Offenlegung d. Verhältnisse: Eigenkapital verschweigen
Hallo,
folgende Situation:
Baugrundstück ist vorhanden, Eigenkapital ebenfalls, eine Finanzierung wird benötigt (knapp 30% der Bausumme inkl. Baugrund). Ich will einen großen Teil in Eigenleistung erbringen, daher wird die Bauzeit bei ca. 3 Jahren liegen. Zu Beginn fallen in kurzer Zeit (im Verhältnis zum Rest der Bauzeit) hohe Kosten an. Um keine Bereitstellungszinsen bezahlen zu müssen, will ich bevor das komplette Eigenkapital aufgebraucht ist, diese Rechnungen mit dem Kredit begleichen. Das Eigenkapital würde ich dann später einsetzen. (Ein Teil des Eigenkapitals ist mit alten Anlagen bei ca. 4% angelegt)
Nun bestehen viele Banken darauf, einen ordentlichen Anteil des Eigenkapitals aufzubrauchen, bevor der Kredit ausgezahlt wird. Meine Überlegung ist folgende: Bei der Offenlegung der Verhältnisse einen Teil des Eigenkapitals verschweigen um einen Puffer zu haben und sollte sich der Bau hinziehen und doch weniger Geld pro Zeit benötigt werden, nicht Bereitstellungszinsen zahlen zu müssen.
Nun meine Frage: Wenn ich Eigenkapital bei der Bank verschweige, ist das im Prinzip zu meinem Nachteil, da meine Bonität schlechter eingeschätzt wird, als sie tatsächlich ist. Grundsätzlich kann eine Bank den Kredit kündigen, wenn bei der Offenlegung nicht alles angegeben wurde. In diesem Fall aber mit dem Hintergrund, dass der Kreditnehmer schummelt, um bessere Konditionen aufgrund einer vermeintlich besseren Bonität zu erhalten und die Bank ein höheres nicht einkalkuliertes Risiko hat. Wenn man also zu seinem eigenen Nachteil Eigenkapital verschweigt, gilt das dann ebenfalls?
Vielen Dank schon mal für Ihre Antworten! Beste Grüße
J.
AW: Offenlegung d. Verhältnisse: Eigenkapital verschweigen
@Jeffrey
Ich glaube Sie haben einen Denkfehler.
Sicherlich können Sie Eigenkapital gegenüber der Bank verschweigen. Denn das Vermögen steht nicht in der Schufa.
Jedoch steht am Anfang eines Baues der Gesamtgestehungskostenplan und dem gegenüber der Finanzierungplan.
Und wenn Sie Vermögen verschweigen stimmt ja der Finanzierungsplan aus Sicht der Bank nicht.
Des weiteren ist es nicht so prickelnd am Anfang nur auf Kredit zu spielen und dann 3 Jahre zu bauen. Banken wollen eine Fertigstellung des Neubau die zeitnah ist.
Ich würde eher den Spieß umdrehen und die Bereitstellungszinsen auf die 12 oder 24 Monate dehnen und eine kleine Zinserhöhung in Kauf nehmen. Dann viel Eigenkapital einsetzen (80% davon) und dann in Eigenregie bauen wie Sie wollen. Dann ist das Risiko der Bank überschauhbar, denn Sie als Kunde kommen ja dann immer auf die Bank zu wenn Sie ein Teil des Kredites abrufen. So ist die Sache für die Bank viel transparenter.
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noelmaxim
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noelmaxim
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AW: Offenlegung d. Verhältnisse: Eigenkapital verschweigen
Der Bereitstellungszins ist doch gar nicht viel schlechter als der Zahlzins, ist es da nicht egal welchen Zins man zahlt? Zumal sie ja beim Einsatz des EK am Anfang gar keine Zinsen zahlen würden.
Warum denn am Anfang auf abgerufenes Geld unnötig Zinsen zahlen, was beim Einsatz von EK nicht der Fall wäre. Damit erhöht bzw. verlängert man doch die Zeit der Zinszahlungen? Am Ende bzw. die Zeit zum Schluss hin kann man sich doch die Zahlung von Bereitstellungszinsen auf nicht abgerufenes Geld dadurch gering halten, eine längere BZ Zeit zu vereinbaren, zumal doch die Finanzierungssumme gar nicht so hoch ist?
Es macht natürlich dann Sinn über ihre Idee nachzudenken bzw. diese zu verfolgen, wenn Eigenkapital nur dann verfügbar ist, wenn dadurch eine hochverzinste Anlage kaputt gemacht werden müsste, aber dann kann ich immer noch ein variables Darlehen zeichnen was ich am Anfang einsetze, um es dann am Ende oder nach und nach durch das Eigenkapital (wenn es zur Verfügung steht, geht natürlich auch in verschiedenen Abschnitten sollte es unterscheidliche Zeitpunkte geben wann Teile des Geldes frei werden, da das variable jederzeit ganz oder teilweise abgelöst werden kann) wieder zurück zu führen. Dann halte ich den Zins bei um die 2 %!
