Ich verdiene aktuell als festangesellter ca. 1500 EUR netto (bin ledig- jhrl. Nettoeinnahmesteierung zwischen 100 und 200 EUR netto), bin an einer Fa. zu 20 % beteiligt und erhalte aus dieser Fa. 435 EUR über einen Minijob. Für diesen Nebenjob habe ich Arbeitsmittel finanziert, die aber aktuell durch die FA. ausgeglichen wird. Darüber hinaus habe ich seit Ende 2013 ein Kleingewerbe, wo ich im Jahr 2013 2000 EUR eingenommen habe. Aufgrund von sicheren Aufträgen wird die mtl. Einnahme in 2014 ca 200 betragen. Ich selbst zahle 400 EUR Miete + 166 EUR Nebenkosten.
Ich möchte das Haus, in dem ich wohne, kaufen. Kaufpreis ca. 200.000 EUR, Eigenkapital ca. 40.000 EUR. Die Nebenkosten (ca. 10.000 EUR- Bundesland Bayern) müssen nicht finanziert werden (Bausparguthaben und Guthaben in einem Sparvertrag). Es fällt dann die Miete weg., da das Haus dann teilvermietet wird. Ich erhalte dann mtl. ca. 400 EUR Miete, da das Haus dann teilvermietet wird. Das Haus ist im guten Zustand.
Meine Fragen:
a) ist dies für mich zu stemmen ? Ich erhalte dann nach dem Kauf mtl. 400 EUR Miete (aufgrund einer Teilvermietung)
b) welche Zinslaufzeit ist sinnvoll, unter dem Aspekt, dass ich knapp 30 Jahre alt bin und es ja durchaus möglich ist, dass man sich beruflich verändert, auch örtlich und dann vielleicht das Haus verkaufen will und eine Zinsfestschreibung dann Kosten verursacht. Es ist auch angedacht, Sondertilgungen zu leisten (abhängig vom Kleingewerbe). Ist eine Tilgungsrate von 1% realistisch. Es kann natürlich auch sein, dass ein Teilbetrag für eventuell im Laufe der Zeit anfallende Renovierungsarbeiten zurückbehalten wird und nicht zur Sondertilgung verwendet wird.
c) Wenn ich in diesem Haus letztendlich bleibe, wird die Teilvermietung in ca. 5 Jahren auslaufen. Dies bedeutet dann ca. 400 EUR weniger Einnahmen, aber natürlich auch eine Gehaltssteigerung, die in etwa diesen Ausfall ausgleicht.
Stimmt Ihre Angabe so:
..."Ich selbst zahle 400 EUR Miete + 1760 EUR Nebenkosten."...
Des weiteren ist die Mieteinnahme von EUR 400 oder egal wieviel eines Zweifamilienhauses nur temporär. Sie sollten mit dem nachhaltigen Einkommen des Gehaltes die kompletten Darlehen zahlen können und da sehe ich das nicht so dass es mit EUR 1.500 möglich ist.
Ob der Minijob Ihrer Firmenbeteiligung nachhaltig ist kann man so nicht sagen. Wenn Sie die EUR 400 so erhalten im Bereich Minijob dann sollte das wenigstens ein paar Monate schon auf ein Konto gezahlt werden. Dann prüft man weiter. Doch auch dann mit EUR 1.900 ist es vom Einkommen schwierig EUR 220.000 darzustellen.
richtig. 160.000 EUR und keine 200.000 EUR.
Einbezahlt wurde ja bereits, da ja Eigenkapital 40.000 + vorhanden ist.
Die 400 bzw. jetzt die 435 EUR beziehe ich jetzt schon 5 Jahre.
Nebenkosten bei der jetzigen Miete übrigens 166 EUR.
Miete rechne ich insofern ein, dass dies noch ca. 5 Jahre der Fall ist. Im Gegenzug steigt auch das Gehalt (ohne Arbeitgeberwechsel). Damit sollte auch ein Ausfall einer Miete möglich sein.
Vergleich Miete bei einer Wohnung mit ca. 50 qm: Kalt ca. 450 EUR
Ja,
aber Miete ist so eine Sache, kann oder will der Mieter nicht mehr zahlen.... ??
Daher sollte es ohne gehen.
Die 435 EUR sind also dauerhafte Einnahmen auf dem Kontoauszug ?
So wie Du oben geschrieben hattest, klang es so wie "Ich habe was gekauft und die Firma zahlt das ab".
1. Miete
2. "echte" Belastung durch die Immobilie.
Wenn man rechnet:
220.000 Euro * 3% Zins (mittelfristig gerechnet) = 6.600 Euro / 12= 550 Euro
Rücklage für fällige Instandhaltungen = 100 Euro
Summe: 650 Euro
Was "lohnt" sich dann mehr?
Hierbei ist dann zu bedenken, dass ich in den 3% sowohl eine (mögliche) Steigerung der Zinsen für Darlehn als auch Zinsverlust auf Sparanlagen (40.000 oder mehr) gerechnet habe. Für die 40.000 Eigenkapital bekommt man beim Immo-Kauf keine Zinsen mehr, während man als Mieter diese weiter kassieren kann.
Die Rechnung basiert nun nicht auf "Vermögensaufbau" - da kommt noch die Tilgung dann hinzu.
Ein weiterer Punkt ist der: 30 Jahre -> mögliche berufliche Veränderung, familiäre Veränderung etc. sind noch gut möglich. Unter der Voraussetzung, dass der Wert der Immobilie stabil bleibt, sind die Kauf-Nebenkosten weg (ich rechne hier mit 10%, statt der oben genannten 5% - es werden im Internet für Bayern 8,57% genannt).
Letztendlich ist noch der Punkt der Bequemlichkeit / Luxus zu bedenken: die Heizung ist defekt, Totalschaden. Der Mieter ruft beim Vermieter an, welcher sodann rotiert um es dem Mieter wieder warm zu machen - der Eigentümer muss hier selber für Ersatz sorgen. Das nur als Beispiel, ich bin bei diversen Objekten in eben dieser "schlechten" Lage ... ;-)
Die KfW erhöht seit heute die Konditionen. Es ist von einer Fed Leitzinserhöhung im April 2014 die Rede. Eine große deutsche Bank mit D.N. - dem Basketballer - erhöht auch die Konditionen.
Wer jetzt nicht kauft, kauft nie oder soll wirklich Abstand nehmen von einer Baufi und dann aber in 1-2 Jahren die dann aktuellen Konditionen wählen.
Doppelhaushäflte erwerben
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