ich möchte ein Mehrfamilienhaus in Bergisch-Gladbach, Schildgen erwerben.
Hier die Eckdaten:
700qm Wohnfläche
5 Wohneinheiten
Mieteinnahmen kalt ca 35.000 EUR
Preis 700.000 EUR
Bj 1997
Ich möchte ein Finanzierungsplan (die optimalste Lösung!) aufstellen.
Eigenmittel hätte ich ca 400.000 EUR.
Ich möchte möglichst viel Steuern sparen:
Mieteinnahmen: 35.000 EUR
abzgl. AfA 2% von 700.000 EUR = 14.000 EUR
abzüglich Zinsen (Annahme 3% bei 300.000 EUR Finanzierung) ca. 11.000 EUR
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zu versteuern wäre dann noch 10.000 EUR
(+ Jahreseinkommen)
Welche Tilgung sollte ich in diesem Falle nehmen? Das Haus
hat die nächsten 10 Jahre keine grosse Renovierung zu erwarten.
Also die volle Miete in die Tilgung stecken?
Die Laufzeit sollte so niedrig wie möglich sein.
Noch eine Frage:
Welche Rendite kann ich mit diesem Objekt erwarten?
35.000 * 100 / 700.000 = 5% Ist die Berechnung richtig?
Auch wenn ich 400.000 EUR Eigenmittel habe?
Vielleicht kann mir ein Experte etwas Klarkeit verschaffen.
Hallo
Es sind ein paar Ungereimtheiten in de Aufstellung enthalten.
Die 2% AfA gibt es nur auf das Gebäude und nicht auf das Grundstück. Somit wird das Finanzamt Ihnen mitteilen wie diese den Grundstückswert und Gebäudewert ansetzen. Davon dann 2% Afa vom Gebäude.
Ansonsten setzen Sie ja EUR 400.000 Eigenkapital ein.Insofern gibt es ja verschiedene Ansätze der Renditeberechnung.
Generell zählen zu den Kosten Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Hier ist noch nicht ganz klar aufgrund Ihrer Angaben ob die Kaufnebenkosten in den EUR 700.000 enthalten sind oder nicht.
Angenommen die Kaufnebenkosten sind in den EUR 700.000 enthalten.
Dann haben Sie was die Nettokaltmiete von EUR 35.000 angeht eine Rendite von 5% gemessen an den Gesamtkosten von EUR 700.000.
Ihre Zinsberechnung von EUR 11.000 ist auch falsch.
3% von EUR 300.000 Darlehen sind EUR 9.000 Zinsbelastung pro Jahr
Rendite auf Eigenkapital:
EUR 35.000 Nettokaltmiete abzüglich
EUR 9.000 Zinsbelastung
EUR 24.000 = 6% des Eigenkapitals von EUR 400.000
Wichtig: Nur aufgrund des hohen Eigenkapitals ist quasi eine Non-Recourse Berechnung möglich dass banktechnisch nur die Mieteinnahme zur Rückzahlung des Darlehens schon ausreicht.
Das ist natürlich bei einer Finanzierung des Kaufpreises oder Vollfinanzierung von EUR 700.000 ganz anderst. Hier muss dann unbedingt noch freies Vermögen vorhanden sein und das monatliche Einkommen muss gut sein.
Sicherlich gibt es an vielen Orten in Deutschland Schnäppchen, mitunter auch durch den Erwerb in einer Zwangsversteigerung.
Jedoch sollte doch nicht nur die Rendite im Vordergrund liegen, sondern auch insbesondere die Lage, Lage, Lage.
Aber warum denn der Einsatz von so viel Eigenkapital? Es gibt festverzinsliche Geldanlagen die eine höhere garantierte Verzinsung in der Anlage haben als ich als Zahlszins aufringen muss.
warum sollte man so viel Eigenkapital (50% vom Kaufpreis) nicht einsetzen?
Die Laufzeit reduziert sich. Mit einer Tilgung von 3-4% ist das Haus ist in 15 Jahren abbezahlt. Die Mieteinnahmen belaufen sich bei etwa 36.700 EUR. Bj. 1998.
Hausfinanzierung optimieren Kapitalanlage-Immobilien (Tilgung, Eigenmittel, Steuer..)
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AW: Hausfinanzierung optimieren Kapitalanlage-Immobilien (Tilgung, Eigenmittel, Steue