AW: Offenlegung d. Verhältnisse: Eigenkapital verschweigen
meine Überlegungen sind Folgende:
# die Verlängerung des bereitstellungszinsfreien Zeitraums ist mit einem Zinsaufschlag verbunden, der oft zu höheren Zinszahlungen ins Summe führt, als wenn man die Bereitstellungszinsen zahlt
# Ein Teil des EK ist zu einem Zinssatz von 4% angelegt
# der Anteil, den ich als EK verschweigen will ist der, den ich als Puffer für Bauhilfe und Änderungen (teurere Ausstattung, etc.) gedacht sind. Diese Posten sind im Angebot nicht enthalten - daher fällt dieser EK-Anteil im Finanzierungsplan nicht auf
# Wird um den Anteil, der mit 4% angelegt ist, der Kredit erhöht, fallen bei mir für diesen Betrag effektiv keine Finanzierungskosten an
D.h. ich nehme lieber einen höheren Kredit früher auf und habe dadurch 4%-Erträge und bezahle weiter nicht Bereitstellungszinsen quasi für die Zeit, bis mein EK aufgebraucht ist. Das schlägt deshalb zu Buche, weil am Anfang in einer kurzen Zeit hohe Rechnungen zu begleichen sind und später dann abhängig vom Baufortschritt kosten anfallen.
Vielen Dank für den Hinweis auf das variable Darlehen - ich muss mir noch überlegen, ob ich dies sinnvoll einsetzen kann.
Haben Sie Erfahrungswerte, um wieviel der Zinssatz steigt, wenn man die Bereitstellungsfreie Zeit um 12-18 Monate verlängert?
Ich habe es so verstanden, dass häufig die Bereitstellungszinsen nicht auf Basis des noch offenen Kreditbetrags berechnet wird, sondern auf Basis des (Gesamt-)Darlehens. Sehe ich das richtig?
AW: Offenlegung d. Verhältnisse: Eigenkapital verschweigen
Wenn sie den Anteil den sie zurückhalten - weil zu 4 % angelegt - bis zur Verfügbarkeit variabel zu 2 % aufnehmen, dann zahlen sie auch nur die 2 % und keine 3 % (denn das ist ja der Bereitstellunsgzins p.a.) oder den vereinbarten Sollzins (abhängig von der gewählten Zinsfestschreibung).
Auf abgerufenes Geld zahlen sie den vereinbarten Sollzins mtl. nachschüssig, auf nicht abgerufenes Geld (und nur auf das nicht abgerufene) den Bereitstellungszins nach Ablauf der bereitstellunsgfreien Zeit.
Ergebnis: Die Bank generieren, die mir einen günstigen variablen Zins anbieten kann, eine lange bereitstellungsfreie Zeit, einen günstigen Zinssatz auf das Langfristdarlehen und vor allem mein Konzept akzeptiert und begleitet. Dürfte ja nun wirklich nicht schwer sein, wenn man sich über die Auszahlungen und Baufortschritte am Anfang im Klaren ist, sozusagen einen Bauzeitenplan mit den entsprechenden erforderlichen Zahlungen erstellt hat.
Mal hier, mal da, mal so mal so wird nicht klappen, da wird keine Bank mitmachen, das Fertigstellungsrisiko will keine Bank tragen und schon so mancher Bau ist nicht fertig geworden, eine Sicherheit stellt ein nicht fertig gewordenes/gestelltes Haus für die Bank nicht da und wer sich über die Zeiten nicht von Anfang an im Klaren ist bekommt auch kein kostengünstiges Hypothekendarlehen. Risiko für die Bank - und das ist eins - kostet dem Bauherren Geld. Unnötig aus meiner Sicht, denn in ihrem Fall lässt sich ja - so sie sich über ihr Vorhaben im Klaren sind und das der Bank plausibel machen können oder fachmännischen Rat/Begleitung einholen - alles wunderbar verdeutlichen und der Bank gegenüber darstellen.
AW: Offenlegung d. Verhältnisse: Eigenkapital verschweigen
Die Finanzierungssumme mit dem variablen Zinsanteil belastet zudem den Beleihungsauslauf nicht, was einen zusätzlichen Anreiz darstellt.
Ein halbes Jahr BZ Freiheit hat der Anteil auch noch und wenn ich nun nur den anderen Teil mit etwas erhöhten Bereitstellunszinsen belegen muss (somit ja der variable Teil ausgegrenzt bleibt), ja den sogar noch in 3 Darlehensteile mit unterschiedlichen Zeiten der bereitstellungsfreien Zeit belege, dann ist doch alles in ihrem Sinne.
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