Meine Partnerin (28) und ich (30) sind schon eine Weile auf der Suche nach der richtigen Immobilie. Vor gut 9 Monaten wäre der Kauf einer Eigentumswohnung beinahe zustande gekommen, die Verkäufer sind aber kurzfristig zurückgetreten und wollten die Immobilie nicht mehr verkaufen.
Seitdem haben wir uns schon mehrere Wohnungen und Reihenhäuser angeschaut, allerdings war bisher nicht das richtige Objekt dabei. Nun haben wir die Möglichkeit, ein Reihenmittelhaus zu erwerben welches unseren Vorstellungen entspricht. Allerdings ist dies mit 260.000€ doch schon deutlich teurer als die vorher ausgesuchte Wohnung. Dafür ist die Küche sowie Schlafzimmerschrank schon im Kaufpreis enthalten. Es würden keine weiteren Ausgaben für neues Mobiliar anfallen. Renovierung ist bei diesem Objekt nicht notwendig, habe noch nie solch eine gepflegte Immobilie gesehen (BJ 1996).
Hier kurz ein paar Infos zur Einkommenssituation:
Jahresgehalt meiner Partnerin: 1.280€ Netto x 12
Mein Jahresgehalt: 2.650€ Netto x 13 (+ Jahresendbonus von ca. 3.000€ brutto derzeit (soll in naher Zukunft auf 7.000-10.000€ angepasst werden -> Sondertilgung), + monatliche Spesen von 100-350€ Netto);
Ab 2015 Gehaltserhöhung von 15% zugesagt, soll aber nicht für die Finanzierung relevant sein da es eh nicht von der Bank anerkannt wird. Daher nur als generelle Info.
Leider hatten wir bisher noch nicht genügend Zeit, um ausreichend Eigenkapital anzusparen. Wir haben zum aktuellen Zeitpunkt 22.000€ für die Finanzierung verfügbar (Rücklagen schon abgezogen, also wir sind dann nicht "total blank"). Es gibt auch noch einen PKW-Kredit, der noch gut 3,5 Jahre läuft und monatlich mit 360€ zu Buche schlägt. Ansonsten keine weiteren Belastungen. Schufa auch bestens.
Nun die große und entscheidende Frage: Ist mit dem monatlichen Verdienst von 3930€ netto eine Finanzierung von knapp 270.000€ zu stemmen? (Kurz zur Erklärung: Die 270.000€ ergeben sich aus Immobilienwert + NK + Maklerhonorar - EK)
Rein kalkulatorisch sollte es machbar sein, da wir jeden Monat ca. 1000€+ zurücklegen können und derzeit eine Kaltmiete von 630€ zahlen. Ich will nun einfach mal den Rat von Experten hören, da man sich ja nicht ins Unglück stürzen will.
Ich würde das ganze auch gerne recht konservativ gestalten: 15 Jahre Zinsbindung und anfängliche Tilgung bei 2% (alternativ 1% im 1.Jahr, dann Anpassung auf 2% ab dem 2. Jahr)
Mit welchem Zinssatz bzw. welcher monatlichen Belastung muss ich denn hierbei rechnen? Würde ich mit 1.150€ hinkommen? KfW124 natürlich mit einrechnen.
Der Makler will nun eigentlich bis morgen eine Zusage haben, damit er eine Reservierung vornehmen kann. (Besichtigung war gestern) Bei der derzeitigen Immobiliensituation ist das Haus auch vermutlich innerhalb weniger Tage vermittelt.
Makler wollen immer eine Zusage, und das am besten schon gestern.
Sie können immer gerne reservieren lassen doch niemals Geld anzahlen.
Ansonsten können Sie mit Ihren EUR 20.000 problemlos doch die Kaufnebenkosten zahlen - kriegen Sie doch irgendwie hin. Und haben somit nur eine 100% Finanzierung des Kaufpreises.
Alternativ mit Ihrem Eigenkapital den Autokredit abzulösen und dann eine 110% Finanzierung aufzunehmen geht auch, doch das ist dann zu teuer im Bankzinsbereich.
Deswegen erste Alternative besser.
EUR 260.000 Kaufpreis mit EUR 50.000 KfW 124 Programm und EUR 210.000 mit 10 oder 15 Jahren.
Sollte problemlos umsetzbar sein.
eine 100 % Finanzierung lässt sich nicht abbilden, der Auslauf ist höher.
Zu empfehlen ist den Beleihungsauslauf durch ein Nachrangdarlehen zu senken, um für den Erstrang eine sehr gute Kondition generieren zu können.
1) 184.000 Euro Erstrang, Zinsfestschreibung 15 oder 20 Jahre
2) 50.000 Euro KfW Zinsfestschreibung 10 Jahre
3) 36.000 Euro Nachrangdarlehen
Denke da lässt sich für eine über 100 % Finanzierung ein toller Mischzins abbilden, auch sei erwähnt dass die Finanzierung darstellbar ist und ihr Gedanke Wohneigentum zu erwerben verfestigt werden sollte.
@noel, warum ist aus Ihrer Sicht der Auslauf höher als 100% wenn ich anbiete dass der Kunde den notariellen Kaufpreis zu 100% finanzieren soll?
