teuerste aus, mit den restlichen drei Unternehmen verhandelst Du dann nach.

Tip 6: gib lieber 20% mehr für eine langfristige Sanierung aus als 20% weniger für "schnell-schnell". Die Schäden durch Pfusch werden um ein Vielfaches teurer (Mietausfall oder -kürzung, Rechtsstreit, Anwaltskosten, Nachsanierung etc.)!!! Mal eben weiße Farbe über die schadhaften Stellen zu tünchen, damit man sie nicht mehr sieht, hat nichts mit Sanierung zu tun!

Tip 7: wenn Du EINMAL einen guten und zuverlässigen Bauunternehmer gefunden hast: herzlichen Glückwunsch!

Tip 8: spiele regelmäßig Cashflow, um zu lernen, um die Spielregeln dieses Spiels zu erlernen!!!

Eine Immobilie sollte man wie eine Geldmaschine betrachten, die im Keller steht und jeden Tag Geld druckt. So eine würde man täglich pflegen und warten, ölen etc. damit sie ja nie aufhört, Geld zu drucken!
Behandele sie pfleglich und vorzugsweise wie ein eigenes Kind, dann wirst Du immer Freude daran und Deiner Familie später mal etwas Wertvolles vererben können!


PS: falls Kontakte zu seriösen Baufachleuten und -unternehmen gefragt sind: über unser deutschlandweites Netzwerk sollte sich auch im entferntesten Winkel Deutschlands so einer vermitteln lassen

PN genügt!

MfG aus dem Cashflow-Club Magdeburg

Zitat von sitaara

Wieso gibt es eigentlich so wenig Häuser, die man mieten kann? Ich würde mir bspw. kein Haus kaufen wollen, sondern eins mieten, um flexibel zu bleiben. Nur findet man solche Angebote leider kaum.

Weil EFHs für Investoren nicht so wirklich lukrativ sind. Beispielsweise weil:

- ein EFH mit 100qm zu sanieren kostet vielleicht nur die Hälfte der Sanierungskosten eines MFH mit 500 oder 100qm, hat aber eben nur ein Fünftel oder Zehntel der zu vermietbaren Fläche (bspw. kosten der Heizkessel und Warmwasserspeicher für ein MFH kaum mehr als für ein EFH, Gas-,Strom-,Wass-und Abwasseranschluß kostet genau das gleiche wie beim MFH, die zu sanierende Dachfläche ist beim EFH u.U. gar identisch mit der eines MFH)

- wenn Dir in einem MFH ein Mieter ausfällt, fallen je nach Größe 10-20% Deiner Mieteinnahmen aus, wenn Dir im EFH ein Mieter ausfällt, fallen 100% Miete aus

- EFHs haben i.d.R. recht große Grundstücke, die der Meiter mitbezahlen muß, in einem MFH teilen sich auch diese auf die Anzahl der Mieter aus


Fazit: MFHs bieten mehr Ertrag bei weniger Risiko als EFHs...

Wenn es so ist wie bei mir 12 WE in 3 Objekten. Lage ect. gut bis sehr gut. Gesamtinvestition inkl ller Kaufnebenkosten 810.000,- Netto Kaltmieten aktuell 62.000,- / Renovierungsbedarf aktuell 0,- aber geplant 100.000,- / Mietsteigerung geplant 20 % (ereich dann gerade die örtliche Vergleichsmiete)

Wertsteigerung der Immo's letzte drei Jahre 6 %pa (denke aber das wird deutlich weniger)

Wie kommt man an solche Objekte ? Suchen,suchen, suchen und dann möglichst Notlagen der Eigentümer (Scheidung, Firma hat Probleme ect. nutzen) und schnell zahlen können wenn diese Leute dringend Geld brauchen das nutzt man schamlos aus !

So das klingt nun böse, aber so funktioniert es nun einmal, wem das nicht gefällt der sollte nach Spendenmöglichkeiten für Caritas suchen und nicht nach GELDANLAGE.

Ansonsten fair bleiben aber nicht päpstlicher als der Papst sonst wird es nichts mit der Rendite.

Tut mir leid aber ich sage lieber die Wahrheit als son sozialromantischen Käse wenn es um Anlage geht, wie gesagt alternativ Spenden .....

Ich möchte zu dem Thema auch noch was einbringen.

Kaufpreis Objekt 120.000€ inkl. Nebenkosten, Markler, Grundbuch usw.
Kaltmiete 480€ pro Monat

Finanzierung aus Eigenkapital zu 100%.
Kosten nicht umlagefähig pro Monat Hausverwaltung usw. 50€
Instandhaltungskosten die nächsten 5 Jahre ca. 5.000€ (als Sonderumlage)
dann wieder 5 Jahre ruhe. (hoffe ich)

Ist es sinnvoll das Objekt weiter zu behalten 10 Jahre oder es z.B. nach 5 Jahren zu verkaufen?

Jetzt im Augenblick ist ein Verkaufspreis von 130.000€ realisierbar.

Es handelt sich um eine Wohnung Baujahr 2002 in einer TOP Lage.
Steuersatz haben wir ca. 20-25% max.!

So nach meiner groben Einschätzung schauen was der Markt in 5 Jahren hergibt und verkaufen oder weiter vermieten. Die nächsten 5 Jahre steht ein Verkauf nicht an weil eine Grundschuld Kapitalbeschaffung für ein anderes Objekt aufgenommen wird.