Ich schlage ja vor, dass der Kunde mit seinem Eigenkapital die kompletten Kaufnebenkosten finanzieren soll wenn es geht?
Hat der Kunde für die Kaufnebenkosten komplettes Eigenkapital dann lässt sich problemlos eine 100% Finanzierung darstellen.
Aber wenn der Kunde bei einem Kaufpreis von 260.000 Euro 270.000 Euro finanzieren muss, da die Erwerbsnebenkosten höher als sein einzusetzendes Eigenkapital sind, dann kann ich nicht erkennen, wie ich auf eine 100 % Finanzierung kommen kann/soll.
Es geht ja um die Möglichkeiten die der Kunde hat.
Wenn EUR 270.000 Finanzierungssumme ist mit Kaufpreis Nebenkosten abzüglich Eigenkapital. Dann kann der Kunde auch anderst herum eine Überlegung bei EUR 22.000 Eigenkapital anstellen ob er es schafft die kompletten Kaufnebenkosten mit Eigenkapital zu finanzieren.
Bei 3,57% Maklerkosten und 7% für Notar und Grunderwerb haben wir somit 10,57% als beispielsweise Kaufnebenkosten. Das wären bei einem Kaufpreis von beispielsweise EUR 260.000 = EUR 27.482.
Eigenkapital ist derzeit EUR 22.000 vorhanden.
Also reden wir hier von EUR 5.482 fehlendem Eigenkapital um beispielsweise eine 100% Finanzierung darstellen zu können.
Deswegen sollte der Kunde überlegen ober alle Kaufnebenkosten komplett mit Eigenkapital bezahlen kann. Denn irgendwo schlummern meistens noch EUR 5.000.
Denn der Zinsvorteil wäre ja ganz klar vorhanden.
Um hier nochmal kurz was einzuwerfen: Makler Courtage beträgt leider 5,95% und da lässt sich wohl auch nix mehr machen. Daher können wir auch die gesamten NK von gut 33.000€ nicht vom EK stemmen. Da ist eine Lücke von 10.000€.
Bei dem erwähnten Nachrangdarlehen sind allerdings mit Zinsen vom ca. 5% zu rechnen, ist das korrekt? Dafür sollte man dann zusehen, dieses Darlehen so schnell wie möglich abzulösen.
Hallo chris.wagner
okay, das ist eine klare Ansage. Ja, das Nachrangdarlehen ist zinsmässig immer das teuerste. Deswegen wäre es sinnvoll diesen Kredit immer am schnellsten zurück zu zahlen.
Dann kann ich ihren Gedankengang zumindest nachvollziehen.
Denke aber schon dass der Fragesteller seine Gründe für die Nennungen von 22.000 Euro EK hat, zumal ihre Gesamtkostenaufstellung sich immer noch nicht mit der benannten deckt, denn die Gesamtkosten scheinen bei 292.000 Euro zu liegen, entsprechend fehlen zu 100 % 32.000 Euro.
Es wäre auch zu erfragen, ob der Arbeitgeber evtl. ein Arbeitgeberdarlehen bereitstellen kann, bzw. der Arbeitgeber so etwas anbietet.
Ok, also wir sind heute nochmal in uns gegangen und haben uns auch nochmal intensiv mit Bekannten unterhalten, die in der gleichen "Reihe" wohnen.
Dabei haben wir mitbekommen, dass die Nachbarn - die man sich natürlich nicht aussuchen kann - wohl nicht wirklich umgänglich und auch recht laut wären.
Daher lassen wir nun die Finger von der Immobilie.
Was wir uns nun aber gefragt haben: Sollte es denn nicht möglich sein, mit einem Kredit von sagen wir mal 270.000€ und dem vorhandenen EK eine neue DHH zu finanzieren? Als Effizienzhaus 70 hat man da ja auch noch den Vorteil der zusätzlich niedrigen Zinsrate für 50.000€.
Natürlich gibt es massenweise DHH die zu Spottpreisen im Internet angeboten werden. Das diese Preise nicht real sind, ist mir schon bewusst. (Bad nur zur Hälfte gefliest, nur 2 Steckdosen in der Küche etc.)
Bei einer projektierten schlüsselfertigen DHH für 230.000€ inkl. Grundstück müsste es aber doch ungefähr hinkommen, wenn man noch 40.000€ mit einrechnet. Eigenleistungen könnte man dann auch noch mit einbringen.
Ist diese vereinfachte Rechnung völlig aus der Luft gegriffen oder wäre das tatsächlich eine echte Alternative? Mir fehlt leider die Erfahrung wie weit man mit 290.000-300.000€ kommen würde.
@chris.wagner
Ihre Überlegungen sind richtig. Und mit EUR 4.000 Netto Gehalt können Sie auch einen Neubau finanzieren.
Die Besonderheit bei einem Neubau sind allerdings auch die Bauzeitzinsen. Sie zahlen für die Zinsen und haben durch die Miete eine Doppelbelastung. Das können Sie jedoch mit Ihrem Eigenkapital auffangen.
Finanzierung Reihenmittelhaus möglich?
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